[요지] 청구인 개인소유토지 가액에 해당된 금액을 제외한 금액을 법인소유 부동산가액으로 평가하고 주식의 1주당가액을 재계산하여야 한다고 판단됨.
[요지] 청구인 개인소유토지 가액에 해당된 금액을 제외한 금액을 법인소유 부동산가액으로 평가하고 주식의 1주당가액을 재계산하여야 한다고 판단됨.
[참조결정] 국심1993서1317
[주 문]
1. OO세무서장이 93.3.19 청구인에게 결정고지한 89년도분 증여세 147,836,300원 및 동 방위세 24,369,380원의 처분은 채 권최고액 7,879,529,440원에서 청구인 소유인 경기도 부천시 중구 OO동 OOOO 공장용지 4,291.6㎡에 해당하는 채권최고액을 제한 금액으로 주식회사 OO 소유의 토지 (경기도 부천시 중구 OO동 OOOOOO외 9필지 대 지·공장용지 22,259.6㎡)와 건물(6,774.57㎡)가액을 평가하고 주식회사 OO 주식의 1주당가액을 재계산한 후 그 과세 표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 한국감정원 부천지점의 88.5.28자 감정평가서를 보면, 토지감정가액 3,520,597,000원, 건물감정가액 460,289,400원, 기계기구감정가액 695,256,000원으로 감정평가금액이 4,676,142,400원으로 되어 있는 바, 토지감정가액 3,520,597,000원에는 청구인 개인소유 토지인 경기도 부천시 중구 OO동 OOOO 공장용지 4,291.6㎡의 감정가액인 1,115,816,000원이 포함되어 있으므로 법인소유인 쟁점부동산의 감정가액은 2,865,070,400원(토지감정가액 2,404,781,000원 + 건물감정가액 460,289,400원)이며, 쟁점주식 양도시점인 89.12.28 현재 쟁점부동산의 기준시가는 4,514,399,717원(토지가액 4,006,268,697원 + 건물가액 508,131,020원)인데 처분청은 쟁점부동산에 근저당권이 설정되었다고 하여 쟁점부동산 가액을 채권최고액인 6,781,120,036원(토지가액 6,014,444,822원 + 건물가액 766,678,214원)으로 평가하여 쟁점주식의 1주당가액을 30,515원으로 산출하고 이 건을 과세하였는 바, 쟁점부동산 평가액을 감정가액 2,865,070,400원을 훨씬 상회하는 근저당권설정 채권최고액 6,781,123,036원으로 평가한 처분은 부당하고 당초에 평가한 기준시가 4,514,399,717원으로 평가하여 쟁점주식의 1주당가액을 21,520원으로 산출하고 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
② 설사, 쟁점부동산 평가액을 쟁점부동산이 근저당권 설정된 재산이므로 당해 재산이 담보하는 채권최고액으로 평가한다 하더라도 그 채권최고액을 산정하는 근저당권설정 담보물건에는 법인소유의 쟁점부동산과 함께 청구인 개인소유토지 4,291.6㎡도 공동담보 되었으므로 상속세법시행령 제5조의2 제2호의 규정에 의하여 공동저당권이 설정된 청구인 개인소유토지에 해당된 가액은 채권최고액에서 안분계산하여 공제하고 쟁점부동산을 평가한 후 쟁점주식의 1주당가액을 재계산하여야 한다.
① 청구인은 감정가액을 초과하는 채권최고액으로 쟁점부동산 가액을 평가함은 부당하다고 주장하나, 관련서류를 보면 88.4.20까지의 채권최고액이 5,533,244,840원으로 되어 있고, 제출된 감정평가서는 88.5.28자 한국감정원 부천지점의 감정서이어서 사실판단이 되지 아니하므로 청구인이 쟁점부동산의 평가를 기준시가로 평가하여야 한다는 주장은 법리해석을 오해한 데서 오는 잘못이라고 보인다.
② 또한, 청구인은 청구인 개인소유토지는 공동담보되었으므로 안분계산하여야 한다고 주장하나, 청구인 개인소유토지가 공동담보되었는지 여부가 청구인이 제출한 서류로는 확인이 되지 아니하므로 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 비상장주식의 1주당가액을 산출할 때에 법인소유의 부동산에 근저당권이 설정된 경우 당해 부동산이 담보하는 채권최고액으로 그 부동산가액을 평가한 처분이 정당한지 여부
② 근저당권 설정 담보재산에 법인소유 쟁점부동산과 함께 청구인개인소유의 토지도 공동담보 되었는지 여부
(1) 관련법령 상속세법 제9조 제1항(81.12.31 개정된 것)에서 “상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다(단서, 생략)”고 규정되어 있고, 그 제4항(88.12.26 개정된 것) 제1호에서 “저당권 또는 질권이 설정된 재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다”고 규정되어 있으며, 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액을 같은법시행령 제5조의2(81.12.31 신설된 것) 제3호에서 “근저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권의 최고액”으로 규정되어 있다. 한편, 상속세법시행령 제5조 제1항(81.12.31 개정된 것)에서 “법 제9조에 규정한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액 또는 상속세 과세당시의 가액은 각각 그 당시의 사가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항내지 제5항에 규정하는 방법에 의한다”고 규정되어 있으며, 그 제5항 제1호(나)목에서 증권거래소에 상장되지 아니하는 주식의 1주당가액을 산정하는 산식이 규정되어 있다.
(2) 쟁점부동산가액을 채권최고액으로 평가한 처분이 정당한지 여부 법인소유의 쟁점부동산(토지·건물) 등기부등본등 관련자료를 보면 쟁점부동산이 근저당권이 설정된 재산임이 확인되는 바, 앞에서 본 상속세법 제9조 제4항 제1호 및 같은법시행령 제5조의2 제3호는 상속재산의 가액평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 같은법 제9조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것으로서, 어떤 재산에 근저당권이 설정되어 있는 경우 그 피 담보채권최고액은 통상 그 재산의 실제가액 범위내에서 결정되는 것으로 볼 수 있어서 근저당권의 피 담보채권최고액이 다른 방법으로 산정한 가액보다 클때에는 그 채권최고액을 실제가액으로 보는 것이 일반적으로 거래의 실정에 부합한다는 데에 그 타당성의 근거가 있는 것이므로 처분청이 쟁점부동산가액을 채권최고액으로 평가한 처분은 적법한 것으로 보여지고, 청구인은 쟁점주식의 증여(양도)일 보다 1년 7개월전인 88.5.13 당시의 감정평가금액과 비교해서 동 채권최고액이 부당하게 높다고 주장하고 있을 뿐 쟁점부동산의 실제가액보다 큰 금액을 피 담보채권최고액으로 하여 근저당권이 설정되었음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다(국심 93서1317, 93.9.21 같은 뜻임, 대법원 91누2137, 93.3.23 같은 취지 판결함).
(1) 관련법령 상속세법시행령 제5조의2(81.12.31 신설된 것) 제2호에서 『공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 상속개시당시 가액으로 안분하여 계산한 금액』을 그 재산의 평가액으로 한다고 규정되어 있다.
(2) 청구인 개인소유 토지도 공동담보 되었는지 여부 쟁점②에 대하여는 이 건 채권최고액을 산정하는 근저당권 설정담보물건에 법인소유의 쟁점부동산과 함께 청구인 개인소유토지도 공동담보 되었는지 여부가 다툼이라 할 수 있으므로 관련자료에 의하여 검토해 본다.
① 법인소유 쟁점부동산중 경기도 부천시 중구 OO동 OOOOOO 공장용지 3,463.8㎡의 등기부등본을 보면, 그 중 『을구 순위번호 13』란에 이 공장용지는 주식회사 OO은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 2,100,000,000원에 88.4.20 근저당권설정(원인 88.4.20 설정계약, 채무자: 주식회사 OO)되었고 공장목록 제409호와 공담목록 제155호가 공동담보된 사실이 나타나며, 청구인 개인소유 토지의 등기부등본을 보면, 그 중 『을구 순위번호 24』란에 이 토지는 주식회사 OO은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 2,100,000,000원에 88.4.20 근저당권 설정(원인 88.4.20 설정계약, 채무자: 주식회사 OO)되었고 공장목록 제409호와 공담목록 제155호가 공동담보된 사실이 나타나는 바, 법인소유 쟁점부동산과 청구인 개인소유토지 등기부등본을 비교해 보면 근저당권설정내역(설정일자, 채권최고액, 근저당권자, 공동담보목록 등)이 일치한 사실을 알 수 있다. 또한, 88.4.20 인천지방법원 부천등기소에 접수(번호 제33132호)된 부동산 공동담보목록(공담목록 제155호)을 보면 법인소유 쟁점부동산과 함께 청구인 개인소유 토지도 공동담보목록에 포함되어 있는 사실을 알 수 있고, 법인소유 쟁점부동산(열람일: 92.12.12)과 청구인 개인소유 토지(열람일: 92.12.15) 등기부 열람조서(열람자: 법무사 OOO)에 의하면 쟁점부동산과 청구인 개인소유 토지가 76.9.20(청구인 개인소유 토지는 85.7.12)부터 89.11.18까지 주식회사 OO은행과 주식회사 OO은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 7,879,529,440원에 근저당권 설정된 사실이 확인된다.
② OO은행 OO지점장이 주시회사 OO의 담보물에 대한 감정을 의뢰한 데 대하여 한국감정원 부천지점장이 감정한 평가서(부천 739-88, 88.5.28)을 보면, 토지감정가액 3,520,597,000원, 건물감정가액 460,289,400원, 기계기구감정가액 695,256,000원으로 감정평가금액이 4,676,142,400원으로 되어 있는 바, 그 토지감정가액에는 청구인 개인 소유토지 감정가액 1,115,816,000원(4,291.6㎡ × ㎡당 260,000원)이 포함되어 있는 것으로 나타나며, 국세심판소의 조회에 대하여 주식회사 OO은행 여신관리부장이 제출한 자료(여관 640-546, 93.10.25)를 보면, 근저당물건 목록에 법인소유 쟁점부동산과 기계기구 및 청구인 개인소유 토지도 포함되어 있는 사실이 확인된다.
③ 위의 사실을 종합하여 볼 때, 주식회사 OO는 법인소유 쟁점부동산과 기계기구와 함께 청구인 개인 소유토지를 공동근저당권 설정하여 89.12.28까지 채권최고액이 7,879,529,440원이 있는 사실이 확인된다.
(3) 채권최고액 7,879,529,440원중 법인소유 쟁점부동산 평가액을 얼마로 하여야 하는지 여부
① 국세심판소의 조회에 대하여 경인지방국세청장이 제출한 자료(부조1.46340-364, 93.10.26)를 보면, 당초에 쟁점부동산가액을 기준시가인 4,514,399,717원으로 평가하여 쟁점주식의 1주당가액을 21,520원으로 산출하였고, 그 후 쟁점부동산가액을 채권최고액으로 평가하고 동 채권최고액 7,879,529,440원중에서 법인소유 토지분을 76.33%, 건물분을 9.73%의 비율로 안분계산하여 법인의 순자산가액을 7,177,103,767원으로 평가한 후 쟁점주식의 1주당가액을 30,515원으로 산출하였는 바, 위 채권최고액 7,879,529,440원에는 앞의 3. 심리 및 판단 다(2)에서 본 바와 같이 법인소유의 쟁점부동산(토지·건물)뿐만 아니라 청구인 개인소유 부동산(토지)도 포함된 채권최고액임이 확인된 것이고, 처분청이 법인소유 토지분을 76.33%로 계산한 내역을 위 자료에 첨부된 부동산평가조서, 기준시가평가내역, 조사서 등에 의하여 보면, 법인소유 토지중 경기도 부천시 중구 OO동 O OOO 임야 11,108㎡의 기준시가인 39,372,639원을 제외한 토지기준시가 3,996,896,058원, 건물기준시가 508,131,020원, 기계기구의 88.12.31 현재 장부상가액 721,470,414원의 비율로 안분계산하여 채권최고액중 법인소유 토지분을 76.33%, 건물분을 9.73%로 계산한 것임이 확인된다. 그렇다면, 처분청이 법인소유 토지분과 건물분의 채권최고액을 계산하면서 청구인 개인 소유토지분이 포함된 채권최고액 7,879,529,440원에서 법인소유 토지분만의 비율이 76.33%를 착오로 계산함으로써 법인소유 토지분 채권최고액이 과다계산된 것이므로 상속세법시행령 제5조의2 제2호의 규정에 의하여 그 채권최고액 7,879,529,440원을 공동저당된 법인소유 쟁점부동산(토지·건물)과 기계기구 및 청구인 개인소유 토지의 증여(양도)당시 가액으로 안분계산하여 청구인 개인소유토지 가액에 해당된 금액을 제외한 금액을 법인소유 쟁점부동산가액으로 평가하고 쟁점주식의 1주당가액을 재계산하여야 한다고 판단된다.