[요지] 심사청구일 현재까지 신빙성 있는 제장부 및 증빙서류의 제시가 없으므로 처분청이 추계조사결정방법에 의하여 쟁점부동산의 매매차익을 결정한 처분은 타당함.
[요지] 심사청구일 현재까지 신빙성 있는 제장부 및 증빙서류의 제시가 없으므로 처분청이 추계조사결정방법에 의하여 쟁점부동산의 매매차익을 결정한 처분은 타당함.
[참조결정] 국심1993서1281
[주 문]
1. 성북세무서장이 93.9.16 청구인에게 고지한 89년도 귀속분 종합소득세 54,826,640원 및 동 방위세 11,172,290원의 처분은 청구인의 경기도 포천군 소흘면 OO리 OOOOO 소재전 60㎡의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 부동산매매업에 의한 사업소득에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인이 경기도 포천군 소흘면 OO리 OOOOO 소재 전 60㎡ 및 서울 송파구 OO동 OOO 및 같은 동 OOOOO 소재 대지 326.78㎡ 및 위 지상건물 487.57㎡, 충북 진천군 초평면 OO리 O OOO 및 같은 리 O OOO 소재 임야 222,843㎡, 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO 및 같은 동 OOOOO 소재 답 851㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 93.9.16 청구인에게 89년도 귀속분 종합소득세 54,826,640원 및 동 방위세 11,172,290원, 91년도 귀속분 종합소득세 15,613,130원과 91년 제1기분 부가가치세 33,872,180원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.10.29 심사청구를 거쳐 93.12.9 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구주장 1 청구인은 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 부동산을 1회이상 취득하여 2회이상 판매한 사실이 없고 영리목적으로 부동산을 계속적·반복적으로 양도한 사실이 없으며, 쟁점부동산 중 경기도 포천군 소흘면 OO리 OOOOO소재 전 60㎡(이하 “쟁점부동산 가”라 한다)는 84.10.11 상속받아 5년이상 보유한 후 89.12.6 수용되었고, 서울 송파구 OO동 OOO 및 같은 동 OOOOO 소재 대지 326.78㎡ 및 위 지상건물(목욕탕) 487.57㎡(이하 “쟁점부동산 나”라 한다)는 3년이상 보유한 후 양도하였으며, 충북 진천군 초평면 OO리 O OOO 및 같은 리 O OOO 소재 임야 222,843㎡(이하 “쟁점부동산 다”라 한다)와 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO 및 같은 동OOOOO 소재 답 851㎡(이하 “쟁점부동산 라”라 한다)도 2년이상 보유한 후 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
(2) 청구주장 2 쟁점부동산의 양도에 대하여는 그 양도가액 등을 실지거래가액으로 과세할 수 있는 요건에 해당되지 않으므로 기준시가로 결정하여야 한다는 주장이다.
(3) 청구주장 3 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 종합소득세 등을 과세한다고 하더라도 그 매매차익을 결정함에 있어서 실지취득가액 등을 전혀 고려하지 않고 추계결정한 처분은 부당하다는 주장이다.
(1) 청구주장 1에 대하여 청구인은 쟁점부동산 이외에도 경기도 이천군 이천읍 OO리 OOOOO 및 같은 리 OOOOOO 소재에서 연립주택을 신축하여 91년도 중에 분양한 사실이 있으며, 쟁점부동산을 소유하거나 이용할 목적으로 취득한 것으로 보기는 어렵고 일반적인 사회통념상 부동산거래의 회수, 규모 등에 비추어 볼 때 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 인정된다는 의견이다.
(2) 청구주장 2에 대하여 소득세법 제92조 등의 규정에 의하면 부동산매매업자의 토지 등 매매가액은 실지거래가액을 원칙으로 하는 것으로서 처분청이 실지거래가액을 확인하여 이를 근거로 매매차익을 결정한 처분은 타당하다는 의견이다.
(3) 청구주장 3에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 매매차익 계산시 표준소득율에 의한 추계결정과세는 부당하다고 주장하나, 청구인은 소득세법 제100조 등의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 않았을 뿐만 아니라, 이 건 심사청구일 현재까지 신빙성 있는 제장부 및 증빙서류의 제시가 없으므로 처분청이 추계조사결정방법에 의하여 쟁점부동산의 매매차익을 결정한 처분은 타당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부
(2) 쟁점부동산의 매매가액을 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부와 그 매매차익을 추계결정한 처분의 당부
(1) 쟁점①에 대하여 (가) 소득세법 제20조 제1항 및 같은법시행령 제36조 제3호의 규정에 의하면 부동산매매업은 사업소득으로 규정하고 있고 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서는 『부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것』으로 규정하고 있는 바, 이러한 규정은 예시적 규정으로 해석되는 한편, 당해 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은, 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(국심 93서1281; 93.10.4, 대법원 85누 745; 86.7.8 및 소득세법 기본통칙 2-4-8...20 등 같은 뜻임). (나) 청구인은 부가가치세법상 1과세기간 중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회 이상 판매한 사실이 없으므로 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되지 않는 것으로 주장하고 있으나 처분청이 조사한 청구인의 부동산 취득 및 양도에 관한 자료와 쟁점부동산 등의 등기부등본에 의하면 청구인은 84.1.1부터 92.12.31 사이에 부동산을 10회 취득하고 5회 양도한 바 있으며, 특히 89.7.1부터 89.12.31 사이에 쟁점부동산 『라』와 서울 송파구 OO동 OOOOO 소재 대지 및 건물을 취득하고 쟁점부동산 『가』와 쟁점부동산 『다』를 양도하였는 바, 89년 제2기 과세기간 중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매한 사실이 확인되고 있으며, 또한 91.1.1부터 91.6.30 사이에 서울 송파구 OO동 OOO 소재 연립주택과 서울 마포구 OOO동 OOOOOOO 소재 대지 및 건물 등을 취득하고 쟁점부동산 『나』와 경기도 이천군 이천읍 OO리 OOOOO 소재 연립주택을 양도하였는 바, 91년 제1기 과세기간 중에도 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매한 사실이 확인되고 있다. 이러한 사실들로 볼 때, 청구인의 부동산의 취득동기 및 매매형태가 단순히 거주 또는 소유목적으로 취득한 것이라고 볼 수 없고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진 것이라고 할 것이다. 다만, 쟁점부동산『가』는 청구인이 84.10.11 상속을 원인으로 취득하여 89.12.6 건설부에 수용된 부동산으로서 그 취득 및 양도경위와 소유기간 등으로 미루어 볼 때 이를 부동산매매업에 의한 거래로 보기는 어려우므로 쟁점부동산『가』의 양도에 대하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고 부동산매매업에 의한 사업소득으로 과세하는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 따라서 쟁점부동산 중 쟁점부동산 『가』를 제외하고는 청구인이 수익 등을 목적으로 계속성을 가지고 부동산을 매매한 것으로 인정되므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산『나』, 쟁점부동산『다』 및 쟁점부동산『라』의 매매에 대하여 부동산매매업에 의한 거래로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 (가) 소득세법 제92조 및 같은법시행령 제141조의 규정에 의하면 『부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 소득세법 제45조 및 같은법시행령 제94조의 규정에 의한 필요경비 등을 공제한 금액으로 한다』고 규정하고 있으며, 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제142조 제1항의 규정에 의하면 『부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정하고, 소득세법시행령 제169조(추계조사결정) 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 소득세법시행령 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액으로 한다』고 규정하면서 『매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법시행령 제115조에 규정한 기준시가(이하 “기준시가”라 한다)를 매매가액으로 한다』고 규정하고 있다. (나) 토지 등의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득으로 과세하는 경우에는 소득세법 제23조 제4항 및 같은 법 제45조 제1항의 규정에 의하여 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이라고 할 것이므로 청구인이 쟁점부동산 『가』의 양도에 대하여 실지거래가액으로 신고한 사실 등이 없는 한 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하여야 할 것이다. 그리고 쟁점부동산 중 쟁점부동산『가』를 제외한 부동산의 매매에 대하여는 부동산매매업에 의한 거래로 보아 사업소득으로 과세하여야 할 것이므로 앞의 관련법령규정에서 살펴본 바와 같이 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 매매가액으로 하여야 할 것인 바, 처분청이 매매계약서와 청구인 및 거래상대방의 확인서 등에 의하여 실지매매가액이 확인되는 쟁점부동산 『나』, 쟁점부동산 『다』에 대하여는 그 매매가액을 실지거래가액으로 하고, 그 실지거래가액이 확인되지 않는 쟁점부동산 『라』에 대하여는 그 매매가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. (다) 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산『가』의 양도에 대하여는 양도소득세로 과세하여야 할 것이므로 부동산매매업으로 과세하는 경우의 예비적 청구에 해당하는 그 매매차익을 추계결정한 처분이 부당하다는 청구에 대하여는 심리를 생략한다. 청구인은 쟁점부동산의 매매차액을 추계결정한 처분이 부당한 것으로 주장하고 있으나, 청구인은 소득세법 제100조의 규정에 의한 소득세과세표준확정신고를 이행하지 아니하였으며, 쟁점부동산 『나』를 제외하고는 자산양도차익예정신고도 이행하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 취득가액 등 필요경비를 입증할 수 있는 증빙자료나 장부 등을 전혀 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산 『나』에 대하여는 실지매도가액에서 실지취득가액 등을 공제하여 매매차익을 계산하고 쟁점부동산『다』, 쟁점부동산 『라』에 대하여는 그 매매차액을 소득세법 제92조 및 제94조와 같은법시행령 제142조 및 제169조의 규정에 의하여 추계결정한 처분은 타당한 것으로 판단된다.
(3) 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.