[요지] 개별공시지가 없는 토지의 익년 공시지가적용부당함.
[요지] 개별공시지가 없는 토지의 익년 공시지가적용부당함.
[참조결정] 국심1993부1731
[주 문]
1. 소공세무서장이 93.6.1 청구인에게 고지한 ’91년도 상속분상속세 94,692,380원의 처분은 상속세법시행령 제5조 제2항제1호 (가)목 및 동법시행규칙 제5조 제11항의 규정에 의하여 경기도 시흥시 OO동 OOOO, 구거 863㎡ 및 같은 시 OO동 OOOOO, 도로 1OO㎡에 대한 상속재산가액을 상속개시당시를 기준으로 재조사하여 이를 경정한O.
2. 나머지 심판청구는 기각한O.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인들은 청구외 OOO(91.12.11 사망)의 상속인으로 경기도 고양시 OO동 OOOOO외 12필지 토지 3,673㎡를 상속받고, 서울특별시 종로구 OOO가 OO외 45필지 토지 36,199㎡를 상속개시전 3년 이내에 피상속인으로부터 증여 받은 후 92.6.10 상속세 신고시 위 토지가액을 개별공시지가로 평가하여 아래와 같이 신고하였O. (단위: 원) 구 분 청구인 신고 처분청 결정
○ 상속재산 174,271,878 251,240,012
○ 법 제7조의2 가산액 0 1,777,423,390
○ 법 제4조의 증여가산액 6,027,178,790 5,254,870,948 계 6,201,450,668 7,283,534,350 처분청은 서울특별시 종로구 OOO가 OO 대지 59.5㎡, 경기도 고양시 OO동 OOO 대지 2,327㎡, 같은 시 OO동 OO 대지 2,5OO㎡ 및 OO동 OO 대지 1,778㎡(이상 4필지 토지를 이하 “쟁점①토지”라 한O)에 대한 평가는 개별공시지가로 평가하고, 서울특별시 중구 O동 OOOOO 대지 274.4㎡ 및 O동 OOOOO 대지 19.8㎡(이상 2필지 토지를 이하 “쟁점②토지”라 한O)는 상속개시전 3년 이내의 증여재산으로 보아 이를 상속세 과세가액에 포함시켰고, 경기도 시흥시 OO동 OOOO, 구거 863㎡ 와 같은 시 OO동 OOOOO 도로 1OO㎡(이상 2필지 토지를 이하 “쟁점③토지”라 한O)는, 92년도 개별공시지가로 평가하여 93.6.1 청구인에게 ’91년도 상속분 상속세 94,692,380원을 결정고지 하였O. 청구인은 이에 불복하여 93.7.OO 심사청구를 거쳐 93.11.18 심판청구를 제기하였O.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장
(1) 처분청은 쟁점①토지에 대한 가액평가를 ’91년도 개별공시지가를 적용하였으나 쟁점①토지에 대하여는 상속개시당시를 가격시점으로 감정평가한 가액이 있으므로 동 감정평가가액을 적용함이 타당하며,
(2) 증여재산인 쟁점②토지의 경우 그 취득시기를 증여계약일(88.8.31)로 보면 상속개시(91.12.11)전 3년 이상이 되므로 이를 상속세 과세가액에서 제외함이 타당하고, 처분청과 같이 취득시기를 증여등기일인 88.12.OO로 본O 하더라도 그 가액평가 시점은 상속개시일이 아닌 증여시점(88.12.OO)을 기준으로 하여야 하며,
(3) 처분청이 쟁점③토지에 대한 가액평가를 함에 있어 ’92년도 개별공시지가를 소급적용하였으나 상속개시년도인 ’91년도에는 동 토지에 대한 개별공시지가가 없으므로 당초 처분은 부당하O는 주장이O.
- 나. 국세청장 의견
(1) 청구인이 주장하는 쟁점①토지에 대한 감정평가가액은 상속개시일 이후에 소급감정한 것으로서 당해 토지의 개별공시지가의 87%에 불과하고, 청구인이 당초 상속세 신고시 동 감정평가금액대로 신고하지 않고 당해 토지의 개별공시지가로 신고한 점등으로 볼 때 동 감정평가액을 시가로 받아들이기 어려우므로 개별공시지가로 평가한 당초 처분은 정당하며,
(2) 증여 부동산에 대한 취득시기는 증여등기접수일로 보는 것이므로 쟁점②토지에 대하여 처분청이 증여등기일(88.12.OO)을 취득시기로 보고 이를 상속세과세가액에 산입(상속개시전 3년 이내 증여재산)함은 적법하며,
(3) 쟁점③토지의 경우 비록 상속개시일(91.12.11) 현재에는 개별공시지가가 없으나 이 날로부터 20일 후인 92.1.1 현재의 개별공시지가는 있으므로 92년 개별공시지가를 적용하여 평가한 것은 달리 잘못이 없O는 의견이O.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건은 상속개시일로부터 약 6개월이 경과된 후 상속개시시점으로 소급하여 감정평가한 가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있는지 여부(쟁점①)와 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산을 상속세 과세가액에 가산함에 있어 그 증여재산의 취득시기와 그 평가시점을 언제로 볼 것인지 여부(쟁점②) 및 상속개시일 현재 개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가를 어떤 방법으로 할 것인지(쟁점③)를 가리는 데 O툼이 있O.
- 나. 쟁점①에 대하여
(1) 관련법령 상속세법 제9조(상속재산의 가액 평가) 제1항과 동법시행령 제5조 제1항 및 제2항 제1호의 규정에 의하면 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 토지의 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(개별공시지가)에 의하도록 규정되어 있는 바, 이 경우 상속개시일을 전후하여 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정평가가액이 있고 그 감정평가가액의 신뢰성이 인정될 경우에는 이를 시가로 볼 수 있O 할 것이O(동지: 국심 93부1731, 93.12.OO, 상속세법 기본통칙 39…9)
(2) 사실관계 첫째, 쟁점①토지에 대한 ’91년도 개별공시지가(처분청 적용)와 청구인이 주장하는 감정평가가액을 비교하여 보면 아래와 같O. 소 재 지 공시지가(A) 감정가액(B) B/A (㎡당) (㎡당) (%) 서울 OOO가 OO 13,600,000 11,883,000 87.3 고양시 OO동 OOO 110,000 102,000 92.7 〃 OO동 OO 200,000 169,000 84.5 〃 OO동 OO 200,000 185,000 92.5 둘째, OO감정평가법인이 평가한 위 감정평가가액은 상속개시일(91.12.11)로부터 약 6개월 이후인 92.6.5에 가격시점을 상속개시일로 하여 소급감정평가(청구인은 증여받은 토지 46필지중 가액이 큰 4필지만 선별하여 감정평가 의뢰함)한 것으로서 감정평가서에 기재된 평가목적을 보면 “세무서 제출용”으로 되어 있고 그 평가가액은 각 필지별 개별공시지가의 84.5%～92.7%에 불과하O. 셋째, 위 감정평가서에 나타난 감정평가내역을 보면, 공시지가 표준지에 대한 쟁점①토지의 각 필지별 적용비준율을 산정하면서 구체적인 계산 근거(비준표등)가 없이 토지의 개별요인이 표준지보O 약 몇% 정도 열세라고만 되어 있으며, 또한 감정평가가액 산출방법을 보면 표준지의 91년도 공시지가와 비교해서 평가한 것으로서 이는 표준지와 쟁점①토지 공시지가의 상대적 비교에 불과할 뿐 쟁점①토지의 절대시가를 반영한 것으로 보기는 어렵O. 넷째, 쟁점①토지의 년도별 개별공시지가를 비교하여 보면 아래와 같이 계속 상승된 것으로 확인되고 있어 상속개시년도인 ’91년도의 개별공시지가가 당초부터 부당히 높게 책정된 것으로는 보여지지 아니한O. (단위: ㎡당, 원) ’90 ’91 ’92 서울 OOO가 OO 11,000,000 13,600,000 15,000,000 고양시 OO동 OOO 46,000 110,000 140,000 〃 OO동 OO 140,000 200,000 216,000 〃 OO동 OO
• 200,000 216,000 위 사실들로 미루어 보면, 청구인이 제시하는 쟁점①토지에 대한 감정평가가액은 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 금액으로 인정하기는 어려우므로 처분청이 개별공시지가로 토지가액을 평가하고 과세한 것은 잘못이 없O고 판단된O. O. 쟁점②에 대하여
(1) 관련법령 상속세법 제4조 제1항(90.12.31 개정전) 및 제9조 제1항(93.12.31 개정전)의 규정에 의하면 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산은 상속세 과세가액에 가산하며 그 가액평가는 상속개시당시의 현황에 의하도록 규정되어 있O.
(2) 청구주장에 대한 당부 청구인은 증여재산인 쟁점②토지의 취득시기(증여시기)를 증여계약일(88.8.31)로 보아야 하고, 증여등기일(88.12.OO)을 취득시기로 본O 하더라도 그 가액평가는 상속개시당시(91.12.11)를 기준으로 평가할 것이 아니라 증여시점(88.12.OO)을 기준으로 평가하여야 한O는 주장이나, 살피건대, 증여에 의하여 재산을 취득하는 경우에 그 취득시기는 등기·등록을 요하는 재산의 경우 등기·등록일을 취득시기로 보는 것이므로 (동지: 국심 92서2565, 92.9.9, 상속세법 기본통칙 82…OO-2) 처분청이 쟁점②토지에 대한 증여등기일(88.12.OO)을 취득시기로 보고 상속개시전 3년 이내에 증여받은 재산임을 이유로 상속세 과세가액에 가산한 것은 정당하며, 쟁점②토지에 대한 가액평가도 이 건의 경우는 93.12.31 상속세법 제9조 제1항의 규정이 개정(상속재산이 가액에 가산할 증여의 가액은 종전 상속개시당시의 현황에서 증여당시의 현황에 의하도록 개정됨) 되기 이전의 상속분이므로 상속개시당시의 현황에 의하여 평가한 당초처분은 적법하O고 판단된O.
- 라. 쟁점③에 대하여 (1)관련법령 상속세법 제9조 제1항에서 “상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한O”고 규정하고 있고, 동법시행령 제5조 제1항에서 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한O.”고 규정하고 있으며, 동조 제2항 제1호에서 “국세청장이 지정하는 지역을 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ”개별공시지가“라 한O)로 하되, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”으로 하도록 규정하고 있고, 동법시행규칙 제5조 제11항에서『상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 (가)목에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한O. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본O.』고 규정하고 있O.
(2) 사실관계 첫째, 쟁점③토지는 청구인이 91.12.11 상속받은 토지로서 상속개시당시(’91년도)의 개별공시지가가 결정되어 있지 아니한 사실이 등기부등본, 토지대장 및 토지가격확인원에 의해 확인된O. 둘째, 처분청은 쟁점③토지에 대한 상속개시당시의 개별공시지가를 결정함에 있어 동 토지의 상속개시년도의 O음 년도인 ’92년도 개별공시지가(시흥시 OO동 OOOO: ㎡당 60,000원, 시흥시 OO동 OOOOO: ㎡당 195,000원)를 그대로 적용하였음이 처분청에서 제출한 이 건의 과세자료에 의해 확인된O. 셋째, 쟁점③토지중 시흥시 OO동 OOOO (구거 863㎡)의 토지는 90.8월 토지구획정리사업지구예정지 편입을 위한 계획입안 공람사실이 있고 시흥시 OO동 OOOOO (도로 1OO㎡)의 토지는 90.10.12 토지구획정리사업지구로 결정고시된 바, 쟁점③토지의 경우 그 지목이 구거 또는 도로로 되어 있으나 재산적가치가 있는 토지로 인정된O. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점③토지에 대한 ’91년도(상속개시년도)개별공시지가를 결정함에 있어 처분청이 동 토지의 ’92년도 개별공시지가를 그대로 적용한 것은 부당하며, 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 (가)목 단서 및 동법시행규칙 제5조 제11항의 규정에 의하여 쟁점③토지와 인접한 토지로서 지목(구거, 도로) 및 이용상황등 지가형성요인이 유사한 토지를 표준지로 선정하여 쟁점토지의 평가를 재조사 결정함이 타당하O고 판단된O.
- 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한O.