[요지] 실지거래가액에 의하여 양도가액을 계산함이 적법함에도 처분청이 교환취득의 경우의 취득가액 산정시 적용되는 정상가액을 양도가액에도 원용하여 양도가액을 개별공시지가에 의하여 평가하고 양도차익을 계산하여 과세한 것은 법리오해의 잘못이 있음.
[요지] 실지거래가액에 의하여 양도가액을 계산함이 적법함에도 처분청이 교환취득의 경우의 취득가액 산정시 적용되는 정상가액을 양도가액에도 원용하여 양도가액을 개별공시지가에 의하여 평가하고 양도차익을 계산하여 과세한 것은 법리오해의 잘못이 있음.
[주 문] 성북세무서장이 93.7.1 청구법인에게 한 ’90사업년도(1.1～12.31) 법인세(특별부가세) 76,737,200원 및 동 방위세 12,116,400원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구법인이 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOO 외 2필지 소재 답 558㎡ 중 339㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 79.4.6 교환을 원인으로 하여 90.11.21(잔금청산일자) 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 8,240,000원, 취득가액 5,271,117원)으로 양도차익을 계산하여 법인세 특별부가세를 신고한 사실이 있다. 처분청은 청구외 OOO 소유토지인 위 같은동 OOOOO 외 1필지 소재 답 411㎡ 중 211㎡와 교환한 쟁점토지의 양도가액은 양도일(잔금청산일자 90.11.21) 현재의 개별공시지가(210,180,000원)를 정상가액으로 평가하여 결정하고 그 취득가액은 실지거래가액(5,271,117원)으로 결정하여 93.7.1 청구법인에게 ’90사업년도(1.1～12.31) 법인세 특별부가세 76,737,200원 및 동 방위세 12,116,400원을 과세하였다. 청구법인은 이에 불복하여 93.8.17 심사청구를 거쳐 93.11.17 심판청구를 하였다.
2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 교환양도한 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 청구주장 실지거래가액 평당 80,000원을 인정할 수 있는지 여부
(2) 양도가액이 불분명한 것으로 보아 환산결정할 수 있는지(예비적 청구)
(1) 법인세법 제59조의2(과세표준) 제3항에서 “양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 결정한 양도당시의 기준시가에 의한 금액과 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 각각 양도가액과 취득가액으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “취득가액”이라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제124조의2(특별부가세의 과세표준계산) 제2항에서 “법 제59조의2 제3항에서 『취득가액』이라함은 제48조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 취득가액, 건설자금에 충당한 이자와 자본적지출액을 합계한 금액을 말한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제48조(상각액의 범위와 취득가액) 제2항에서 “감가상각에 있어서의 취득가액은 다음 각호에 의한다.
1. 매입한 고정자산은 매입당시의 그 대가, 설치비, 기타 부대비용의 합계금액
2. 자기가 건설·제작 등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금, 설치비 기타 부대비용의 합계금액
3. 제1호 및 제2호외의 고정자산은 취득당시의 정상가액”이라고 규정하고 있다.
(2) 위 규정에 의하면 양도차익을 계산하기 위한 취득가액은 토지매입의 경우에는 매입당시의 그 대가를, 토지를 증여 또는 교환으로 취득한 경우에는 취득당시의 정상가액을 적용하는 것이고, 위와 같은 방법에 의하여 계산할 수 없는 경우에는 취득당시의 기준시가에 의하여 계산한 금액으로 결정한다고 규정하고 있으나 교환으로 양도한 경우에 그 양도가액은 정상가액을 적용한다는 명문의 규정이 없음을 알 수 있다.
(1) 이 건 양도시기는 잔금청산일인 90.11.21 이므로 양도당시의 대가가 확인되는지에 대해 본다.
(2) 79.4.6 청구법인과 청구외 OOO간에 청구법인 소유 쟁점토지 103평(339㎡) 중 약 80평과 청구외 OOO 소유 쟁점외토지 64평(211㎡) 중 약 60평을 교환키로 약정하면서 쟁점토지의 경우 동서간의 폭이 36자()가 되도록 분할하여 교환하는 조건으로 교환평수차이 20평에 대하여 평당 80,000원씩 계산한 1,600,000원을 정산금으로 수수키로 약정한 사실, 80.10.20 청구외 OOO이 쟁점토지의 분할된(담장기준) 동서간의 폭이 36자에 미달됨을 이유로 이의시정을 촉구하는 내용증명을 청구법인에게 발송한 후 85.12.11 위 교환평수차이 20평에 OO 정산금 중 잔금 1,200,000원을 서울민사지방법원에 공탁한 사실, 90.11.9 양당사자간에 위 79.4.6 자 교환계약을 이행하기 위하여 청구법인은 쟁점토지의 폭(동서간의 길이)이 36자 이상이 되게하고 토지모양이 굴곡되지 않고 직선으로 분할되도록 측량성과도를 작성하여 교환면적을 확정하고 과다면적에 대해서는 당초 계약당시의 단가인 평당 80,000원씩으로 정산키로 약정한 사실, 90.11.14 청구외 OO지적공사(서울지사 성북출장소)에서 작성한 측략성과도에 의하여 교환면적이 쟁점토지는 103평으로 쟁점외토지는 64평으로 각 확정됨에 따라 그 면적차이 39평에 OO 정산금 3,120,000원(39평 × 8만원/평)을 90.11.21 청산한 사실에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없을 뿐 아니라 청구법인이 제시한 79.4.6 토지교환매매계약서, 80.10.20 청구외 OOO의 내용증명서, 85.12.11 서울민사지방법원의 공탁통지서, 90.11.9 합의서 및 90.11.21 자 영수증 각 기재에 의하여 확인된다.
(3) 청구법인이 교환취득한 쟁점외토지(64평)를 91.5.17 청구외 OOOOO가족지역주택조합에 양도하고서 92.3.30 처분청에 ’91사업년도 특별부가세 과세표준을 신고함에 있어 당해토지의 취득당시 실지거래가액을 평당 80,000원씩 계산한 5,120,000원과 등록세 416,250원, 취득세 277,500원, 사법서사수수료등 부대비용 98,000원 계 5,911,750원을 취득가액으로 신고한 사실이 관계자료에 의하여 확인된다.
(4) 앞에서 본 바와 같이 당초교환당시(79.4.6)에도 평당 80,000원으로 평가하였고 90.11.9 자 합의서에도 당초교환약정면적보다 초과한 면적에 대해서도 당초계약당시의 단가인 평당 80,000원으로 정산한다고 약정하고 있어 이 건 양도가액이 양도당시의 개별공시지가인 평당 약 2,000,000원을 훨씬 하회하는 금액으로서 실지로 이 건 양도당시의 시가를 적정하게 반영하지 못한 것이라고 보아지기는 하나 그렇다고 단지 이 이유만으로 양도당시의 거래의 부득이한 사정 등을 전혀 배제하고 실지양도가액이 확인되지 않는 경우라고 단정할 수는 없는 것이므로 이 건은 달리 반증이 없는 한 청구주장 양도가액을 실지거래가액이라고 인정할 수밖에 없다고 판단된다.