건물의 부동산임대사업과 관련된 차입금으로서 간주임대료 계산시 제외되는 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 92.5월 자산합산대상가족의 자산소득을 합산하여 91년 귀속 종합소득세 신고를 하였다. 처분청은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO, 같은 동 OOOOO 소재 건물 2,362.83㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 부동산임대소득에 대한 실지조사를 실시하여 간주임대료 87,338,103원을 비롯한 신고누락 소득금액을 적출하고 이에따라 93.6.1 청구인에게 91년 과세기간분 종합소득세 67,758,640원을 결정고지 하였다.(심사청구결정에 의하여 40,076,971원으로 경정결정함) 청구인은 이에 불복하여 93.7.26 심사청구를 거쳐 93.10.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점건물을 신축할 당시 서울특별시 강남구 OO동 OOOO O와 같은 동 OOOOO 대지를 담보로 83.9.6 OOOO은행으로부터 600,000,000원을 차입하고(근저당권 채권최고액 780,000,000원), 동 융자금액을 신축자금으로 사용하였으며 건물완공후 임대보증금을 받아 이를 상환하였으므로 동 금액은 간주임대료 계산에서 제외되어야 할 것임에도 이를 인정하지 아니한 것은 사실관계를 오해한 위법이 있다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 91년 귀속 소득세 계산시 간주임대료를 총수입금액에 산입한데 대하여 쟁점부동산 신축시 금융기관으로부터 600,000,000원을 차입하여 건물준공 후 임대보증금으로 변제하였다는 주장이나 등기부등본상 83.9.6 OOOO은행 OO지점에 780,000,000원을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정한 사실은 확인되나, 동 채무의 액수 및 사용처등 부동산임대사업과 관련된 차입금이라는 입증은 하지 못하고 있어서 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 청구인이 83.6.9 쟁점건물 부속토지를 담보로 차입하였다고 하는 600,000,000원이 쟁점건물의 부동산임대사업과 관련된 차입금으로서 간주임대료 계산시 제외되는 것인지 여부에 다툼이 있다. 소득세법 제29조 제1항에서 『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제58조 제3항에서 『법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업 개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액』이라고 규정하고 있고, 제4항에서 『제3항에서 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액을 말한다. 이 경우 임대보증금 등을 받은 후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금 등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다.』고 규정하고 있다. 위의 법규정에 의하면 간주임대료를 계산함에 있어서 임대보증금등으로 당해 임대사업과 관련된 차입금을 상환한 경우 당해 차입금에 해당하는 금액을 제외하고 간주임대료를 계산하는 것으로 규정하고 있는 바, 처분청은 청구인이 주장하는 차입금 600,000,000원이 등기부상에 83.9.6 채권최고액 780,000,000원으로 근저당권이 설정되어 있을 뿐 장부 및 결산서에 기장된 사실이 없어 당해 금액을 제외하지 아니하고 간주임대료를 계산하였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되는데 반하여, 청구인은 쟁점건물의 부속토지에 근저당권을 설정하고 600,000,000원을 차입하여 쟁점건물의 신축에 사용하였으며 당해 금액을 쟁점건물의 임대개시후 수령한 임대보증금으로 상환하였다고 주장하고 있다. 살피건대, 쟁점건물이 정착된 토지인 서울특별시 강남구 OO동 OOOO O 및 같은 동 OOOOO의 등기부등본에 의하면 83.9.6 채권최고액 780,000,000원에, 쟁점건물의 임대사업자인 청구외 OOO(청구인의 처)을 채무자로, 청구외 (주)OOOO은행을 채권자로 한 근저당권이 설정되어 있는 것은 확인되나 당해 차입금에 해당하는 금액이 간주임대료 계산에서 제외되려면 차입의 목적·용도·조건등에 비추어 당해 임대사업과 관련되어 사용되었음이 확인되어야 할 것인 바, 당심에서 차입금의 차입 및 상환내역, 당해 차입금이 쟁점건물의 임대사업과 관련된 차입금임을 입증하는 자료를 요구(국심 46830-4410, 93.12.28)한데 대하여 청구인은 아무런 자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이고, 처분청이 쟁점건물의 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 가산하고 이 건 소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.