청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 중구 OO동 OOOOOO 대지 56㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)와 동 지상주택 26.45㎡(이하 위 쟁점대지와 동 지상주택을 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.12.10 취득하여 91.5.31 양도하고 92.5.26 실지거래가액(양도가액 40백만원, 취득가액 35백만원)에 의하여 양도소득세 과세표준을 확정신고한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 심의를 거쳐 93.7.1 청구인에게 91년도 귀속 양도소득세 8,603,840원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 93.7.26 심사청구를 거쳐 93.10.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 88.12.10 청구외 OOO으로 부터 35,000,000원에 취득·보유하고 있던 중 쟁점대지 56㎡의 중심부분 20㎡가 삼각형 모양으로 도로에 편입됨에 따라 그 용도가치가 완전히 상실되어 쟁점대지와 접한 뒷집 소유자인 청구외 OOO에게 수차 간청하여 91.5.31 쟁점부동산을 40,000,000원에 양도하고 92.5.26 위 실지거래가액을 확인할 수 있는 제증빙서류를 첨부하여 확정신고한 바 있음에도, 처분청은 쟁점부동산의 그 실상(용도가치)을 고려하지 아니하고 실지양도가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 실지거래가액을 인정하여 달라는 주장에 대하여 첫째, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 54,135천원인데 비하여 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 40,000천원으로 기준시가의 73.8% 정도의 가격인 바 그 당시 부동산 가격이 상승하는 추세에 있었음에 비추어 납득할 수 없는 가격으로 여겨지고, 둘째, 취득시 거래가액확인서를 보면 쟁점부동산의 전소유주가 아닌 다른 3자가 거래내역을 확인하고 있고, 셋째, 청구인이 매매대금을 수령한 내용을 알 수 있는 대금수령 영수증도 제시하지 못하는 점등으로 보아 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 다툼은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련규정을 본다. 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 및 동법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하면 양도차익을 계산함에 있어 양도자가 소득세법 제95조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고시 또는 동법 제100조의 규정에 의한 과세표준확정신고시에 취득 및 양도당시의 가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 결정하도록 되어 있고, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정하도록 되어 있다.
• 다. 이 건의 경우를 본다.

(1) 청구인은 91.5.31 쟁점부동산을 양도하고 92.5.26 실지거래가액(양도가액 40백만원, 취득가액 35백만원)에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음이 양도소득세 과세표준확정신고서 및 자진납부계산서에 의하여 확인된다. 그러나 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이 건 기준시가에 의하여 과세하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점대지 56㎡의 중심부분 20㎡가 도로에 편입되어 용도가치가 없어지게 됨에 따라 부득이 저가로 양도하였다면서 위 실지거래가액을 입증하는 자료로 양도·양수시의 매매계약서, 도시계획사실관계확인원, 양도·양수인의 거래사실확인서 등을 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면 첫째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점대지 56㎡가 그대로 91.6.3 청구인으로 부터 양수인인 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기되었고, 매매계약서에 매매목적물이 쟁점대지 56㎡로 기재되어 있으며, 청구인이 제시한 도시계획사실관계확인원에도 쟁점대지는 도로등 도시계획시설로 지정·저촉된 사실이 없고, 둘째, 당 국세심판소가 쟁점대지 소재 관할구청인 서울특별시 중구청장에게 쟁점대지가 도시계획등에 의하여 도로로 편입되었는지 또는 편입될 예정지로 지정된 사실 여부에 대하여 질의한 바, 중구청장은 쟁점대지가 도로로 편입된 사실이 없으며, 다만 92.12.24 건축허가에 따른 건축선 지정으로 소유자의 신청에 의거 도로로 분할 및 지목변경 필한 토지임을 회신하고(건관 58342-3860, 93.12.20) 있는 점등으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점대지 중심부분에 도로가 관통하여 부득이 저가로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없어 보이고, 셋째, 청구인이 주장하는 실지거래가액과 기준시가를 비교하면, 취득시는 기준시가의 131.5%로 기준시가보다 높은 가액으로 취득하고, 양도가액은 기준시가의 73.8%에 양도하여 기준시가보다 낮은 가액에 양도하였다고 하나, 91.5.31 쟁점부동산 양도당시는 부동산 시세가 상승추세에 있었던 점으로 보아 기준시가보다 저가로 양도했어야 할 특별한 사유를 발견할 수 없는 한 이를 인정하기는 어렵다 할 것이다. 위와같은 사실을 모두어 볼 때 청구인이 주장하는 위 실지거래가액은 그 신빙성이 없어 보이므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.