실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 93.8.16 결정고지한 양도소득세 6,194,248원 및 동 방위세 1,439,702원의 부과처분은 이 건 관련 부동산의 취득 및 양도시기를 89.5.2로 보고, 그 취득 및 양도가액을 실 지거래가액으로 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 106가구 OOOO필지 대 1,062㎡, (면적확정 정산후 등기된 지번: 같은동 OOOO 대 1,061.6㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOOOO공사(구 OOOOOOOO공사, 이하 “청구외 공사”라 한다)로부터 분양받아 89.5.2 청구외 OOO에게 명의변경을 하여 주고 89.5.4 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 89.5.2 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하고 93.8.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 22,613,460원, 동 방위세 4,522,690원을 결정고지 하였다.(처분청은 93.10.27 심사청구 결정에 의하여 양도소득세 6,194,248원, 동 방위세 1,439,702원으로 감액 경정결정 하였다.) 청구인은 이에 불복하여 93.8.18 심사청구를 거쳐 93.10.30 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 88.5.26 청구외 공사로부터 쟁점토지를 분양받고 현지 답사하여 본 결과 당해 토지는 외곽지대의 삼각형토지로서 당시 도로 및 상하수도등 도시기반시설이 되어있지 아니하고 입지조건이 나빠 주택을 신축할 수 없었으며, 주위에서 들은 바로는 주택을 신축할 수 있는 여건이 조성되려면 4～5년은 걸린다고 하였다. 한편, 청구인은 종전주택을 양도하고 그 돈으로 분양대금을 납부하여야 하였으나 매매가 이루어지지 아니하여 분양대금의 납부가 곤란하게 되어 청구외 공사에 분양취소를 청구하였으나 그렇게 되면 계약금 10,000,000원을 반환받을 수 없을 뿐 아니라 타인에게 분양권을 양도하려 하여도 대금을 완납하기까지는 명의변경이 되지 아니한다 하여 친지들로부터 차용을 통하여 중도금을 납부하기는 하였으나 곧이어 잔금을 납부할 시기가 도래하였고 당해 잔금을 납부할 방법이 없어 분양권을 팔기로 마음먹고 여러 부동산중개소에 내놓았으나 분양물량이 너무 많아 거래가 되지 아니하다가 겨우 매수자가 나타나 당해 분양권을 78,000,000원에 양도하기로 하고 청구인과 매수인이 함께 가서 매수인의 돈으로 잔금을 납부하고 분양권을 양도하였다. 분양권을 양도한 후 청구인은 89.5.4 당시 관할세무서인 동작세무서에 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 93.8.16 청구인이 신고한 실지거래가액이 당시의 거래시세 및 기준시가에 비추어 현저히 저렴하다는 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였던 바, 당시 안산지역은 신도시 조성공사로 분양물량이 많았던 점을 감안하면 청구인이 양도한 가액은 시세보다 낮은 금액이 아닌데도 불구하고 신고일로부터 4년3개월이 지나 당시의 거래가액에 비하여 현저히 저가로 양도하였다고 함은 사실조사를 소홀히 한 것으로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 시기는 88년 올림픽 경기가 있었던 시기로서 부동산 매매가 활발하였으므로 부동산 경기가 없어서 싼값에 양도할 수 밖에 없었다는 청구주장은 납득하기 어려우며, 부동산의 거래시에는 관할 시장·군수에게 토지거래신고를 하고 매매계약서에 검인을 받도록 되어 있음에도 불구하고 청구인이 제시한 계약서에는 검인이 없으며, 또한 매매대금중 OOO공사에 납부한 40,613,180원을 제외한 37,386,820원에 대한 사용내역등의 금융자료 제시가 없어 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 매매가액은 사실로 인정하기가 어렵다 할 것이므로 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없다. 다만, 취득가액이 법인과의 거래로 확인되는 경우 양도가액은 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서 및 같은 법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호에 의하여 산출하여야 함에도 처분청은 이 건 양도가액을 기준시가로 결정하면서 쟁점토지는 청구인이 OOO공사로부터 취득한 사실이 확인되는데도 취득가액도 기준시가로 결정하였음이 알 수 있는 바, 이는 법령해석을 소홀히 하였다 할 것이므로 이 건 양도소득세 과세표준 계산에 있어 취득가액은 75,720,600원으로 하고 양도가액은 소득세법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호의 산식에 의한 환산한 가액으로 결정하여야 할 것이라는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 청구인이 이 건 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보고 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청이 쟁점토지를 양도한 것으로 간주하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다. 먼저 이 건 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에서 토지 또는 건물과 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발행하는 소득에 대하여 소득세를 부과하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제44조 제4항 제2호에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 하나로 규정하고 있다. 사실관계를 살펴보면, 청구인은 청구외 공사로부터 쟁점토지를 분양받고 88.5.26 아래와 같이 대금을 납부하는 조건으로 분양계약을 체결하였으나, 분양대금의 납부상황을 보면 계약금은 분양계약서대로 납부된 반면 1회 중도금은 88.12.23 연체료 2,853,878원과 함께 납부되었고, 2회 중도금은 89.5.2 연체료 5,182,580원과 함께 납부되었음을 알 수 있고, 한편 청구인은 89.5.2 청구외 OOO에게 이 건 양도를 하고 같은 날 청구외 공사가 발급하는 대지명의변경인정서를 교부받았음이 관련증빙에 의하여 확인된다. 아 래 구 분 금 액 납부기한 계약보증금 10,000,000

88. 5.26 1 회중도금 30,290,000

88. 6.25 2 회중도금 35,430,600

88. 7.26 계 75,720,600 따라서 쟁점토지의 분양대금은 전액 청구인 명의로 납부되었으며, 쟁점토지의 분양계약서 및 청구외 공사가 당심에 제출한 자료에 의하면 분양받은 자는 잔금을 완납한 후 토지를 사용할 수 있는 것으로 되어있는 점등으로 볼 때 청구인은 89.5.2 분양대금의 잔금을 납부함으로써 사실상 쟁점토지를 취득하여 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. 다음으로 쟁점토지의 취득 및 양도시기와 이에 따른 과세방법에 대하여 살펴본다. 소득세법 제27조, 같은 법 제53조 제1항 제1호에서 자산의 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일로 하나, 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 및 (같은법 시행령 제170조 제4항 제2호(89.8.1 개정전 규정)에서 양도가액 또는 취득가액은 그 자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하되 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 취득시기는 OOO공사의 대지명의변경인정서 및 대금납부영수증등에 의하여 청구인이 쟁점토지의 분양잔금을 89.5.2 납부하였음이 확인되므로 이날이 대금을 청산할 날로서 전시한 관련법령에 의하여 취득시기에 해당된다. 한편, 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 계약서에 의하면 쟁점토지의 양도대금을 78,000,000원으로 하고 89.5.2 일시금으로 지급하기로 약정하였으며, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구외 공사로부터 청구외 OOO에게 직접 소유권이전등기가 되었으나, 청구외 공사가 청구인의 양수자 명의 변경을 인증한 사실로 보아 청구인이 89.5.2 쟁점토지의 양도대금을 완납받고 분양자 명의변경에 응하였다고 봄이 부동산의 거래관행에 비추어 합당하다고 인정되므로 쟁점토지의 양도시기 역시 89.5.2로 보아야 한다고 판단된다. 사실이 이러하다면 청구인은 쟁점토지를 89.5.2 청구외 공사로부터 취득하여 같은 날 청구외 OOO에게 양도하였는데도 불구하고, 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 청구인이 청구외 공사로부터 분양받은 날인 88.5.26로 보고 실지 취득가액을 기준으로 양도가액을 환산하여 과세한 것은 부당하다 할 것이므로 전시한 관련법령에 의하여 실지거래가액을 재조사하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.