자진납부한 세액을 기납부세액으로 공제할 수 있는지의 여부(경정)

[참조결정] 국심1992중0268

[주 문]

• 가. 이천세무서장이 92.7.16 청구인에게 고지한 89귀속 양도소 득세 74,271,440원 및 동 방위세 14,854,280원은 청구인이 경 기도 OO시 수정구 OO동 OOOOOO 소재 부동산(대 지 29.48㎡, 건물 20.04㎡)을 89.6.26 양도하고 90.1.17 은행 OOO지점에 납부한 양도소득세 69,590원 및 동 방위세 6,950원을 공제하여 경정한다.
• 나. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 OO시 수정구 OO동 OOO외 22필지(명세별첨)를 양도하였다. 처분청은 양도 및 취득시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 92.7.16 청구인에게 88귀속 양도소득세 7,169,290원 및 동 방위세 1,433,850원, 89귀속 양도소득세 74,271,440원 및 동 방위세 14,854,280원, 90귀속 양도소득세 24,139,710원 및 동 방위세 4,827,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.9.16 심사청구를 거쳐 93.1.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 (주장1) 89년 7월 양도자산에 대한 양도소득세 69,590원 및 동 방위세 6,950원을 자진납부하였으므로 이를 공제하여 줄 것 (주장2) 쟁점부동산의 취득 및 양도시 지출된 소개비 합계액 28,000,000원은 필요경비로 공제되어야 한다. (주장3) 경기도 OO시 OO동 OOOO 답 97㎡ 및 같은동 OOOOOO 답 886㎡(이하 “쟁점부동산(1)”이라 한다)를 89.9.29자로 14,745,000원에 경락받았으나 경락대금을 지급할 능력이 없어 89.11.5 청구외 OOO에게 13,000,000원에 양도하였으므로 양도가액을 45,508,000원으로 인정한 당초처분은 부당하다. (주장4) 경기도 OO시 OO동 OOOOOOOO OOOOO OO OOOO(이하 “쟁점부동산(2)”라 한다)는 청구인이 이 아파트의 세입자 전세금 6,500,000원을 인수하기로 하고 26,000,000원을 지급하여 실제 32,500,000원에 취득하여 31,000,000원에 양도하였으므로 양도가액 49,800,000원, 취득가액 26,000,000원으로 양도차익을 계산한 당초처분은 부당하다. (주장5) 청구인이 경락으로 취득한 건물의 세입자들에게 지급한 전세금 32,500,000원을 필요경비에 산입하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 (주장1)에 대하여 청구인이 자진납부한 세액과 관련되는 부동산지번을 밝히지 못하므로 당초처분은 정당하다는 의견이다. (주장2)에 대하여 청구인이 28,000,000원에 양도한 경기도 OO시 OO동 OOO 소재 부동산(대지 64.5㎡, 건물 42.12㎡)에 대한 소개비로 10,000,000원(양도가액대비 35.7%임)을 지급하는등 사회통념상 지출되는 소개비보다 훨씬 높아 그 신빙성이 없어 보이므로 당초처분은 정당하다는 의견이다. (주장3)에 대하여 청구인이 청구주장을 입증할 객관적인 거증을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다. (주장4)에 대하여 청구인이 제시한 취득계약서는 청구인이 매도자로 기재되어 있어 그 신빙성이 없어 보이며, 청구인이 양도계약서를 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다. (주장5)에 대하여 경락부동산의 세입자에 대한 전세보증금은 주택임대차보호법에 의하여 경락대금에서 지급되므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단 (주장1)에 대하여

• 가. 이 건의 쟁점은 청구인이 90.1.17 자진납부한 세액을 기납부세액으로 공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 처분청은 청구인이 90.1.17 OO은행 OOO 지점에 납부한 양도소득세 69,590원 및 동 방위세 6,950원이 어느 부동산에 대한 세액임을 청구인이 제시하지 못하므로 기납부세액으로 공제할 수 없다는 주장이나, 당심이 OO세무서에 보관된 『토지·건물소유권 이전등기신청서』부본을 확인한 바, 위 세액은 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOO 소재 부동산(대지 29.48㎡, 건물 20.04㎡)의 양도에 대한 세액임이 확인되며, 처분청의 89귀속『양도소득세 결정결의서』에 의하면 위 세액이 기납부세액으로 공제되지 아니하였음이 확인되므로 위 세액을 공제하지 아니하고 결정고지한 당초처분은 부당하다고 판단된다. (주장2)에 대하여
• 가. 이 건의 쟁점은 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련하여 지급하였다는 소개비 28,000,000원을 청구인의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 청구인이 이 주장에 대한 거증으로 부동산소개업자로부터 교부받은『간이세금계산서』 12매를 제시하고 있어 이를 살펴보면,

(1) 처분청(중부지방국세청)이 이 건 과세를 위한 조사시 수집한 경기도 OO시 OO동 OOOOO의 양도계약서상의 소개업소(OO동 OOOO, OO공인중개사사무소)와 청구인이 제시한 간이세금계산서상의 소개업소(OOO동 OOOOO, OO부동산)가 서로 다르며,

(2) 경기도 OO시 수정구 OO동 OOO번지 소재 부동산(대지 64.5㎡, 건물 42.12㎡)의 양도금액은 28,000,000원인데 비하여 소개비로 10,000,000원을 지출하는등 평균소개비가 총 양도가액의 6.5%로서 사회통념상 지출되는 소개비보다 훨씬 높은데도 불구하고 객관성있는 거증자료의 제시없이 간이세금계산서만을 제시하고 있어 청구인이 제시한 증빙의 진실성이 없어 보여 청구주장을 받아들일 수 없다. (주장3)에 대하여

• 가. 이 건의 쟁점은 쟁점부동산(1)의 양도가액이 13,000,000원인지 아니면 45,508,000원인지를 가리는데 있다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산(1)을 89.9.29 법원에서 14,745,000원에 경락받아 89.11.5 청구외 OOO에게 13,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 청구인이 이 건 부동산의 이전등기를 지연시키자 위 OOO이 90.2.19 수원지방법원 OO지원에 『제소전 화해신청』을 하면서 첨부한 계약서(매매대금 13,000,000원)를 거증자료로 제시하고 있으나 일반적으로 경락대금은 정상적으로 거래되는 부동산의 시가보다 저가로 거래되는 것이 통상적인데도 객관적으로 인정할만한 특별한 사유없이 경락대금보다도 낮게 양도하였다는 청구주장이 신빙성이 없어 보여 청구주장을 받아들일 수 없다. (주장4)에 대하여
• 가. 이 건의 쟁점은 취득 및 양도시의 실지거래가액을 가리는데 있다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산(2)를 89.2.25 청구외 OOO으로부터 26,000,000원에 취득하면서 이 아파트에 세들어 거주하였던 자(OOO·OOO)의 전세금 6,500,000원을 매수자가 부담하기로 하여 청구인이 이를 지급하였으므로 실제취득가액은 32,500,000원이며, 양도가액은 청구외 OOO에 양도하고 받은 31,000,000원이라고 주장하면서 이에 대한 거증자료로 청구외 OOO과의 계약서와 청구외 OOO의 영수증을 제시하고 있으나,
• 다. 청구외 OOO과의 계약서를 살펴보면 위 OOO이 상환하지 아니한 전세금을 청구인이 지급하여야 한다는 약정이 없으며, 89.8.6 청구외 OOO가 발행한 영수증을 살펴보면, 청구외 OOO이 법적공탁한 금액을 수령하였다라고 한 점등으로 보아 청구인이 위 전세금을 지급하였다고 보기는 어려우며, 양도가액에 대하여는 청구외 OOO가 청구인으로부터 49,800,000원에 취득하였다고 확인하고 있는데도 불구하고 청구인은 청구외 OOO과 계약서를 작성하지 않고 31,000,000원에 양도하였다고 주장만 할 뿐 객관성있는 거증자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들일 수 없다. (주장5)에 대하여
• 가. 이 건의 다툼은 청구인이 쟁점주택을 경락받을 당시 동 주택의 기존 임차인의 임대보증금을 대위변제한 것을 청구인의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련법령을 살펴보면 주택임대차보호법 제3조 제3항 및 민법 제578조에서 “임대차의 목적이 된 주택이 경매의 목적물이 된 경우에는 매도인의 담보책임등과 관련하여 경락인은 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있다. 따라서 경락에 의해 주택을 취득한 경우에는 청구인이 비록 임대보증금의 대위변제하였다 할지라도 법상 전소유자인 채무자나 경락대금을 교부받은 채권자에게 계약해제청구, 대금감액청구 또는 대금의 전부나 일부의 반환청구를 할 수 있기 때문에 전소유자(당초 임대인)가 상환하지 아니한 임대보증금에 대하여 청구인이 대위변제할 법적의무가 있다고 볼 수 없다(92중268, 92.3.2 동지임) 그러므로 청구인이 임의로 대위변제한 위 임대보증금을 소득세법 제45조 제1항 제1호 가목에 규정한 “자산의 취득에 소요된 실지거래가액”에 포함시켜 양도차익을 계산하여야 한다는 주장을 받아들이기 어렵다.

5. 결론 위 심리결과 (주장1)의 청구주장은 이유있으며 나머지 청구주장은 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 쟁점부동산 소 재 지 지목 지적(㎡) 비 고 OO시 OO동 OOOO ″ OOOOOO OO시 OO동 OOOOO OOOOO OO시 OO동 OOO ″ OOO ″ OOO ″ OOOO ″ OOOO OO시 OO동 OOOOOO 광주군 초월면 OO리 OOOO ″ 중부면 OO리 OOO OO시 OO동 OOOO ″ OOO OO시 OO동 OOO 용인군 수지면 OOO리 OOOOO OOO OO시 OO동 OOOOO OO OOOO OO시 OO동 OOOOO OO OOOO OO시 OO동 OOOO 광주군 오포면 OO리 OOOOO OO시 OO동 OOOOOO OO시 OO동 OOO ″ OOO 광주읍 OO리 OOOOO 전 답 대 건 대 ″ ″ ″ ″ 건 대 임 건 대 건 대 건 대 건 아파 트 대 건 대 건 대 대 건 전 답 대 대 건 97 886 84.5 59.64 63.5 60.5 51.6 81.7 66.8 49.26 110 1,226 49.93 29.48 20.04 64.5 42.12 69.4 90.44 37.05 53.62 17.14 35.13 17.14 35.13 122.6 163 237.15 330 2,225 5,144 90.1 72.15 쟁점부동산(1) 쟁점부동산(2) 총 23필지