건물 신축비용 지급을 차입금이 아닌 임대보증금을 선수하여 지급한 것으로 보아 간주임대료를 총수입금액에 산입한 처분의 당부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 93.5.16 청구인에게 부과하고 93.11.10 경정고지한 ’91년귀속 종합소득세 91,804,860원은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO, 대지 916㎡ 지상 제2 OO빌딩 임대보증금과 관련하여 총수입금액에 간주임대료 산입한 100,810,226원 중에서 차입금을 상환한 것으로 확인되는 임대보증금 2,602,000,000원에 대한 91.8.13～91.12.31 기간분 간주임대료를 제외하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 90.3.20 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO, 대지 916㎡, 지상에 지하 3층, 지상 10층 임대용건물 6,344㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 착공하고 91.8.7 준공한 후 ’92년 5월 ’91귀속 종합소득세 실지조사 신고를 하면서 쟁점건물 임대보증금은 쟁점건물 신축을 위하여 차입한 차입금 상환에 사용하였으므로 간주임대료는 수입금액에서 제외하고 신고한 사실이 있다. 처분청은 당초 청구인이 쟁점건물 착공전 관련회사가 입주할 예정이었으며, 차용증서상 차입금액의 약정이 없고 이율이 낮으며, 관련회사 입주시 임대보증금을 예상하고 동액의 차입을 발생하여 상계처리한 행위는 차입금이 시산표에 없는 것으로 보아 임대보증금을 선수한 것이라 하여, 선수한 일자로부터 간주임대료(160,910,942원)를 총수입금액에 산입하여 93.5.16 청구인에게 ’91년귀속 종합소득세 127,821,460원을 과세하였다가, 심사청구 결정에 따라 실제로 임대를 개시한 날짜(91.8.13)부터 91.12.31까지 간주임대료를 다시 계산(100,810,226원)하여 93.11.10 청구인에게 ’91년 귀속종합소득세 91,804,860원으로 감액경정 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.29 심사청구를 거쳐 93.10.14에 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물 신축시 청구외 OO고속 주식회사와 도급계약을 맺고 기성금 및 잔금 지급시 마다 청구외 OO화성 주식회사로부터 1,556백만원, 청구외 OO화학 주식회사로부터 1,046백만원을 차입하여 지급했고, 동차입금에 대하여 12%의 이자를 지급했으며, 쟁점건물 준공(91.8.7)후 91.8.13부터 임대를 시작하면서 받은 임대보증금 2,602백만원을 영수하여 전시한 OO화성 주식회사와 OO화학 주식회사에 대한 차입금을 전액 변제한 것으로서, 차입금이 시산표상에 없는 것은 전액 변제되어 착오로 시산표상에 계상되지 않았을 뿐이고 장부상에는 복식부기로 기표되어 있는 바, 이러한 모든 사실이 청구인의 장부 및 관련회사의 장부상에 확인이 되고 금융자료에서도 확인이 되는 이상, 차입금을 가지고 건물신축비에 지급하고 임대보증금으로써 차입금을 상환한 것이 확실하므로 간주임대료를 총수입금액에 산입함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 소득세를 기장에 의하여 실지조사 신고를 하면서 임대보증금은 건물신축을 위하여 차입한 차입금 상환에 사용하였으므로 간주임대료는 계산대상이 되지 않아 총수입금액에서 제외하여 신고한 것은 정당하다고 주장하면서 차입약정서를 제시하고 있으나, 그 차입약정서상 차입금액의 약정이 없고 이율이 낮을뿐만 아니라, 원천징수한 원천징수영수증 및 상대법인의 장부에 기록된 대여금, 이자수수관계 등 이 건과 관련된 서류등의 제시도 없으므로 신빙성을 인정하기 어려워 선수 임대보증금이라고 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점건물 신축비용 지급을 차입금이 아닌 임대보증금을 선수하여 지급한 것으로 보아 간주임대료를 총수입금액에 산입한 처분의 당부를 다투는 데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제29조 제1항에서 『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다)또는 그 부동산의 권리등을 대여하고 받은 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (개정 90.12.31)』라고 규정하고 있고,

(2) 같은법시행령 제58조 제1항 제3호에서 『법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금, 신주인수권처분익 및 유가증권의 처분이익의 합계액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 청구인이 대주주로 있는 관계회사로부터의 차입금을 임대사업과 관련된 차입금으로 볼 수 있는지 여부

(1) 차입금 현황 ㉮ 청구인은 OO화학주식회사로부터 91.4.24자 625,350,000원, 91.7.29자 420,650,000원 합계 1,046,000,000원을 차입하였고, OO화성 주식회사로부터 91.2.11자 625,350,000원, 91.6.15자 495,000,000원, 91.8.12자 435,650,000원 합계 1,556,000,000원을 차입하였고 위 대여회사에서는 『관계회사 대여금』 계정에 계상되어 있음이 확인된다. ㉯ 청구인은 위 OO화학주식회사로부터의 차입금에 대해서는 91.10.30자 30,313,887원의 이자를 지급하면서 원천징수를 하였고, 위 OO화성주식회사로부터의 차입금에 대해서는 91.6.29자 27,463,684원, 91.1.30자 19,904,984원 합계 47,368,668원의 이자를 지급하면서 각 원천징수를 하였고, 위 관계회사에서는 동이자를 『수입이자』계정에 계상하였음이 각 확인이 된다.

(2) 차입금의 사용용도 위 관계회사로부터의 차입금이 쟁점건물신축공사 도급자인 OO고속(주)에 지급되었음이 금융자료에 확인해 확인이 되고 있어 동 차입금은 쟁점건물 신축공사 대금으로 사용된 것으로 일응 인정된다.

(3) 차입금 상환 청구인은 위 관계회사와 91.8.12 임대차계약을 체결하면서 OO화학주식회사의 임대 보증금은 차입금액과 동일한 1,046,000,000원으로 하고, OO화성주식회사의 임대보증금은 차입금액 1,556,000,000원 보다 적은 1,352,000,000원으로 하고 91.8.13 임차보증금에 상당하는 금액을 일단 받고서 동일자로 차입금을 상환하는 형식을 취하고 있다.

(4) 위 사실을 종합해 볼때 위 관계회사로부터의 차입금이 결과적으로는 일견 선수임대보증금의 성격을 가지고 있다 할지라도 관계회사의 관련 장부에도 대여금으로 계상되어 있고 청구인이 지급이자에 대해 원천징수를 한 사실이 외관상 명백하여 선수임대보증금이라고 보기는 어렵다 할 것이고 차입금으로 봄이 타당하다. 그렇다면 쟁점건물 신축공사대금으로 사용된 이건 차입금은 임대사업과 관련된 차입금인것으로 인정된다.

• 라. 간주임대료를 총수입금액에 산입한 것이 적법한지 여부 앞에서 본바와 같이 청구인은 임대보증금으로 관계회사의 차입금을 상환하였음이 인정되는 이건의 경우는 위 법령규정에 의거 부동산소득금액의 계산에 있어서 임대보증금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하지 아니하여야 함에도 이를 산입하여 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.