토지에 대한 취득 당시의 실지거래가액이 얼마인지 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 92.10.1 청구인들에게 결정고지한 90년 귀속 양도소득세 166,425,420원 및 동 방위세 33,818,340원의 부과 처분은 OO시 OOO동 OOOOO외 4필지 대지등 802.9 ㎡에 대한 취득당시의 실지거래가액을 629,000,000원으로 하 여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인들(OOO, OOO, OOO)은 90.5.5 경기도 OO시 OOO동 OOOOO외 4필지 대지등 802.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.8.25 청구외 OOO외 3인에게 양도하고 90.9.1 쟁점토지에 대한 취득 및 양도당시의 검인계약서상의 금액(취득가액: 450,000,000원, 양도가액: 460,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점토지거래에 대한 자산양도차익예정결정을 함에 있어서 취득가액은 검인계약서상의 금액 450,000,000원으로 하고, 양도가액은 쟁점토지의 양수인인 청구외 OOO외 3인으로부터 확인한 부동산매매계약서상의 금액692,000,000원으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 계산하고 92.10.1 청구인들에게 90년 귀속 양도소득세 166,425,420원 및 동 방위세 33,818,340원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하고 92.11.11 심사청구를 거쳐 93.1.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인들은 쟁점토지거래에 관한 허가가 국토이용관리법에서 정한 형식에 의하여 이루어지더라도 그 거래의 실질내용에 따라 과세하여야 한다는 실질과세원칙에 비추어 보아 청구인들이 예정신고 당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할만한 자료로 인정되지 아니한 경우, 처분청은 양도가액과 마찬가지로 취득가액 또한 재산제세조사사무처리규정 제7조의 규정에 의하여 그 실지거래가액을 적극적으로 조사·확인한 후 이 건 자산양도차익을 계산하여야 함에도 이를 생략하고 취득당시의 검인계약서상의 금액 450,000,000원을 취득가액으로 하여 자산양도차익을 계산함은 부당하므로 쟁점토지 취득당시의 거래상대방이 확인한 실지거래가액 629,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인들이 제시한 취득당시의 쟁점부동산 매매계약서는 사인간에 작성된 것으로서 구체적인 금융자료등의 제시가 없으므로 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기는 어렵고 이 건 자산양도차익예정신고시 제시한 검인계약서상의 취득가액이 실지거래가액이 아니라는 거증자료의 제시가 없으므로 취득당시의 검인계약서상의 금액 450,000,000원을 쟁점토지의 취득당시의 실지거래가액으로 결정하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점토지에 대한 취득 당시의 실지거래가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 단서(90.12.31 개정전), 같은법 제45조 제1항 제1호 단서(90.12.31 개정전) 및 같은법시행령 제170조 제4항 제1호 다목에서 『부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우』에는 양도 또는 취득당시의 확인된 실지거래가액으로 그 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다. 한편 소득세법시행령 제170조 제1항 단서(90.12.31 개정전)에서 『양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.』고 규정하면서 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 다목(90.5.1 개정전) 및 같은법시행규칙 제56조의5 제5항 제1호(90.9.1 개정전)에서는 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 으로 환산한 가액으로 하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 쟁점토지에 대한 각 구분별 취득 및 양도당시의 실지거래가액은 다음과 같고 양도당시의 실지거래가액은 청구인들과 처분청간 다툼이 없으며 이 건은 부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 경우에 해당된다. 단위: 원 구 분 취 득 당 시 양 도 당 시 실지거래가액 근 거 실지거래가액 근 거 자산양도차익 예정신고 450,000,000 검인계약서 460,000,000 검인계약서 자산양도차익 예정결정 450,000,000 검인계약서 692,000,000 거래상대방 확인서 및 쟁점토지 실지 매매계약서 청구인들 주장 629,000,000 부동산매매계약서, 거래상대방확인서 692,000,000 거래상대방 확인서 및 쟁점토지 실지 매매계약서

(2) 쟁점토지에 대한 거래관계를 보면

① 청구외 OOO은 89.5.29 청구외 OO전자통신(주) OO조합에 쟁점토지를 583,000,000원에 양도하는 부동산매매계약을 체결하고, 계약당일에 계약금 80,000,000원, 89.6.29 중도금 211,000,000원, 89.7.28 잔금 292,000,000원을 수령하였고,

② 청구외 OO전자통신(주) OO조합이 조합OO신축에 필요한 인근토지를 매수하지 못함에 따라 동 조합은 90.3.20 청구인들에게 쟁점토지를 양도하기로 합의한 후 당일에 계약금 40,000,000원, 90.4.4 중도금 260,000,000원, 90.4.24 잔금 283,000,000원을 청구인들로부터 지급받고 미등기전매하였으며,

③ 쟁점토지에 대한 소유권이전등기는 청구인들이 추가로 청구외 OOO에게 90.5월경 잔금 46,000,000원을 지급한 이후 청구외 OOO으로부터 청구인들의 명의로 경료되었고,

④ 90.5.15 OO시 중원구청에서 90.5.15 청구외 OOO을 매도인으로 하고 청구인들은 매수인으로 하는 부동산매매계약서(매매대금 450,000,000원)에 대한 검인을 받았다.

⑤ 위 사실들은 쟁점토지에 대한 취득당시의 거래상대방인 청구외 OOO이 사실확인용 인감증명서를 첨부하여 93.2.26, 93.3.11, 90.4.1에 각각 당심에 제시된 사실확인서와 청구인들에게 쟁점토지를 미등기전매한 OO전자통신(주) OO조합의 보통예금구좌(OOOOOOOOOOOOOOOO) 및 검인 계약서등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 취득대금 629,000,000원 중 청구외 OOOO통신(주) OO조합에 지급한 금액으로서 동 조합의 보통예금구좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 의하여 확인되는 583,000,000원의 일자별 지급내역은 다음과 같다. 구 분 지 급 일 자 금 액 합 계 583,000,000원 계 약 금 중 도 금 잔 금

90. 3.20

90. 4. 4

90. 4.24 40,000,000원 260,000,000원 283,000,000원

(4) 위 금액 583,000,000원중 청구인들중 OOO의 배서, 청구외 OO전자통신(주) OO조합의 배서 및 동 조합의 OO은행 구좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에 의하여 확인되는 금융자료는 다음과 같다. 구 분 금 융 자 료

① 40,000,000원 OO전자통신(주) OO조합의 보통예금구좌 (OOOOOOOOOOOOOOOO)에 입금

② 260,000,000원

① OO중앙회 OO OOO지점 발행일자 수 표 번 호 금 액 90.4.3 OOOOOOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOOOO 50,000,000원 20,000,000원 70,000,000원 1,000,000원 계 141,000,000원 구 분 금 융 자 료

② OOOO은행 OO지점 발행일자 수 표 번 호 금 액 90.4.3 OOOOOOOOO～ OOOOOOOOO 50,000,000원 5,000,000원 계 55,000,000원

③ 283,000,000원 OO중앙회 OO OOO지점 발행일자 수표번호 금액 90.4.24 OOOOOOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOO 250,000,000원 30,000,000원 3,000,000원 계 283,000,000원

• 라. 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이

① 쟁점토지에 대한 취득당시의 거래상대방인 청구외 OOO의 거래사실확인서(쟁점토지 매매대금 629,000,000원중 583,000,000원은 청구외 OO전자통신주식회사 OO조합으로부터 수령하고, 나머지 46,000,000원은 쟁점토지의 소유권이전등기시 청구인들로부터 수령함)와

② 청구인들에게 쟁점토지를 양도차익 없이 미등기전매한 청구외 OOOO통신(주) OO조합이 89.3.4 개설한 OO은행 OO지점의 보통예금구좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 확인되는 입금내역(청구인들은 청구외 OO전자통신주식회사 OO조합이 청구외 OOO에게 쟁점토지의 매매대금으로 지급한 583,000,000원을 동 조합에 지급함),

③ 청구인들이 청구외 OO전자통신(주)OO조합에 지급한 것으로 확인되는 청구외 OO중앙회 OOOOO지점과 OOOO은행 OO지점 발행 수표금액(479,000,000원)

④ 쟁점토지에 대한 취득당시의 실지거래가액은 청구인들이 쟁점토지의 매매대금으로 지급한 수표금액(479,000,000원)등은 처분청이 취득당시의 실지거래가액으로 결정한 검인계약서상의 매매대금(450,000,000원)을 초과하므로, 위 검인계약서상의 매매대금(450,000,000원)을 쟁점토지에 대한 취득당시의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵고 이를 쟁점토지에 대한 취득당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당되는 것으로 볼지라도 양도당시의 확인된 실지거래가액(692,000,000원)에 의하여 환산한 취득당시의 실지거래가액(665,802,457원) 또한 청구인들이 실지거래가액이라고 주장하는 취득가액(629,000,000)을 초과하고 있는 점등에 비추어 볼 때, 쟁점토지에 대한 취득당시의 실지거래가액을 검인계약서상의 매매대금인 450,000,000원으로 결정한 당초처분은 부당한 반면, 쟁점토지에 대한 취득당시의 실지거래가액이 629,000,000원이라는 청구주장은 그 신빙성이 있는 것으로 인정된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.