[요지] 쟁점양도일(87.5.20) 현재 기준으로는 위 연립주택 5세대는 양도소득세 과세대상인 주택에 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 비과세되는 1세대1주택 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 것은 잘못임.
[요지] 쟁점양도일(87.5.20) 현재 기준으로는 위 연립주택 5세대는 양도소득세 과세대상인 주택에 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 비과세되는 1세대1주택 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 것은 잘못임.
[주 문] 관악세무서장이 93.4.1 청구인에게 결정고지한 ’87년도분 양도소득세 16,446,820원 및 동 방위세 3,289,360원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 경기도 부천시 남구 OO동 OOOO 대지 344.1㎡, 주택 125.62㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 87.5.20 양도한 사실이 있다. 처분청은 쟁점주택 양도당시 경기도 부천시 남구 OO동 OOOOO, OOOOO, 연립주택 5세대를 청구인이 보유하고 있으므로 양도일 현재 1세대1주택에 해당하지 않는다고 보아 93.4.1 청구인에게 ’87년도분 양도소득세 16,446,820원 및 동 방위세 3,289,360원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.5.21 심사청구를 거쳐 93.9.6 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 연립주택 건축당시 계약서(85년 8월) 및 이 건 관련 판결문(인천지방법원, 91가합4009호, 92.7.31 판결)에서 확인되듯이 당초 청구인과 청구외 OOO 공동소유의 대지를 건축업자인 청구외 OOO에게 실질적으로 매도하였으나 절차상의 이유로 형식적인 공동사업자인 청구인 명의로 건축허가를 내어 분양하는 과정이었으므로 쟁점주택 양도당시(87.5.20)에 관련주택은 판매용 재고주택으로 보아야 하는 바, 처분청이 다른주택이 있다하여 1세대1주택 비과세 규정 적용을 배제함은 부당하다.
(2) 쟁점주택의 잔금약정일이 87.4.30 이고 양도가액은 35,000,000원이어서 취득당시 특정지역에 속하지 아니하였으므로 양도차익은 지방세법상 과세시가표준액으로 결정하여야 한다.
(1) 쟁점주택 양도당시 청구인 명의의 연립주택 5세대가 있었고, 이 건 양도소득세 결정일(93.1.30)까지 변동사항이 없어 주택신축판매업자의 판매용 재고주택이 아닌 거주 또는 보유하고 있는 주거용주택에 해당하므로 1세대1주택 비과세대상이 되지 않으므로 처분청의 처분은 정당하다.
(2) 쟁점주택은 구소득세법시행령 제115조 및 구소득세법 시행규칙 제56조의5에 의하더라도 국세청장이 정하는 바에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 본 처분청의 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점주택 양도가 양도소득세가 과세되는 1세대1주택에 해당되는지 여부
(2) 청구주장 잔금약정일과 양도가액을 인정할 수 있는지 여부
(1) 사실관계 ㉮ 청구인이 쟁점주택 양도당시(87.5.20)에 청구인 명의의 연립주택 5세대가 있음에는 서로 다툼이 없다. ㉯ 위 연립주택은 86.9.3 및 87.4.13 각 준공된 주택 13세대, 점포 6호로서 쟁점주택 양도당시까지 주택 8세대, 점포 5호는 분양되었으나 청구인과 청구외 OOO의 공동명의로 된 주택 5세대와 점포 1호는 미분양된 상태였고 심판청구일 현재에도 미분양되어 있고 현재 임대에 공하고 있다.
(2) 미분양된 연립주택 5세대를 판매용 재고주택으로 볼 수 있는지 여부 ㉮ 판매를 목적으로 연립주택을 신축하여 양도하는 경우에는 주택신축판매업에 해당되어 사업소득으로 과세함이 타당하다 할 것이다. ㉯ 통상 재고자산이라 함은 정상적인 영업활동 과정에서 판매를 목적으로 보유하고 있는 자산, 판매를 위해 현재 생산중에 있는 자산, 판매할 자산을 생산하는데 사용되거나 소모될 자산을 말하고 있는 점을 감안해 볼 때 과세시점에서는 연립주택토지 매매대금의 미청산으로 위 연립주택 5세대를 청구인 명의로 보유하고 있는 사실, 청구인 명의로 연립주택을 신축·등기하고서도 약 6년이상 경과한 심판청구일 현재에도 분양이 안된 상태에서 다년간 임대에 공하고 있어 주택판매사업의 재고상품이라 볼 수 없고 이는 양도소득세 과세대상인 주택에 해당된다고 하겠으나, ㉰ 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 규정하고 있는 1세대1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 하여 판정하는 것이므로 이 건의 경우도 쟁점주택 양도일인 87.5.20 현재를 기준으로 하여 위 연립주택 5세대를 판매용 재고주택에 해당되는지 여부를 가려야 한다. ㉱ 청구인이 위 연립주택 소재의 토지를 청구외 OOO에게 양도하면서 청구인 명의로 86.6.30까지 연립주택을 건축하고 분양을 하여 토지매매대금에 충당하기로 하였음에도 지급기일까지 지급받지 못하게 되자 87.6월 매수인인 OOO이 다른곳에 여관건물을 지어주고 장래 발생할 공사대금과 위 토지매매대금을 상계처리키로 약정하였으나 87.6.10경 양당사자간의 불화로 여관건물 신축공사가 중단되었고 청구인은 토지매매대금을 지급받지 못한 관계로 위 연립주택 5세대와 점포 1호를 청구인 명의로 계속 보유하고 있음이 인천지방법원 제5민사부 판결(91가합4009 매매대금 92.7.31 판결선고)에 의하여 각 확인되고 있는 점, 위 연립주택 5세대중 2세대(OO동 OOOOO 소재 OOOO 및 OOOO)는 86.9.3 준공된 것이고 3세대(OO동 OOOOO 소재 OOOO, OOOO)는 87.4.13 준공되어 쟁점주택 양도일 87.5.20과 별 시차가 없는 점, 위 연립주택 신축과 관련하여 89.11.30 납기로 청구인에게 부가가치세를 과세한 사실이 있는 점등을 종합해 보면 매수인인 OOO이 다른곳에 여관건물을 지어주고 공사대금과 위 토지매매대금과 상계처리하기로 약정한 날이 87.6월이므로 적어도 87.6월 이전까지는 위 연립주택 5세대는 판매용 재고주택으로 봄이 타당하다고 판단된다. 그렇다면 쟁점양도일(87.5.20) 현재 기준으로는 위 연립주택 5세대는 양도소득세 과세대상인 주택에 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 비과세되는 1세대1주택 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 것은 잘못이다.