특수관계인에게 부당하게 낮은 가액으로 상가를 분양한 것으로 본 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1990중2195

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 경기도 수원시 OO동 OOOOO외 5필지 지상에 건물면적 7,432.6㎡(이하 “O동” 이라 한다) 같은 동 OOOOO외 7필지 지상에 건물면적 3,654.32㎡(이하 “B동”이라 한다)의 각 지상 3층 지하 1층의 상가건물을 신축 분양하였다. 처분청은 청구법인이 위 건물중 특수관계자에게 분양한 O동의 3층 2,070.7㎡, 지하층 1,300.9㎡와 B동의 지하층 1,175.2㎡에 대하여 이를 시가에 미달하는 가액으로 매도하였다 하여 부당행위 계산부인하고, 또한 청구법인이 위 건물의 신축과 관련하여, 교부받은 세금계산서가 사실과 다른 세금계산서라고 하여 매입세액 불공제하고 1992.7.1 청구법인에게 이에 따라 경정한 법인세, 동방위세 및 부가가치세를 별지 부과세액명세표와 같이 부과하였다. 청구법인은 위 처분에 불복하여 같은 해 8.19 심사청구를 거쳐 같은 해 12.22 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장과 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 1988.12.31 O동을, 1989.1.16 B동을 각각 준공하고 일간지에 분양광고를 내는 등의 방법으로 1989년초부터 일반분양에 임하였으나 당시 부동산경기의 침체 및 상권이 형성되지 않은 사유등으로 O동중 1, 2층의 일부만 분양되었을 뿐 O동 나머지와 B동이 전혀 일반분양이 되지 않은 상태에서 공사대금지급등 자금압박이 심해져서 부득이 특수관계인인 청구외 OOO, OOO 및 OOO, OOO에게 위 미분양된 상가전체를 일괄분양하였는 바, O동의 경우 전체 분양예정가액 (2,621,740,000원)대비 특수관계인에게 분양한 가액을 포함한 실제분양가액 총액 (2,417,870,000원)의 비율 92.2%로 전체적으로 보아 부당하게 낮은 금액이 아니며, 또한 일반분양된 경우에도 분양예정가액보다 낮게 (73.6% 내지 93.3%의 가격) 분양한 사례가 12건이 있으므로 특수관계인이라 하여 부당하게 저가양도한 것이 아니다. 처분청은 청구법인이 특수관계인에게 위 상가건물을 각 개별점포별로 양도한 것으로 보고 개별점포별로 그 가액을 시가와 비교하고 있으나, 청구법인은 1989.12.28 B동 전체를 OOO, OOO에게 대금 10억원에, O동 지하층 전체를 청구외 OOO, OOO에게 대금 1억원에, 1991.5.30 O동 1, 2층중 미분양부분과 3층 전체를 위 OOO, OOO에게 대금 8억원에 각각 일괄분양하였으므로 위 일괄분양된 부분별로 시가와 비교하여야 할 것인데 이렇게 비교할 경우 결코 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것이 아니다. 따라서 청구법인이 위 상가를 특수관계인에게 부당하게 낮은 가격으로 양도한 것으로 보아 위와 같이 처분한 것은 부당하고, 위 상가의 시가를 산정함에 있어서도 각층별, 점포별 특성에 따라 차이가 있음에도 불구하고 처분청에서 이를 무시하고 상가의 총건축비를 건축물 연면적으로 나눈 ㎡당 평균건축비를 상가의 ㎡당 시가로 보고 이를 일괄적용하여 부당행위계산 부인한 처분은 납득할 수 없다.

(2) 처분청은 청구법인이 O동 신축공사와 관련하여 1988.12.20 청구외 OO종합건설 주식회사로부터 수취한 세금계산서에 대하여 위 회사는 명의대여 업체로서 실지시공자는 청구외 OOO이라고 보고 이를 사실과 다른 세금계산서라 하여 관련매입세액을 불공제하였으나 위 OO종합건설주식회사는 명의대여업체가 아니라 실지시공자였으며 청구법인은 위 회사의 사업자등록증, 납세완납증명서등을 모두 확인하고 공사도급계약에 따라 공사대금 및 매입부가가치세를 지급하고 세금계산서를 교부받은 선의의 거래자였으므로 위 매입세액 불공제 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 첫째, O동 3층과 지하층은 일반분양으로 거래된 실례가 없고 또한 특별한 이유없이 공사원가에도 미치지 못하는 가격으로 3층과 지하층을 양도한 것은 매수인이 특수관계인이기 때문에 이루어질 수 있는 것으로 최소한 상가의 원가는 개별원가 계산방법 또는 단순종합원가 방법에 의하여 계산된 공사원가에 상당하는 가액으로 분양을 하였어야 할 것이므로 공사원가와 특수관계인에게 양도한 가액과의 차액을 저가양도로 보아 부당행위계산 부인함은 정당하며, 둘째, B동 양도와 관련하여 청구법인은 각층별로 거래허가 검인신청후 1989.12.26 관할구청인 수원시 권선구청으로부터 거래허가를 득하고 층별로 분양계약이 이루어진 점으로 볼때, 이는 B동 전체에 대한 하나의 거래가 아닌 각층별의 개별적인 분양계약으로 보아야 할 것이므로 그 개별적 거래에 대한 행위가 저가양도에 해당되는 경우 부당행위계산 부인하여야 할 것인바, B동중 지하부분이 ㎡당 평균 공사원가인 233,204원보다 저렴한 가액인 72,727원으로 분양계약이 되어있어 공사원가와의 차액에 대하여 저가양도로 보아 부당행위계산을 부인한 처분에는 잘못이 없다.

(2) 청구법인은 관악구 OO O동 OOOOOOO의 청구외 OOO에게 “OO상가 O동 공사비 및 하자사항 집행통보”(OO상가 제89-36, 89.8.5)를 한 사실이 있으며, 공사대금과 관련하여 1988.7.13 작성된 공정증서에도 OOO이 건축공사를 한 사실이 확인되고 또한 기왕에 심사중부 90-263(90.8.10), 국심90중2195(91.1.10)에서도 OOO이 실제 사업자로 확인된 사실등으로 볼때 OO종합건설(주)는 소재불명인 법인으로 처분청이 명의대여업자로 보아 매입세액을 불공제한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 청구법인이 특수관계인에게 부당하게 낮은 가액으로 상가를 분양한 것으로 본 처분의 당부 및

(2) 청구법인이 청구외 OO종합건설주식회사 명의로 발행교부 받은 세금계산서가 사실과 다른 세금계산서인지의 여부를 가리는데 있다.

• 나. 부당행위계산 부인한 처분에 대하여 본다. 법인세법 제20조 동법시행령 제46조 제2항 제4호에서는 특수관계자에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때에는 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인하고 법인의 소득금액을 시가에 의하여 계산하도록 하고, 부가가치세법 제13조 제1항에서는 부가가치세의 과세표준 계산에 있어 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 하도록 규정하고 있으며, 동법시행령 제50조에서는 시가는 사업자가 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다고 규정하고 있다. 그런데, 청구법인과 위 OOO, OOO 및 OOO·OOO사이에 특수관계가 있고 이들에게 분양한 상가건물중 O동 지하층, 3층 및 B동지하층의 ㎡당 분양가격이 각각 69,381원, 99,436원 및 72,727원인데 O동, B동의 ㎡당 건물공사원가는 각각 238,336원, 233,204원인 사실에 대하여는 다툼이 없다. 한편 청구법인은 위 상가건물을 특수관계자들에게 분양함에 있어 3건의 거래로 각각 일괄분양하였다고 주장하고 있으나 관련부동산 매매계약서에 의하면 청구법인은 각 개별점포당 분양가격을 구분하여 결정하고 이와 같이 구분결정된 가격에 의하여 각 개별점포를 분양한 사실을 인정할 수 있으므로 이 주장은 이유없다할 것이고 결국 청구법인의 상가분양가격이 저가에 해당되는지의 여부는 개별점포기준으로 이를 판단하여야 할 것이다. 이상을 종합하여 보면 청구법인이 특수관계자들에게 분양한 상가건물의 가격은 공사원가의 29.1%(69,381/238,336원) 내지 41.7%(99,436/238,336원과 72,727원/233,204원)에 불과하여 이는 도저히 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격이라고 볼 수는 없다할 것이다. 따라서 처분청에서는 사회통념상 분양가격이 최소한 건물의 공사원가 수준은 되어야만 이를 시가로 볼 수 있을 것으로 인정하고 위 공사원가를 시가로 하여 위 관련규정에 의하여 청구법인의 분양가격을 부당행위계산 부인하고 위와 같이 법인세 및 부가가치세를 부과한 처분에는 잘못이 없다.
• 다. 매입세액 불공제한 처분에 대하여 본다. 부가가치세법 제17조 제2항 제1호, 제16조 제1항 제1호에 의하면 세금계산서상 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭이 사실과 다른 경우의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하도록 되어있다. 청구법인은 이 사건 세금계산서상의 공급자인 OO종합건설 주식회사가 실질적으로 청구법인에게 공사용역을 공급하였다고 주장하나 청구법인에게 1989.8.5 청구외 OOO에게 발송한 “OO상가 O동 공사미비 및 하자사항 공사 집행통보(OO상가 제89-36호)”등의 자료에 의하면 청구법인에게 공사용역을 공급한 자는 OO종합건설주식회사가 아니고 위 OOO이며, 또한 청구법인은 위 OOO이 실질적인 공사용역의 공급자임을 알고 있었던 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 처분청이 위 세금계산서를 사실과 다른 세금계산서로 보아 부가가치세 매입세액 불공제한 처분에는 잘못이 없다.
• 라. 결론 따라서 이 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 부과세액명세표 (금액: 원) 세 목 년도·기분 고지일 본 세 방위세 법인세 89 년도 92.7.1 558,100,940 132,162,500 〃 91 년도 92.7.1 231,489,640

• 부가가치세 88년 제2기 92.7.1 22,000,000

• 〃 89년 제2기 92.7.1 53,006,210

• 〃 91년 제1기 92.7.1 37,473,310

• 계 902,070,100 132,162,500