토지의 취득가액을 6,000,000원, 양도가액을 23,600,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 결정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 충남 연기군 금남면 OO리 OOOOO 대지 256㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.5.8 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.7.23 청구외 OOO에게 양도하였으며, 신고기한내인 92.5.16 취득가액을 16,000,000원으로 양도가액을 23,600,000원으로 하여 자산양도차익 확정신고를 하였다. 처분청은 취득 및 양도시 실지거래가액을 확인하기 위하여 청구외 OOO 및 OOO에게 확인조회한 결과 양도가액은 청구주장과 같으나 취득가액이 7,700,000원으로 확인됨에 따라 실지거래가액에 의한 양도소득세 결정을 배제하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 후 93.1.19 청구인에게 91년 과세기간분 양도소득세 9,063,090원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.18 심사청구를 거쳐 93.6.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 16,000,000원으로 양도가액을 23,600,000원으로 하여 실지거래가액의 증빙을 갖추어 양도차익확정신고를 하였는 바, 처분청은 쟁점토지의 당초 매도자인 청구외 OOO의 확인에 의하여 취득가액이 7,700,000원으로서 청구인이 신고한 거래가액과 일치되지 아니한다 하여 이 건 기준시가로 과세하였으나, 청구외 OOO이 그후 기억착오로 매도가액을 잘못 진술하였다 하여 16,000,000원이 정당함을 자필확인하고 있고 실지매매계약서 원본에 의하여 위 가액이 확실하며, 당시 중개업자인 청구외 OOO도 이 사실을 확인하고 있으므로 실지거래가액에 의하여 결정함이 타당하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 당초 매도자인 청구외 OOO이 실지매도가액을 7,700,000원이라고 작성한 확인서는 진실로 보여지며, 쟁점토지의 취득 당시 기준시가는 3,219,000원인데 비하여 청구인이 주장하는 16,000,000원과는 상당한 차이가 있고, 이를 뒷받침할 수 있는 금융자료등 객관적 증빙서류의 제시가 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단 이 건은 쟁점토지의 취득가액을 16,000,000원, 양도가액을 23,600,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 결정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다. 소득세법 제23조 제1항 제1호, 같은 조 제2항, 같은 조 제4항 제1호, 같은 법 제45조 제1항 제1호가목, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호를 모아보면 (1)토지의 양도차익은 당해토지의 양도가액에서 당해토지의 취득가액을 포함한 필요경비를 공제한 금액이며, (2)토지의 양도차익을 계산함에 있어서 당해 토지의 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 적용하되 양도소득세 과세표준신고시 제출한 제증빙서류에 의하여 당해 토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있도록 되어 있다. 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 보면,

① 청구인은 16,000,000원에 쟁점토지를 취득하였다고 주장하면서 매매계약서 및 청구인에게 쟁점토지를 양도한 청구외 OOO의 확인서를 제출하고 있으나, 청구외 OOO의 확인서는 당초 처분청의 조회시 거래가액이 7,700,000원이었다고 확인했다가 충분한 사유설명도 없이 이를 번복한 것이고 매매계약서도 신빙성이 없어 보이며 기타 이를 입증할만한 금융자료등의 제시가 없으며,

② 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하기 위하여는 취득가액 뿐만 아니라 양도가액도 증빙에 의하여 밝혀져야 하는 바, 청구인이 주장하는 양도시 가액 23,600,000원도 공시지가 30,208,000원의 78% 정도밖에 되지 않는 것으로서 일반적으로 공시지가가 실지거래가액의 70～80% 수준에 불과하다는 현실을 감안할 때 청구인이 주장하는 양도가액도 금융자료등 이를 입증할만한 별다른 증빙이 제시되지 아니하는한 이를 인정하기 어렵다. 쟁점토지의 경우 그 취득 및 양도가액이 확인되는 경우에 해당되지 않는다고 보여진다. 이상의 법령과 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 위 세액을 고지한 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.