토지를 청구외 인이 ○○농협으로부터 취득한 것으로 볼 것인지 아니면 개인 ○○로부터 취득한 것으로 볼 것인지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 인천직할시 중구 OO동 OO OOOOO 소재 대지 3,416㎡(전체토지 6,502.5㎡중 일부, 이하 “쟁점토지”라 한다)가 등기부상 청구외 OO농업협동조합(이하 “OO농협”이라 한다)으로부터 88.3.26 청구인외 1인(OOO)에게 소유권이전된 후 88.8.10 청구외 OOO외 1인(OOO)에게 다시 소유권이 이전되었다. 처분청은 청구외 OOO에 대한 서울지방국세청의 부동산투기조사결과 통보에 의하여 쟁점토지를 법인으로부터 취득한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 92.2.18자로 청구인에게 양도소득세 40,733,420원 및 동 방위세 8,147,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.8.18 심사청구를 거쳐 93.2.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구외 OOO가 83.1.14 OO농협으로부터 쟁점토지를 324,555,000원에 취득하기로 하고 매매계약을 체결한 후 계약금 33,000,000원과 잔금중 일부인 90,000,000원을 납부한 상태에서 83.10.17 청구인외 1인에게 양도하였으므로 청구인은 OO농협으로부터 취득한 것이 아니고 OOO로부터 취득한 것이므로 양도소득세는 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 83.10.17 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 432,740,000원에 취득하여 OOO가 지불하지 아니한 잔대금 201,555,000원을 84.11.30 청구외 OO농협에 지불하고 등기하였음을 알 수 있는 바 청구외 OOO는 쟁점토지를 취득하고자 OO농협에 계약금과 잔금중 일부를 지급한 상태에서 다시 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라 할 수 없고, 부동산을 취득할 수 있는 권리 내지 매수인의 권리를 취득한 것으로 보아야 하므로 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지를 청구외 1인이 OO농협으로부터 취득한 것으로 볼 것인지 아니면 개인 OOO로부터 취득한 것으로 볼 것인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액을 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조(89.8.1 개정이전) 제4항 본문 및 제1호의 규정에 의하면 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도·취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 그 실제거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 청구인외 1인이 쟁점토지를 OO농협으로부터 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부.

(1) 사실관계 (가) 등기부상 소유권이전관계 전소유자 청구인외 1인 취득일 청구인외 1인 양도일 OO농협 88.3.26 88.8.10(양수자: OOO외 1인) (나) 매매계약 내용 구 분 OO농협과 OOO계약 청구인과 OOO 계약 경개계약 계약일 83.1.14 83.10.17 84.4.28 매도인 OO농협 OOO OO농협 매수인 OOO 청구인외 1인 청구인외 1인 계약 내용·총매매대금: 324,555천원

• 계약금(83.1.14): 33,000천원

• 잔금(83.4.30): 291,555천원·총매매대금: 432,740천원

• 계약금(83.10.17): 50,000천원

• 중도금(83.10.21): 180,000천원

• 잔금(84.4.30): 202,740천원·청구인 부담금액: 201,555천원 (OOO가 농 협에 미납부한 잔액)

• 청구인의 취득 대금 432,740천원중 위 201,555천원을 제외한 나머지 231,185천원은 OOO에게 지급하였음. 구분 청구인 취득시 계약 청구인 양도시 계약 경개계약 계약 내용·대상토지: 6,502.5㎡(전체토지)·대상토지: 6,502.5㎡(전체토지)·특약: 매도인은 잔금이행과 동시에 경개계약 체결토록

• 함. ·대상토지 6,502.5㎡(전체토지)

(2) 쟁점토지의 매매경위를 보면, 청구외 OOO가 OO농협으로부터 83.1.14 쟁점토지를 342,555,000원(83.1.14 계약금 33,000,000원, 83.4.30 잔금 291,555,000원)에 취득하기로 매매계약을 체결한 후 계약금 33,000,000원과 잔금중 일부인 90,000,000원 합계 123,000,000원을 납부한 상태에서 83.10.17 청구인외 1인에게 쟁점토지를 432,740,000원에 다시 양도하기로 매매계약을 체결하면서 OOO는 잔금 이행과 동시에 청구인이 OO농협과 경개계약을 체결할 수 있도록 주선한다는 특약을 한 사실이 관련 매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로 OOO는 잔금을 청산하지 아니한 상태에서 청구인에게 전매하였음을 알 수 있는 바, 총매매대금중 계약금과 잔금중 일부만을 지급하였다 하여 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로 그 부동산을 다시 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라고 할 수 없고, 당해 부동산과 관련한 매수인의 권리 내지 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 지나지 않는다 할 것이며, 이는 결국 청구인외 1인이 OOO로부터 부동산을 취득할 수 있는 권리 내지 매수인의 권리를 취득한 것으로 보아야 할 것이다. 이러한 권리의 취득에 연유하여 청구인외 1인이 OO농협과 갱신계약(경개계약)을 체결하고 OOO가 미납한 잔금 201,555,000원을 OO농협에 납부하였으므로 쟁점토지는 청구인외 1인이 법인인 OO농협으로부터 취득하였다고 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 실지거래가액에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 쟁점토지 양도당시(88.8.10) 시행된 위 소득세법령의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분에는 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.