[참조결정] 국심1991서1522
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 광주직할시 광산구 OO동 OOOOO 소재 공장용지 8,001.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.6.18 청구외 OOOOOO공사로부터 12회 연불조건으로 244,774,830원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 89.10.2 계약금과 4회까지 할부금계 107,033,370원을 납부한 후 청구외 OOO등 3인에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득대금중 일부만 지급한 상태에서 양도하였으므로 이를 부동산에 관한 권리의 양도로 보아 취득가액을 청구인이 실제 지급한 107,033,370원으로 하고 양도가액을 청구인이 실제수령한 248,240,000원으로 하여 92.7.18 청구인에게 양도소득세 89,898,910원 및 동 방위세 17,979,780원을 결정고지 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 OOOOOO공사로부터 취득하기로 하고 88.6.18 연불조건부 매매계약을 체결하고 계약금과 4회까지 부불금을 납부한 후 양도하였기 때문에 이는 부동산의 양도에 해당되므로 처분청이 쟁점토지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 청구인이 실제영수 및 지급한 금액인 양도가액 248,240,000원 및 취득가액 107,033,730원으로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당하므로 양도가액과 취득가액을 매매계약서상 금액인 360,067,500원과 244,774,830원으로 하여야 한다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 국세청장은 쟁점토지의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니고 부동산의 양도에 해당되나 청구인이 쟁점토지를 OOO등 3인에게 89.10.2 372,150,000원에 양도하기로 매매계약을 체결한 후 89.10.5 잔금을 청산한 사실이 매매계약서에 의해 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점토지를 본인이 대표이사로 있는 (주)OO산업에 90.11.28 양도하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 또한 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 360,067,500원, 취득가액은 244,774,830원으로 하여야 한다는 주장에 대하여 보면 쟁점토지를 부동산의 양도로 볼 때 실지취득가액은 매매계약서상 금액인 244,774,830원이 아니고 230,943,730원(계약금과 1회～4회 불입액: 107,033,730원, 5회～12회 미불입액: 123,910,000원의 합계액)으로 보아야 할 것이다. 따라서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 계산한 양도차익과 부동산의 양도로 보아 계산한 양도차익을 비교하여 보면 전자의 경우 양도차익 141,206,270원(양도가액 248,240,000원취득가액 107,033,730원 = 141,206,270원)과 후자의 경우 양도차익 141,206,270원(양도가액 372,150,000원취득가액 230,943,730원 = 141,206,270원)은 동일하므로 쟁점토지의 양도를 부동산의 양도로 봄이 정당하다 하더라도 양도차익에 변동이 없다면 본 청구에 대한 실익이 없다 할 것이므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 취득시 실제지급한 금액 107,033,370원을 취득가액으로 하고, 양도시 실제수령한 금액 248,240,000원을 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 그 다툼이 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제27조 및 동 법 시행령 제53조 제1항 본문 및 제3호를 보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 규정하면서 연불조건의 경우 첫회부불금의 지급일을 취득 및 양도시기로 규정하고 있다. 같은 법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조(89.8.1 개정이후) 제4항 제2호 가목의 규정에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우에는 그 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있다.
- 다. 쟁점토지의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는지 여부 첫째, 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도한 경위를 보면 청구인은 88.6.18 청구외 OOOOOO공사로부터 쟁점토지를 12회 연불조건부(88.6.18～91.6.18)로 244,774,830원에 취득하기로 매매계약을 체결한 후 계약금과 4회 할부금 합계 107,033,370원을 납부하고 89.10.2 청구외 OOO등 3인에게 372,150,000원에 양도한 사실이 취득시 매매계약서 및 처분청이 제출한 부동산의 매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로 청구인은 쟁점토지를 연불조건부로 취득한 후 취득대금 244,774,830원 중 일부인 107,033,370원을 지급한 상태에서 양도하였음을 알 수 있다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 취득대금을 청산하고 90.11.28 청구외 (주)OO산업 대표이사 OOO(청구인)에게 360,067,500원(90.11.27 계약금 36,000,000원, 90.11.28 잔금 324,067,500원)에 양도하였으므로 쟁점토지의 양도는 부동산의 양도에 해당된다고 주장하면서 양도시 검인계약서 사본만 제시하고 있는 바, 처분청이 이 건 조사시 거래상대방으로부터 제출받은 양도시 매매계약서를 보면 청구인은 89.10.2 쟁점토지를 청구외 OOO 등 3인에게 372,150,000원(89.10.2 계약금 50,000,000원, 89.10.4 중도금 80,000,000원, 89.10.6 잔금 242,150,000원)에 양도한 사실이 확인되고 있고 또한 매수인 OOO등 3인이 92.3.17 처분청에 제출한 확인서 및 청구인의 양도대금영수증에 의하면 OOO등 3인은 89.10.5 청구인으로부터 쟁점토지를 372,150,000원에 취득하면서 청구인이 취득대금으로 OOOOOO공사에 미지급한 금액 123,910,000원을 공제하고 나머지 248,240,000원을 취득대금으로 청구인에게 지급한 사실이 확인되고 있으므로 청구인이 90.11.28 쟁점토지를 청구외 (주)OO산업에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없어 보인다. 셋째, 소득세법시행령 제53조 제1항 제3호에 규정된 연불조건에 의한 자산의 양도 또는 취득시기는 첫회부불금의 납입일로 되어 있는 바, 이는 첫회부불금의 납입일에 양도 또는 취득의 민법상효과가 발생한다는 취지가 아니라 그 자산의 양도 또는 취득이 정당하게 민법상효력을 발생하였을 경우에 세법상 그 양도 또는 취득의 시기를 첫회부불금의 납입일로 의제하여 양도차익을 계산하는 것에 지나지 않는다 할 것이고, 토지 등 부동산의 매수인이 계약금과 그 대금의 일부만을 지급하였을 경우 그와 같은 사실만으로는 그 토지 등의 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로 이와 같은 상태에서 다시 그 토지 등을 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라고 할 수 없고, 매수인이 가진 당해 부동산과 관련한 권리나 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 지나지 않는다고 할 것이다(대법원 84누533, 85.2.13, 국심 91서1522, 91.11.2외 다수, 같은 뜻임). 위의 사실 및 관련법령의 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 취득가액을 청구인이 실지지급한 107,033,370원으로 하고 양도가액은 실지수령한 248,240,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.