토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문]

1. 삼성세무서장이 93.1.16 청구인에게 결정고지한 ’91년도과세기간 양도소득세 3,201,940원은 양도가액을 90.8.30 공시된 공시지가에 의하여 계산하고 취득가액은 위 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구주장은 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 충청남도 예산군 고덕면 OO리 O OOOO 임야 2,364㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.8.18 청구외 OOO으로부터 취득하여 92.1.25 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 이행한 사실이 없다. 처분청은 93.1.16 쟁점토지의 양도가액은 공시지가로 평가하고 취득가액은 양도가액을 공시지가로 환산한 가액으로 하여 양도소득세 3,201,940원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.17 이의신청 및 93.6.10 심사청구를 거쳐 93.9.6 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 14,500,000원에 취득하고 9,000,000원에 양도하여 자산양도차익이 발생하지 않았으므로 처분청의 양도소득세 과세처분은 부당하다고 주장하고, 국세청장은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 사실은 인정하고 있고, 기한내 신고를 이행하지 아니하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다고 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령

① 소득세법 제23조 제4항 제1호 본문과 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 본문과 단서, 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도소득금액을 결정함에 있어서 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 주장하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하기 위해서는 양도자가 소득세법 제95조 또는 동법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 한하도록 규정하고 있다.

② 소득세법 제60조 및 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 기준시가의 결정은 시장·군수·구청장이 지적공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법시행령 부칙(90.5.1 대통령령 제12994호)제3항의 규정에 의하면 90.9.1 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 다음과 같이 90.1.1 을 기준으로 한 개별공시지가에 의하여 환산가액으로 계산한다고 되어 있다. 90.1.1 을 기준으로 한 개별공시지가 ×90.1.1 을 기준으로 한 개별공시지가 × 소득세법시행령 제115조 제6항의 규정에 의하면 제1항 제1호를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하여 기준시가를 결정하도록 규정하고 있다.

• 다. 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 타당한지 여부 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하여야 한다고 주장하고 있는 바 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지를 89.8.18 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.1.6 매매계약하고 91.1.10 중도금, 91.1.20 잔금을 수령하기로 청구외 OOO과 매매계약하였으며 청구외 양수인 OOO은 93.1.21 매입확인서에서 동 매입계약 내용과 같이 매입하였음을 확인하고 있고, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인이 91.1.25 매매를 원인으로 92.2.25 등기이전을 경료하였음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 사실을 확인하고 있고 이에 대하여는 다툼이 없다. 이상의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 쟁점토지 양도후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 청구인에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 다만, 양도가액계산시 공시지가 적용이 적정한지 여부에 대하여 다툼은 없으나 직권으로 이를 검토하여 본다. 첫째, 처분청이 제시한 양도소득금액계산 명세서 및 과세자료전을 보면 청구인이 89.8.18 취득하여 91.1.25 양도한 쟁점토지에 대하여 양도가액 계산시 개별공시지가를 91.6.29 고시된 ㎡당 3,800원을 적용하였으나 쟁점토지에 대한 90.8.30 현재 개별공시지가는 ㎡당 3,100원임이 확인되고 있고, 둘째, 국세청장의 양도소득세 질의회신(재일01254-2736, 92.10.30)을 보면 91.1.1 을 기준으로 한 개별공시지가 고시일은 91.6.29로 확인된다. 위 사실을 소득세법시행령 제115조 제6항의 규정에 적용하여 볼 때, 쟁점토지는 91.1.1 현재 기준시가가 고시된 날(91.6.29) 이전인 91.1.25에 양도되었으므로 직전의 기준시가인 ’90년도 기준시가(㎡당 3,100원)를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 계산하고 90.1.1 개별공시지가를 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.