[요지] 부동산매매업에 해당되나 쟁점부동산 임대용건물은 실제로 8년간 임대하였음이 확인되므로 부동산매매업의 과세대상에서 제외함이 타당
[요지] 부동산매매업에 해당되나 쟁점부동산 임대용건물은 실제로 8년간 임대하였음이 확인되므로 부동산매매업의 과세대상에서 제외함이 타당
[주 문]
1. 마포세무서장이 93.7.16에 청구인 OOO에게 결정고지 한 ’88년 2기 해당 부가가치세 37,362,440원, ’88년귀속 종합소득세 61,425,940원 및 동 방위세 11,764,870원의 처분은, 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO, 대지 207㎡, 건물(임대용 건물) 402㎡(81.11.30 취득, 88.11.17 양도)에 대한 부동산거래(양도)는 부동산매매업에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 각각 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
2. 같은날 청구인 OOO에게 한 부과처분에 대한 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인 OOO, OOO은 다음과 같이 서울특별시 소재 부동산을 거래한 사실이 있다. 소유자 소 재 지 취득일 양도일 OOO 마포구 OO동 OOOOOOO 대지 364㎡, 단독주택 228.7㎡ 87.12.22 88.11.22 〃 마포구 OO동 OOOOOO 대지 207㎡, 건물 402㎡ 81.11.30 88.11.17 〃 영등포구 OO O가 OOO OOOO OO OOO OOOOOOO 대지 75㎡, 건물 124㎡ 88.9.2 88.11.18 〃 마포구 OO동 OOOOOO 대지 312㎡, 단독주택 251㎡ 88.11.18 89.9.1 OOO OOO 마포구 OO동 OOOOO 대지 217㎡ 건물 668㎡ 88.12.6 89.9.8 처분청은 위 부동산거래행위가 부동산매매업에 해당된다고 보아 청구인 OOO에게는 조사된 실지양도가액을 기준으로 당해 과세기간분에 대한 『별지』의 부가가치세 및 종합소득세와 동 방위세를 과세하고, 청구인 OOO에게는 청구인 OOO과 공동소유(1/2 지분)했던 전시한 OO동 부동산의 양도에 대하여 실지양도가액을 기준으로 『별지』의 양도소득세 및 동 방위세를 과세하였다. 청구인등은 이에 불복하여 93.8.6 심사청구를 거쳐 93.10.5 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인 OOO은 평소 부동산을 매입, 이를 개축 또는 증축을 하여 한동안 살다가 다소 이익이 남으면 이를 다시 파는 방법으로 재산증식을 해 왔는데 이를 부동산매매업으로 보는 것은 부당하고, ’88년, ’89년 당시 청구인이 보증을 한 연대보증채무와 어음보증채무이행독촉에 견디다 못해 이를 해결하고 노후 생활대책을 위해 이를 양도하여 다소의 매매차액으로 보다 값이 싼 주택 및 부동산을 매입하는 과정에서 외형상 여러차례 부동산을 취득하고 양도한 것으로 보였을 뿐 부동산매매를 사업목적으로 한 것은 아니므로 부동산 매매업으로 과세한 것은 법령상 근거없이 소득세법상의 “부동산매매업”에 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항을 원용한 위법한 처분이라 하면서, 특히 전시한 쟁점부동산 중 OO동 OOOOOO 지상, 건물과 OO동 OOOOO, 지상 건물은 임대용건물로서 부동산임대업을 영위하여 오다가 포괄 양도한 것인데 처분청에서 이를 부동산매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 것은 부당하다고 주장한다.
(2) 청구인 OOO은 전시한 OO동 OOOOO, 대지 217㎡, 건물 668㎡(88.12.6 취득, 89.9.8 양도) 양도에 대하여 처분청이 청구인 OOO의 1/2 소유지분에 해당하는 양도소득세를 과세하면서 실지거래가액으로 과세한 것은 소득세법상 기준시가 과세원칙에 위배되는 위법한 처분이라고 주장한다.
(1) 청구인 OOO의 부동산거래행위가 청구인 스스로 재산증식의 수단 및 노후생활의 안정을 위한 행위였다고 진술하고 있는 것 등으로 보아 결국 수익을 목적으로 한 사업행위로 볼 수밖에 없고, 또한 쟁점부동산 이외에도 수차례 양도한 사실이 관련서류에 의해 확인되는 이상 연대보증채무 및 어음보증채무이행등의 불가피한 행위였다는 주장은 받아들일 수 없는 관계로 부동산매매업으로 봄이 타당하며, 부가가치세 과세대상이라고 판단하고 있다.
(2) 청구인 OOO의 전시한 OO동 OOOOO, 대지·건물 양도는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”에 해당되므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 부동산매매업에 해당되는지 여부와
(2) “보유기간 1년미만의 부동산 양도”시 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세의 당부에 있다.
(1) 관련법령 ㉮ 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호에서 “부동산 매매업에서 발생하는 소득은 부동산업에서 발생하는 소득으로 보면서 사업소득”임을 규정하고 있고, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』 (소득세법기본통칙 2-4-8...20 같은 뜻임)고 규정하고 있다. ㉯ 부동산매매업에 해당여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념등에 따라 가려져야 한다는 것이 그간 확립된 대법원 및 당 심판소의 견해이다.
(2) 쟁점부동산의 거래행위를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부 ㉮ 청구인의 진술서 내용에 따르면 평소 부동산의 취득·양도 목적은 매매차익을 취해서 재산증식을 하기 위한 것이며, 쟁점부동산 취득·양도 사유는 청구인이 보증한 연대보증채무 및 어음보증채무이행과 노후생활대책을 위한 것이라고 하고 있다. ㉯ 청구인 OOO은 81.2.1～92.2.1 사이 취득 18회, 양도 18회, 합계 36회의 부동산거래를 빈번히 한 사실이 관련자료에서 확인되고 있어 청구인의 위 부동산거래행위는 수익을 목적으로 계속성을 가지고 행하여진 것으로 인정되므로 부동산매매업에 해당된다. ㉰ 그러나 전시한 쟁점부동산 중 OO동 임대용건물은 청구인이 실제로 8년간(81.11.30～88.11.17)임대하였음이 관련 자료에서 확인되므로 부동산매매업의 과세대상에서 제외함이 타당하다고 판단된다. ㉱ 또한 청구인이 쟁점부동산 중 임대용건물에 대하여 포괄양도라고 주장하고 있으나 포괄양도라고 볼 만한 자료가 없으므로 이 부분 청구주장 이유없다.
(1) 관련법령 ㉮ 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(89.8.1 개정)』고 규정하면서, 제4항 제2호 (다)목에서 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액 적용대상에 해당된다고 규정하고 있고, ㉯ 동법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목에서 『제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승률을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액』으로 토지·건물의 기준시가를 결정하도록 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제56조의5 제5항에서 환산한 가액을 정하는 산식을 규정하고 있다.
(2) OO동 소재 부동산의 공동소유자 OOO에 대해 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세의 당부 청구인 OOO의 경우 당초 이 건 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산출하여 양도소득세를 신고·납부하였으나 이 건 거래는 부동산투기억제를 위하여 국세청장이 지정한 “보유기간 1년미만의 단기양도” 거래에 해당되므로 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 환산한 가액으로 양도차익을 결정하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 『별 지』 과 세 처 분 내 역 청구인 귀속년도 세 목 세 액(원) OOO 1988.2기 부가가치세 37,362,440 1988 종합소득세 61,425,940 〃 방 위 세 11,764,870 1989.2기 부가가치세 40,178,410 1989 종합소득세 109,808,870 〃 방 위 세 21,786,180 1989 양도소득세 54,148,300 OOO 〃 방 위 세 11,250,720