토지의 매매차익을 거래 상대방의 확인서 등에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 청구외 OOO 등 3인과 공동으로 87.2.13 포항시 OO동 O OOOO 및 O OOOO 소재 임야 계 27,273㎡(이하 “쟁점토지라 한다”)를 취득(각자 소유지분 1/4)하여 이를 9필지로 분할하여 89.8.23부터 89.9.20사이에 청구외 OOO 등 26인에게 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인등의 쟁점토지 거래 행위를 부동산 매매업으로 보아 위 토지의 매매차익을 계산함에 있어 매매가액(양도가액)은 거래상대방들로부터 확인받은 1,623,595,000원으로, 취득가액은 청구인으로부터 확인받은 288,750,000원으로 결정하여 93.7.1 청구인에게 89년 귀속분 종합소득세 175,810,610원 및 동 방위세 34,694,450원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.7.7 심사청구를 거쳐 93.11.2 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점토지의 매매차익을 결정함에 있어 매매계약서나 금융자료등 객관적인 근거자료 없이 단순히 양도시 거래상대방들 중 9인의 확인서만을 근거로 1,623,595,000원에 양도한 것으로 보아 과세함은 부당하고 달리 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지도 아니하므로 쟁점토지의 매매차익은 소득세법 시행령 제142조 제2항의 규정에 의거 매매당시의 기준시가를 매매가액으로 하여 여기에 소득표준율을 곱하여 계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 처분청이 쟁점토지의 매매소득을 실지조사 결정함에 있어 거래상대방의 일부 확인서만을 근거로 하여 과세함은 부당하다고 주장하나 청구인이 매매차익 예정신고한 사실이 없고 양도 및 취득에 관한 증빙서류의 제시가 전혀 없음을 볼 때, 비록 매매계약서 등의 일부 서류가 없다하더라도 처분청이 이 건 관련 거래상대방의 거래사실 확인서에 의하여 실지거래가액을 확인하여 과세한데 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 매매차익을 거래 상대방의 확인서 등에 의하여 결정한 처분의 당부
• 나. 관계법령 소득세법 제9조 제1항, 제45조 제1항, 같은 법 시행령 제142조 제1항 제2호 및 제2항, 제141조 제1항의 제 규정을 종합하여 보면, 부동산 매매업자의 매매차익은 원칙적으로 당해 토지 등의 실지 매매가액에서 실지취득가액등의 필요경비를 공제하여 실지조사 결정하여야 하나, 예외적으로 실지매매가액과 실지취득가액을 모두 알 수 없는 경우에는 매매 당시의 기준시가에 소득표준율을 곱하여 추계조사 결정하여야 함을 알 수 있다.
• 다. 쟁점토지의 양도 및 취득당시 실지거래가액이 각 확인되는 지 여부

(1) 양도 당시 실지거래가액에 대하여 처분청이 쟁점토지(9필지)의 매매가액을 각 필지별 공동양수인들 전체에 대해서 확인을 받지 아니하고 그중 1인으로부터 제출받은 확인서에 의하여 총 1,623,595,000원으로 결정한 사실에 대하여 청구인은 위 금액이 실지거래가액이 아니고 각 필지별 공동양수인들 중 1인의 확인서만을 근거로 실지거래가액을 결정함은 근거과세의 원칙에도 위배되어 부당하다고 주장하나, 각 필지별 공동 양수인들중 1인이 확인한 가액으로도 통상 실지거래가액을 알 수 있다고 보아지므로 이를 두고 근거과세의 원칙에 위배된다고는 할 수 없다. 그러므로 위 확인서가 사실과 달리 작성된 것으로 인정할만한 반증이 없는 한 처분청이 위 확인서에 기재된 매매가액을 실지거래가액으로 인정한 데 잘못이 없다.

(2) 취득당시 실지거래가액에 대하여 처분청이 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 청구인의 90.5.18자 확인서에 의하여 288,750,000원으로 결정한데 대하여 청구인은 쟁점토지를 공동취득함에 있어 매매과정에 직접 관여치 않고 공동 취득자들인 청구외 OOO과 OOO만이 관여한 관계로 정확한 취득가액을 알 수 없으니 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 사회통념상 부동산을 타인과 공동으로 취득하면서 매매계약체결등 취득과정에 참여치 아니하였다 하여 실지 취득가액을 모른다는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되므로 청구인이 확인한 위 288,750,000원을 실지거래가액으로 볼 수밖에 없다.

• 라. 위 관계법령과 인정사실을 종합하여 보면 처분청이 양도시 거래상대방들의 확인서와 청구인의 확인서에 근거하여 쟁점토지의 매매차익을 실지거래가액으로 결정함은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.