양도가액을 기준시가(공시지가)로 결정하는 한 취득가액도 기준시가(공시지가 환산가액)로 결정하는 것이 타당함.

[참조결정] 국심1993부1731

[주 문]

1. 용산세무서장이 93.5.16 청구인에게 결정고지한 ’92년귀속분 양도소득세 181,833,810원은 양도가액을 704,786,000원으로하고 취득가액을 142,798,870원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 230.6㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 91.6.27, 그리고 동소 OOOOO 대지 218.2㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 92.5.15 특수관계가 있는 청구외 OO물산주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 양도한 다음 취득 및 양도가액 모두를 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 그 과세표준을 신고한 바 있다. 처분청은 청구인이 특수관계가 있는 청구외법인에게 시가에 미달하게 양도하였다하여 위 실지거래가액을 부인하고 양도가액은 공시지가, 취득가액은 공시지가 환산가액으로 양도차익을 결정하여 93.5.16 양도소득세 403,268,040원(’91년귀속분 221,434,230원, ’92년귀속분 181,833,810원)을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.30 심사청구를 거쳐 93.9.17 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 신고된 실지양도가액 및 실지취득가액을 모두 부인하고 양도가액은 공시지가로, 취득가액은 공시지가 환산가액으로 결정하였으나, 첫째, 양도가액을 공시지가로 결정한 처분은 실질과세원칙에 위배된다. 쟁점토지 2필지 지상에는 이미 청구외법인 명의로 건물이 건축되어 있어 그 법인이외에는 양도가 사실상 불가능한 거래상 제약이 수반되어 있고 당시 거래시세를 보더라도 청구인의 실지양도가액은 타당하다. 둘째, 실지취득가액이 인정되는 한 그 가액을 시가로 인정하여야 하는데도 이를 부인하고 기준시가(공시지가 환산가액)로 결정한 처분 또한 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 쟁점토지 2필지 모두 OO전철역주변 OO순환도로 옆에 위치한 교통요지로서 실제 거래될 수 있는 가액이 공시지가를 초과하고 있다고 처분청이 복명할 뿐만 아니라 입지조건등 효율성을 미루어 보더라도 공시지가 보다 낮게 거래될 이유가 없으므로 양도가액을 공시지가로 결정한 처분은 타당하고 둘째, 위 양도가액을 기준시가(공시지가)로 결정하는 한 취득가액도 기준시가(공시지가 환산가액)로 결정하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단 이 건은 부당행위·계산대상이 되는 쟁점거래의 양도가액을 기준시가로 결정한 것이 타당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

• 가. 소득세법 제55조(부당행위계산) 제1항에서 “정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 되어 있고, 소득세법시행령 제111조 제2항 및 그 제1호에 의하면 “법 제55조 제1항에서 『조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때』라 함은 특수관계자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때를 말한다”고 되어 있다. 한편, 소득세법시행령 제170조 제1항에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(이하생략)”고 되어 있고, 제8항에서 “제111조 각호에 규정하는 특수관계자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”고 되어 있다.
• 나. 당초처분의 당부

(1) 먼저 특수관계자간의 거래임에 다툼이 없는 이 건 거래가 행위계산부인대상인지를 살피건대, 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 거래하였던 그 실지 양도가액을 이 건 양도당시에 적용되던 기준시가(공시지가) 또는 이 건 양도당시를 가격시점으로하여 소급감정한 한국감정원 감정가액등을 대비하면 다음과 같은 바, (단위: 원, %) 실지양도가액 기준시가 감정가액 쟁점①토지가액 495,790,000 (100.0) 691,800,000 (139.5) 823,933,800 (166.2) 쟁점②토지가액 643,690,000 (100.0) 883,710,000 (137.3) 704,786,000 (109.5) 청구인의 실지양도가액이 기준시가 또는 감정가액에 비하여 상당히 저평가되었음을 알 수 있고 또한 위 기준시가 내지 감정가액이 시세를 반영하고 있는 가액임을 고려할 때 특수관계자간의 이 건 거래가 전시 규정의 행위계산 부인대상에 해당된다고 보는 것에는 무리가 없다고 판단된다.

(2) 이와같이 행위계산부인대상에 해당하는 이 건은 결과적으로 취득가액 및 양도가액을 시가에 의하여 계산함에 있어 양도가액을 기준시가, 감정가액 중 어느 가액을 시가로 채택할 것인가가 쟁점이 될 것인 바, 여기서 “시가”라 함은 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 의미하는 것으로 소득세법상의 명문규정은 없으나 법인세법상 부당행위계산부인의 규정에서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있어(법인세법 시행규칙 제16조의2) 공신력 있는 감정기관의 객관적이고 합리적으로 평가한 감정가액은 이를 시가로 볼 수 있고 위 감정가액에는 소급감정가액도 포함된다 할 것이나 그 신뢰성 여부는 사실판단의 문제가 된다고 심판결정(참조: 국심 93부1731, 93.10.14 합동회의)한 사례가 있는 점으로 보아 이 건의 경우 쟁점①②토지에 관한 한국감정원의 감정가액은 비록 93.6.30 소급감정한 가액이긴 하지만 당심이 2회에 걸쳐 그 신뢰성 여부를 확인하는 조회에 대하여 한국감정원은 평가기준·산정근거등을 제시하면서 그 평가가 적정하게 되었다고 회신하고 있는 것으로 보아 위 한국감정원의 소급감정가액을 시가로 인정하는 것이 타당하겠다.

(3) 또한 청구인이 제시한 실지양도가액은 특수관계자간의 거래가액으로서 이를 시가로 삼을 수 없다 하겠으나 실지취득가액은 타인과의 거래가액이고 청구인의 경우 쟁점토지 2필지를 포함한 연접 5필지 396평을 평당 2,170,000원(㎡당: 654,440원)에 82.12.29 취득하여 그중 3필지를 89.9.29 청구외법인에게 양도한 후 매도인의 확인서, 매매계약서 및 영수증 등 거래증빙을 첨부하여 양도소득세를 신고한 바 있고 처분청도 매도인에 대한 조회를 통하여 위 거래가액이 사실임을 확인한 후에 신고거래가액대로 기왕에 결정한 바 있고 나머지 2필지에 해당하는 쟁점토지의 단위당 실지취득가액도 위 거래가액과 일치하고 있어 청구인의 실지취득가액은 그당시 시가로 인정하는 것이 타당하겠다.

(4) 설시한 내용을 종합하면 청구인의 실지취득가액과 한국감정원의 감정가액은 이 건 과세대상거래가액으로 삼을 수 있는 시가로 인정되고 이를 처분청의 기준시가와 비교하면 다음과 같은 바, (단위: 원) 쟁점①토지 쟁점②토지 기준시가 시 가 기준시가 시 가 양도가액 취득가액 691,800,000 [495,790,000] 41,853,702 823,933,800 (감정가액) 150,913,930 (실지취득가액) 883,710,000 [643,690,000] 124,930,926 704,786,000 (감정가액) 142,798,873 (실지취득가액) 차 액 694,946,298 673,019,870 758,779,074 561,987,127 * [ ]는 실지거래가액임 위 시가에 의하여 양도차익을 결정하는 것이 기준시가에 의하여 그 양도차익을 결정하는 것보다 합리적이고 거래사실에도 부합된다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 결정한 처분은 타당성이 없어 보인다. 그런데 위와 같이 시가에 의하여 양도차익을 결정하는 경우 쟁점②토지의 양도차익은 당초처분 보다 청구인에 유리하여 동 결정방법은 타당하지만 쟁점①토지의 양도차익은 오히려 청구인에게 불리한 결과가 되는데 청구인의 거래는 단지 소득세법에서 정하는 행위계산부인대상거래에 해당할 뿐이고 투기거래가 아니므로 기준시가결정방법에 의하여 계산한 세액을 한도로 양도소득세를 부담하는 것이며, 따라서 기준시가로 계산한 양도소득세를 초과하는 양도소득세를 청구인이 부담한다는 것은 불합리하고 국세기본법 제79조 제2항에서 불이익변경금지원칙을 정하고 있는 점을 감안하여 볼 때도 청구인에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 양도소득세를 초과하는 조세부담을 지울수 없어 그 초과하는 금액에 대하여는 과세할 수 없고, 쟁점②토지에 대한 청구인의 주장은 이를 받아 들이는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.