쟁점토지의 거래가 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1990부2434

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인(OOO, 1934년생)은 OO도 OO시 중구 OO동 OOOOOOO 잡종지 5,464㎡, 동소 OOOOOOO 잡종지 2,132㎡, 동소 OOOOOOO 잡종지 3,025㎡, 동소 OOOOOOO 잡종지 2,529㎡, 이상 4필지 잡종지 13,150㎡를 86.12.4 취득하여 대지 등으로 택지개발(형질변경) 및 17필지로 분할한 후,

① 89년도에 동소 OOOOOOO 대 355㎡와 동소 OOOOOOO 대 157㎡를 89.12.21 청구외 OOO에게 양도하고, 동소 OOOOOOO 대 504㎡를 89.12.4 청구외 OOO에게 양도하였으며,

② 90년도에 ㉮ 동소 OOOOOOO 대 785㎡와 동소 OOOOOOO 대 2,440㎡를 90.4.25 청구외 OOO, OOO에게 양도하고, ㉯ 동소 OOOOOOO 대 3,188㎡에 연립주택 15세대를 신축하여 8세대를 90.11～12월 청구외 OOO외 7인에게 판매하였다(위 토지와 연립주택을 이하 각각 “쟁점토지”와 “쟁점연립주택”이라 한다) 처분청은

• 위 ②㉯의 쟁점연립주택 신축판매를 건설업(주택신축판매)으로 보아 소득금액을 실지조사하여 92.2.16 청구인에게 90년도 귀속분 종합소득세 63,480,900원 및 동 방위세 12,787,080원을 부과처분 하였고,

• 그후 감사원의 시정요구에 의거 위 쟁점연립주택의 토지취득가액을 다시 조사하여 공사원가를 재계산하는 한편, 위 ①②의 토지 양도를 부동산매매업으로 보아 과세함으로써 92.9.1 청구인에게 89년도 귀속분 종합소득세 35,553,810원 및 동 방위세 7,163,610원을 부과처분하고, 90년도 귀속분 종합소득세 323,594,760원 및 동 방위세 64,832,320원을 추가고지 처분하였다.(90년도 귀속분의 경우에는 92.2.16 부과처분에 대한 증액경정처분임) 청구인은 이에 불복하여 92.10.28 심사청구를 하고 92.12.18 심사결정서를 받은 후 93.2.16 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 쟁점토지 및 쟁점연립주택의 명의는 청구인으로 되어 있지만 그 실질소유자는 청구외 주식회사 OO건설(대표이사 OOO)이며, 쟁점토지를 청구인 명의로 매입하게 된 경위는 법인 명의로 취득하게 되면 양도자에게 실지거래가액으로 과세하게 되므로 토지소유자가 매도하지 아니하여 부득이 청구인 명의로 매입하게 되었고, 매입후 (주)OO건설에 소유권이전하여 주택건설사업을 시행하려 했으나 청구외 (주)OO건설이 88.8월 부도로 인하여 소유권이전을 못하였으며, 따라서 그후 모든 공적인 서류도 청구인 명의로 작성 또는 발급 받거나 신고할 수밖에 없었던 것으로서 실질적으로는 (주)OO건설이 거래한 것이므로 이 건 소득에 대하여는 실질과세원칙에 의거 청구외 (주)OO건설에 과세하여야 하고, 청구인에게 부과한 처분은 취소되어야 한다는 주장이며,

(2) 또한, 청구인은 쟁점토지를 사업적으로 거래한 것이 아니므로 부동산매매업으로 과세한 것은 부당하며, 또 쟁점토지의 전소유자인 OOO에 대한 부동산 투기조사시 청구인이 88.2.12 서명날인한 거래사실확인서상의 취득가액 1,253,000,000원은 세무공무원이 작성해 주는 데로 확인한 것으로 사실과 다른 내용이며 실질소유자인 OOO도 모르는 확인서로서 증거능력이 없는 증빙임에도 청구인이 신고한 취득가액 1,990,500,000원을 부인하고 동 1,253,000,000원을 취득가액으로 채택하였음은 부당하다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지 13,150㎡를 취득하여 청구인 명의로 토지형질변경허가를 받았으며 택지 개발후 여러 필지로 분할하여 89, 90년도에 6필지 4,241㎡를 양도하였고 나머지 토지중 3,188㎡에는 청구인 명의로 사업자등록증을 교부받아 연립주택 15세대를 신축하여 90년도중에 8세대를 분양하고 종합소득세를 자진신고납부한 사실로 보아 청구인 소유의 부동산이 명백하며 또한 쟁점토지가 청구인 소유가 아니고 청구외 (주)OO건설 소유라는 구체적인 증빙제시가 없으므로 청구주장을 인정할 수 없다는 의견이고,

(2) 부동산거래 전산자료에 의하면 청구인은 81.2～92.5간 취득 92건, 가등기 11건, 양도 211건의 부동산을 거래를 함으로써 다량의 부동산 거래를 하였고 또한 매년 계속적, 반복적으로 거래를 한 것으로 되어 있는 바, 이는 수익을 목적으로 한 것으로서 부동산매매업에 해당된다 하겠으므로 처분청이 이와 같이 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 사건은

(1) 쟁점토지와 쟁점연립주택을 실질적으로 거래한 자를 누구로 볼 것인지와

(2) 쟁점토지의 거래가 부동산매매업에 해당되는지 여부 및 OOO으로부터 86.12.4 취득한 OO도 OO시 중구 OO동 OOOOOOO외 3필지 잡종지 13,150㎡의 취득가액이 얼마이었는지를 가리는 데 있다 하겠다.

• 가. 쟁점(1)에 대하여 본다. 처분청의 과세근거와 청구인의 주장 및 자료를 살펴보면 첫째, 쟁점토지의 취득계약서와 등기부등본·토지형질변경신청서 및 동 허가서·양도계약서, 그리고 쟁점연립주택의 건축허가서·건축도급계약서·공사기성부분검사원·사업자등록증·종합소득세 과세표준 및 세액신고납부서 등 모든 공적서류가 청구인 명의로 되어 있고, 둘째, 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 제자료를 제출하고 있는 바, ① 청구외 OOO의 사실확인서, OOO의 사실확인서, OOO의 사실확인서, OOO·OOO의 사실확인서, OOO등 제3자의 사실확인서는 본 건 세무조사이후에 작성된 것으로서 객관적인 증빙이라 할 수 없고, ② 약정서는 청구외 (주)OO건설 대표이사 OOO가 OO동 OOOOOOO·OOO·OOO·OOO(쟁점토지)내의 토지형질변경공사에 대해 그 인근주민인 청구외 OOO과 약정한 것으로서 88.11.10 공증된 것이기는 하나 이 약정서만으로는 동 OOO가 위 토지형질변경공사를 청구인으로부터 도급받은 수급자의 지위에서 동 OOO과 약정한 것인지 아니면 쟁점토지의 소유자로서 동 OOO과 약정한 것인지가 분명치 아니하며, ③ 시설공사도급계약서는 쟁점연립주택의 신축공사를 청구외 OOO건설주식회사에 도급준 계약서로서 공사발주자가 청구인으로 되어 있는 한편, (주)OO건설(대표이사 OOO)은 보증인으로 되어 있을 뿐이고, ④ 금융자료로는 쟁점연립주택 건축시 공사대금지급에 사용한 것이라고 하는 약속어음(5매, 합계 199,600,000원)의 사본(OO은행 OO중앙지점장이 원본대조 필함)을 제출하고 있으나 청구인이 동 약속어음의 발행인으로 되어 있고 청구외 (주)OO건설(대표이사 OOO)은 배서인으로 되어 있을 뿐으로 이상 청구인이 제출한 자료에 의해서는 이 건 실질적인 거래자가 (주)OO건설이라고 확인되지 아니하며, 셋째, 청구인은 쟁점토지와 쟁점연립주택의 판매에 따른 수입금액이 청구인에게 귀속되지 아니하고 청구외 (주)OO건설에 귀속되었음을 금융자료 등 객관적인 자료에 의하여 입증하지 못하고 있다. 따라서 이상 사실관계 내용을 모두어 보면 쟁점토지와 쟁점연립주택을 실질적으로 거래한 자는 청구인이라고 봄이 타당하고 청구외 (주)OO건설(대표이사 OOO)이라고 볼 명백한 근거는 없다 하겠다. 그렇다면 청구인이 이 건 실질거래자이므로 청구인을 납세자로 하여 본 건 과세한 처분은 정당한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.
• 나. 쟁점(2)에 대하여 본다. 먼저 관련 법규정을 보면 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.』고 규정하고 있고, 소득세법 제20조 제1항 제5호 및 제8호에 의하면 건설업과 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고, 동법 시행령 제33조 제2항 및 제36조 제3호에서 주택을 신축하여 판매하는 사업과 부동산매매업을 사업소득으로 규정하고 있으며, 소득세법기본통칙 2-4-8-20 제1항에 의하면 부동산매매업의 범위에 대하여 제1호에서 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항과 같은 내용으로 규정하고 있고, 동 제3호에서는 『토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우』를 규정하고 있다. 살피건대, 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가의 구별의 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고, 그 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정되어져야 할 것이다.(대법원 85누745, 86.7.8, 국심 90부2434, 91.2.11외 다수 같은 취지임) 청구인은 국세청의 청구인에 대한 부동산거래 전산자료에 의하면 81.2월 이후 현재까지 본 건 부동산을 포함하여 취득 92건, 가등기 11건, 양도 211건의 부동산거래를 하였음이 확인되고 본 건 부동산거래는 토지를 취득하여 택지로 개발하고 여러 필지로 분할하여 일부를 양도하고 또 일부에는 연립주택 15세대를 신축하여 8세대를 판매한 경우인 바, 청구인의 부동산거래규모, 회수, 양태 등에 비추어 볼 때 쟁점토지의 거래는 사업성이 있고 수익을 목적으로 한 것으로서 부동산매매업에 해당된다고 인정된다. 다음, OO동 OOOOOOO외 13필지 잡종지 13,150㎡의 취득가액 다툼부분을 보면, 청구인은 88.2.12 작성하여 OO세무서장에서 제출한 거래사실 확인서에서 동 토지를 청구외 OOO으로부터 1,253,000,000원에 취득하였음을 자필 서명하여 확인한 바 있고, 사실내용이란 확인시점이나 확인목적 또는 청구외 OOO가 알았는지 여부에 따라 달라질 수 없는 것이므로 동 토지(13,150㎡)의 취득가액은 1,253,000,000원인 것으로 인정된다. 따라서 쟁점토지의 거래는 부동산매매업에 해당되는 바 이와 같이 부동산매매업(사업소득)으로 과세하고, 또 청구인이 OOO으로 취득한 토지(131.50㎡)의 취득가액은 1,253,000,000원이므로 이에 의하여 쟁점 양도토지의 취득가액을 계산하고 쟁점연립주택 건축공사의 공사원가를 재계산한 처분은 정당한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.