매매가액이 이건아파트 건설공사의 계약시부터 공사과정에 걸쳐 나타난 토지가액과 부합되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 88.4.2 토지개발공사로부터 취득한 서울특별시 송파구 OO동 OOOO 소재 대지 19,246.07㎡(이하 “쟁점토지” 라 함)를 90.8.20 OOOO은행등 7개 직장주택조합(이하 “직장조합” 이라 함)에 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구법인이 위 토지를 27,132,000,000원에 양도하였음에도 17,466,380,000원에 양도한 것으로 하여 특별부가세를 신고함으로써 9,665,620,000원을 과소계상한 것으로 보아 93.7.2 청구법인에게 90사업년도 (1. 1～12.31)법인세 5,965,660,710원 및 동방위세 1,803,524,430원을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 93.8.6 심사청구를 거쳐 93.9.14 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 다음 사실과 입증자료로 보아 쟁점토지의 양도가액은 17,466,380,000원이다.

(1) 토지양도계약서 관련사항

① 청구법인은 쟁점토지를 주택조합에 양도하기 위하여 89.12.28 서울특별시장으로부터 토지등의 거래허가를 득하고 89.12.29 자로 송파구청장으로부터 매매대금을 17,466,380,000원으로 하는 쟁점토지의 매매계약서(이하 “검인계약서”라 함)의 검인을 받았음

② 위 검인계약서에 근거하여 주택조합에 부과된 쟁점토지의 취득세 349,327,600원을 90.1.25자 주택조합의 요청에 의하여 청구법인이 90.1.29 대납함.

③ 90.5.21 청구법인이 송파구청장에게 건축심의신청 서류제출시 매매금액을 위 금액으로 하여 대지사용승락서를 승락자(소유자)인 청구법인과 사용자인 주택조합 대표의 연명으로 작성하여 첨부함.

④ 90.8.20 쟁점토지의 소유권이전등기 신청시 등기권리증에 위 검인계약서를 첨부함.

⑤ 92.4 주택조합이 OOOO은행에 국민주택기금융자신청시 신청서류상에 토지대금을 평당 300만원(5,822평 × 3,000,000원 / 평 = 17,466,380,000원) 기재하여 제출함.

(2) 토지대 및 공사비 수령 관련사항 쟁점토지 대금의 귀속에 관한 사항으로서 청구법인은 주택조합으로부터 89년에 8,005,000,000원과 90년에 17,820,300,000원 계 25,825,300,000원을 수령한 후 검인계약서상 토지대금을 초과하여 입금된 8,358,920,000원을 90.10.22～11.6 간 5회에 걸쳐 시공회사인 (주)OO종합건설(이하 “시공회사”라 함)에 지급함.

(3) 건축비 관련사항

① 총 분양금액 470억원(지하주차장 포함)에서 토지대금 174억원을 공제하고 남은 공사비 296억원으로 총평수 19,070평(지하주차장 포함)으로 나누면 평당 건축비는 154만원이 되는 바, 이 금액은 이 건 조합주택과 착공시기가 비슷한 서울지역 주택조합아파트의 평당건축비인 140만원～168만원의 범위에 속함.

② 위 평당건축비 154만원은 이 건 조합주택아파트가 위치한 강남지역대로변의 지역특성을 감안하고 회사의 이미지 제고를 위하여 마감자재에 별도의 원가를 투입하여 평촌신도시와 같은수준으로 지어주기로 약속하였으며 처분청이 비교대상으로 하는 OO동아파트는 평촌신도시 보다 질이 낮은 OO동아파트의 수준임.

③ 만약 토지가액이 27,132,000,000원이라면 건축비는 19,876,000원으로 평당건축비가 1,042,000원이 되어 시공회사는 공사손실이 무려 85억원에 달하게 되어 현실성이 없음.

④ 처분청 의견과 같이 OO동아파트의 평당건축비 1,328,000원과 비교한다 하더라도 과세관청주장 토지가액으로 계산하면 이 건 평당건축비는 1,042,265원으로 OO동아파트의 평당건축비 보다도 현저히 낮게됨.

(4) 주택조합아파트 건설사업 도급계약서상의 토지소유권이전 조건 조항 관련사항.

① 계약서 제3조2항에서 “기성고와 관계없이 지불하는”의 표현은 계약당시 토지대와 건축비를 구분하지 아니하였으므로 토지대와 건축비를 포함한 금액으로 보아야 함.

② 계약서 제8조에서 “2차중도금을 완납하는 경우 조합측에 토지의 소유권을 이전한다”고 규정한 이유는 토지이전후 주택조합이 타업체에게 건축공사도급을 주지 못하도록 하기 위한 사전안전보장 장치에 불과함.

③ 위 계약서조항이 “부동산거래에 있어 잔금청산후 소유권이 이전되는 관행과 일치한다”는 처분청 의견에 대하여는 쟁점토지의 등기일자인 90.8.20 현재 청구법인이 주택조합으로부터 25,739,300,000원만 수령하고 처분청 주장토지대인 27,132,000,000원 보다 1,392,700,000원을 미수령한 점으로 보아 타당성이 없음.

3. 처분청 및 국세청장 의견 다음 사실과 입증자료로 보아 청구법인 주장은 사실과 다르다.

(1) 토지 양도계약서 관련사항

① 취득세 납부·관할관청의 건축심의, 토지소유권이전등기, 국민주택기금융자신청과 관련하여 신고된 토지거래금액은 토지거래계약신고시의 계약서에 의한 것으로 사실상의 토지대금과는 다른 것임.

② 89.7.29 청구법인과 주택조합간에 작성된 주택조합아파트 건설사업 도급계약서 제8조에서 『계약금 1차 및 2차의 중도금을 완납할 경우 조합측에 토지의 소유권을 이전한다』는 내용은 2차 중도금까지의 금액(27,132,000,000원)이 사실상 토지가액에 해당되는 것으로 보이고 이는 부동산 거래에 있어 잔금청산후 소유권이 이전되는 관행과 일치함.

③ 90.12.18 청구법인이 주택조합 대표에게 보낸 토지대금 및 공과금 납부 독촉문서에서 90.12.10 현재 납부기일 도래된 토지대금이 27,132,000,000원임을 명시하고 있음.

④ 90.8.16 OO은행 직장주택조합 대표가 보내고 청구법인이 90.8.20 접수한 문서, 위 주택조합이 노동조합소식지에 게재한 조합원 모집광고 및 주택조합장 명의로 조합원에게 발송한 아파트 준공일 및 대금납입 기일연장통보 문서등에서 세대당 토지대금이 52,000,000원(32평기준)으로 명시하고 있어 이를 세대수로 곱하면 27,132,000,000원임(52,000,000원 × 32평형 471세대 + 44,000,000원 × 28평형 80세대)

(2) 토지대 및 공사비 수령 관련사항 청구법인이 주장하는 토지대 17,466,380,000원을 초과하여 청구법인이 주택조합으로부터 수령한 8,358,920,000원은 청구법인이 시공회사에 90.10.22～11.6간 5회에 걸쳐 지급한 것으로 확인되었으나 시공회사는 그중 3,180,765,000원은 토지취득에 사용한 것으로 나타났고 나머지 5,178,155,000원은 대표이사등에 대한 가지급금으로 지출되었다가 1년후에 회수된 것으로 확인됨. 따라서 청구법인의 그룹 차원에서 볼 때 주택조합아파트 건축과는 무관한 곳으로 지급관리를 하였으며 동 공사대금은 조합아파트 건축공사비로 사용되지 아니하였음.

(3) 건축비 관련사항

① 청구법인이 이건 주택조합아파트와 같은시기에 계약, 착공하고 같은 수준으로 건축, 시공한 OOOO은행 제2주택조합아파트(OO동소재)의 평당 건축비가 1,328,000원인 바, 쟁점토지 가액을 청구법인 주장과 같이 17,466,380,000원으로 보는 경우 이건 주택조합아파트의 평당건축비가 1,657,000원으로 나타남은 청구법인이 결과적으로 토지가액을 사실보다 적게하여 특수관계에 있는 시공회사에 5,710,979,000원(평당건축비 1,657,000원과 1,328,000원과의 차액 329,000원 × 아파트연면적 17,358.6평)을 과다 지급한 것으로 보임.

② 청구법인이 계산한 평당건축비 1,540,000원은 건축비용이 서로 다른 아파트부분과 주차장 부분을 구분하지 아니하고 총평균에 의하여 계산한 평당건축비이므로 순수한 아파트부분이 건축비가 적정한지 여부를 가리는 데는 정당한 방법이 아님.

③ 구체적인 건축수준이 전제되지 아니한 타회사 시공조합아파트의 평당건축비는 이건 조합주택의 건축비와의 비교자료로 채택될 수 없음.

(4) 주택조합아파트 건설사업 도급계약서상의 토지소유권이전 조항 관련사항: 위 (1)의 ② 참조

(5) 기타

① 89.12.28 서울특별시장이 쟁점토지의 거래계약신고필증 교부(토지거래허가)통지(지적 30212-0908)에서 쟁점토지의 적정가격을 26,342,717,000원으로 산정하고 신고거래예정가액의 적정여부 의견에서 『신고금액은 적정금액의 66.3%이며 토지상에 직장주택조합에서 아파트신축 목적이므로 수리가함』으로 기재하고 있음.

② 92.5.28 OO은행 OO 17층에서 주택조합대표, 조합원 및 시공회사 대표등이 참석하여 공사비 인상에 관한 회의를 개최한 후 시공회사가 작성, 보관하고 있는 회의록에 첨부된 대지가와 건축비의 구분표상에 대지가가 27,564,930,000원(5,875평 × 4,691,000원)으로 기재됨.

③ 90.9.28 시공자가 청구법인에서 (주)OO종합건설로 변경되었고 이날 현재 청구법인이 주택조합으로부터 수령한 아파트대금 누계액이 25,759,300,000원임에도 청구법인이 ’91.9.18까지 계속해서 아파트공사대금을 수령함.

④ 시공회사가 청구법인으로부터 조합주택건설 사업에 따른 권리의무를 포괄승계한 것은 90.9 이고 청구법인이 주택조합으로부터 받은 공사대금중 건축비에 해당된다고 하여 시공회사에 지불한 공사대금의 최종이체일자는 90.11.6 인 점으로 볼 때 이는 회사가 토지대금을 27,132,000,000원으로 결정하였다가 사후에 조정한 증거임.

4. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구법인이 주택조합에 양도한 쟁점토지의 매매가액이 얼마인지를 가리는데 이 건 청구의 다툼이 있다.
• 나. 쟁점토지의 양도경위 청구법인은 쟁점토지를 88.4. 한국토지개발공사로부터 8,169,475,000원에 연부조건으로 매입하기로 계약을 체결한 후(소유권이전등기는 89.11.30 접수) 쟁점토지상에 아파트를 건축하기로 하고 89.7.29 주택조합대표들과 토지대금과 건축비를 구분하지 아니하고 평당단가를 2,690,000원으로 하는 주택조합아파트 건설도급계약을 체결하였다. 청구법인은 쟁점토지를 주택조합에 양도하기 위하여 89.12.28 토지등의 거래계약신고를 서울특별시에 제출하고 89.12.29 자로 송파구청장으로부터 매매대금을 17,466,380,000원으로 하는 쟁점토지의 매매계약서에 검인을 받았다. 그후 청구법인은 건설부지침 『직장주택조합운영상 유의사항 시달』(주정 30417-2305, 88.2.10)에 따라 시공회사를 (주)OO종합건설로 변경하여 90. 9.28 관할관청의 주택건설사업 계획승인을 받아 청구법인과 주택조합 및 시공회사 간에 각각 공사승계계약 및 합의약정을 하고 시공회사는 아파트 건설공사를 진행하였다.
• 다. 검인계약서상 매매금액의 진실성판단 처분청은 청구법인과 주택조합간에 작성된 쟁점토지의 검인매매계약서상의 매매금액을 신빙성없다고 하여 부인하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 부동산거래에 있어 검인계약서의 작성·사용이 법제화된 이래(88.10.1 시행), 그간의 거래상황을 볼 때 특단의 경우를 제외하고는 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액 보다 낮게 작성되어 왔음이 공지의 사실이라고도 할 수 있겠으나, 검인계약서 거래가액이외에 다른 진정한 실지거래가액이 있음이 확인되지 아니하는 한 과세관청으로서는 검인계약서상 거래가액을 실지거래가액으로 믿고 따를수 없는 것은 아니라 할 것이다(대법 90누 3188, 91.1.29 같은뜻). 이 건 아파트 건설공사의 경우, 당초 평당가액을 2,690,000원으로만 합의하고 토지가액과 건축비 구분에 관하여는 검인계약서 이외에는 합의한 바 없으므로 다른 증거가 없는 한 이 검인계약서상의 금액을 토지가액으로 보아야 할 것이다. 그러나, 이 건 쟁점토지의 매매형식은 통상의 토지매매와는 달리 토지의 매매로서 거래행위가 종결되지 아니하고 토지의 양도에 이어 양도자가 그 토지상에 양수자의 아파트를 건축하기로 예정되어 있었으므로 토지가액과 건축비의 경계가 명확하게 구분되지 아니할 것임이 이건 매매거래의 당초부터 예상되어 있었다고 볼 수 있다. 이같은 토지가액과 건축비 가액의 불명확한 구분은 청구법인과 주택조합간에 체결된 89.7.29 주택조합아파트 건설계약서상에 아파트건립사업에 대한 “총도급사업비를 아파트건평당 2,690,000원에 연면적을 곱하여 산출한 금액으로 한다”고 정한데서 알 수 있다. 이러한 경우 주택조합의 입장에서는 부담금액이 어느 경우에나 같으므로 토지대와 건축비의 구분에 큰 이해관계가 없었으나 양도자인 청구법인의 입장에서는 그 구분이 토지의 양도차익, 건축비 산정등에 직접적인 영향을 미치게 되므로 매우 중요하다. 이와 같이 거래쌍방의 이해가 전혀 대립하지 아니하는 경우에 작성된 검인계약서상의 매매가액의 실지거래가액 추정력은 토지만의 매매로 거래관계가 종결되어 거래쌍방의 이행관계가 상호대립되는 통상의 토지매매거래에 있어서 작성되는 검인계약서상 가액의 그것에 비하여 현저하게 떨어진다고 할 것이다. 따라서 이러한 경우에 있어서 실지거래가액은 검인계약서상 매매금액 이라기 보다는 아파트건설사업 계약시부터 그 공사과정에 걸쳐 실제로 양자간에 합의되고 양수자에게 널리 인지된 가액으로 보아야 한다.
• 라. 실지거래가액의 판단 청구법인이 주장하는 토지가액 17,466,380,000원에 대한 입증자료는 모두 89.12.29 자 송파구청장의 검인을 득한 검인계약서에 기하여 나타난 사실들과 증빙들인 바, 실제로 이 매매가액이 이건아파트 건설공사의 계약시부터 공사과정에 걸쳐 나타난 토지가액과 부합되는지 여부를 본다. 첫째, 89.7.29 자 주택조합아파트건설 사업도급 계약서 제3조 제1항 및 제2항에 의하면 주택조합은 청구법인에게 건축기성고와 관계없이 계약금, 1차 중도금 및 2차중도금을 정한 기일까지 지불하도록 정하고 있고 그 금액은 OOOO은행 주택조합의 경우 21,950,000,000원이고, 기타 6개 주택조합의 경우 12,012,000,000원으로 되어 있다. 청구법인이 제출한 『조합별 평형 세대수 명세』를 보면 당초 OOOO은행 주택조합의 경우 계약금에서 2차중도금까지의 합계가 21,950,000,000원이었으나 평형별 세대수 변동에 따라 15,120,000,000원으로 변경확정되었으며 기타 6개주택조합은 변동이 없다. 따라서 주택조합 전체의 계약금과 2차중도금까지의 총계는 27,132,000,000원이 된다. 또한 동 계약서 제8조 제1항에 의하면 청구법인은 주택조합에 제2차 중도금까지 완납할 경우 토지의 소유권을 이전하도록 하고 있고 제2항에서는 제2차 중도금 완납전에 토지소유권을 등기이전해야 할 경우에는 주택조합은 2차 중도금까지의 대금을 선납하거나 청구법인 또는 그가 지시하는자 명의로 매매계약에 기한 가등기 및 제소전 화해조서를 작성하도록 하여 토지 소유권이전 조건을 분명히 하고 있다. 청구법인은 계약서 제3조 및 제8조의 조항은 토지의 소유권 이전후 주택조합이 타업체로 공사도급선을 변경할 것을 우려하여 “사전안전보장”을 위하여 규정한 것이라 주장하는 바 이를 보면, 동 계약서 제15조 및 제16조에서 양측의 계약해제에 대해 손해배상 규정을 상세하고도 확실하게 규정해 놓았으며 특히 제16조 제4항에서 『주택조합이 계약조건을 위반하고 그로 인하여 계약목적을 달성할 수 없을 때에는 계약해제로 인하여 청구법인이 입는 모든 손해를 주택조합이 청구법인에게 배상하여야 하며 계약해제된 아파트는 청구법인이 임의로 처분할 수 있다』고 포괄적으로 주택조합의 계약위반에 대비한 장치를 마련해 놓은점으로 보아 사전 안전보장을 위하여 토지가액 보다 96억원 이상을 더 받아 놓기로 하였다는 주장은 사회통념상 설득력이 없다. 둘째, 청구법인은 주택건설사업 승인일(90.9.28)이후인 90.12.18 주택조합에 보낸 『OOO 아파트사업에 따른 토지대금 및 공과금 납부독촉』문서(OO 제90-634)에서 토지대금과 공과금의 납부독촉을 하면서 첨부한 『조합별 수입금 현황 (OO동 조합아파트 토지대금)』표에서 총 계약금액 45,062,880,000원중 기일 도래액이 27,132,000,000원이고 입금액이 25,855,300,000원으로 미수금이 9,276,700,000원이며 기일 미도래액이 17,930,880,000원이 됨을 밝히고 있으며 기일도래액은 곧 위에서 본 주택조합의 계약금과 2차 중도금까지의 합계액과 일치하고 있다. 청구법인은 위 총 계약금액, 기일도래액 등에 토지대와 공사비가 구분되어 있지 아니하므로 기일도래액을 토지대금으로 인정하는 것은 잘못이라고 주장하나, 동 문서의 제목, 본문내용이 『토지대금 및 공과금』에 관한 것으로 되어 있고 첨부물에는 위 표 이외에는 등기비용의 입금액 및 미수금내역만 첨부되어 있는 점으로 보아 위 표가 토지대금의 입금 및 미수금 내역을 나타내는 것으로 보아야 한다. 셋째, 2차 중도금까지의 불입금 총액인 27,132,000,000원중 OOOO은행 주택조합분 15,120,000,000원의 마지막 불입금인 120,000,000원에 대하여 청구법인의 대표이사와 자금부장이 연명으로 발행한 영수증(91.1.23자)에 “OO동 토지대중 잔금조”라고 기재한 사실에 비추어 보아 청구법인도 2차 중도금까지의 총액을 토지가액으로 보고 있었다고 보아야 할 것이다. 넷째, 한편 조합대표 및 조합원 측에 알려져 있던 쟁점토지 금액에 관하여는 위에서 본 『3. 처분청 및 국세청장 의견』중 (1)의 ④의 사실과 그 증빙으로 보아 조합원들이 사실상의 토지가액으로 인지하고 있던 금액은 27,132,000,000원임이 인정된다. 다섯째, 위 처분청의견 (3)의 ①에서 지적한 OO동 아파트와 이건아파트의 평당 건축비의 차이에 대하여 보면 청구법인의 주장과 같이 토지가액을 17,466,380,000원으로 하는 경우 이건 아파트와 OO동아파트의 평당건축비가 각각 1,657,000원과 1,328,000원이라는 계산방법은 적정한 것으로 보이며 이 차이에 대한 객관적인 소명자료 제시가 없는 바, 이는 토지가액의 과소계산에 기인한 것이라고 판단된다. 청구법인은 그 주장(2. 청구법인주장 (3)의 ②)에서 OO동아파트는 OO동아파트와 같은수준으로 이건 아파트 보다 질이 낮다고 주장하였으나 이건 아파트 건설사업 도급계약서 제2조 제2항에서 이건 아파트의 마감자재를 OO동 아파트와 같은 수준으로 하도록 정하고 있는 것으로 보아 그 차이가 설명되지 아니하며 동 주장(3)의 ④항에서 주장하는 처분청 주장 토지가액으로 계산할 때의 이건 아파트 평당건축비 1,042,265원과 OO동아파트의 평당 건축비 1,328,000원과의 차이는 92.12.10자 주택조합과 시공회사의 합의약정서에 의한 평당건축비 인상액 200,000원을 감안하면 상당히 근접됨을 알 수 있다. 여섯째, 그 밖에 『3. 처분청 및 국세청장 의견』중 (5)의 ①, ②의 사실과 증빙으로 보아 청구법인이 주장하는 토지대 17,466,380,000원이 쟁점토지의 실지거래가액이 아님은 입증되는 것으로 판단되며, 특히 92.5.28 주택조합과 시공회사간에 개최된 회의의 회의록에 관하여 청구법인은 청구법인에서 작성한 사실이 없으며 쌍방합의에 의하여 작성된 문서가 아니므로 객관성이 없는 메모에 불과하다고 주장하나 시공회사 경리부장은 93.5.12 위 회의록과 첨부서류등이 시공회사가 보관하고 있는 서류임을 확인하고 있고 시공회사가 청구법인의 계열법인임을 고려하면 동 회의록의 증거력이 없다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.
• 마. 결론 쟁점토지의 검인계약서상 매매가액이 17,466,380,000원임에도 불구하고 위의 여러가지 사실과 증빙에 비추어 실지거래가액은 27,132,000,000원으로 판단되므로 이건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.