부동산 실지취득가액 2억원이 사실인지 여부(취소)

[주 문] 마포 세무서장이 93.3.16 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO에게 결정고지한 89년 과세기간분 양도소득세 426,208,370원의 과세처분은 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO의 남편이며, 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)의 아버지인 청구외 OOO(92.9.26 사망, 이하 “피상속인”이라 한다)은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지:490㎡, 건물:1,277.43㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO로부터 89.2.28 매매대금 12억원(88.12.12:계약금 1억2천만원, 89.1.13:중도금 3억8천만원, 89.2.28:잔금 7억원)에 취득하여 91.9.28 청구외 (주)OO화성에게 매매대금 17억원에 양도한 후 91.10.25 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 당초 피상속인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 인정하여 과세하였다가, 쟁점부동산 취득가액에 대하여 재조사를 하는 과정에서 전소유자 청구외 OOO가 쟁점부동산을 약 8억여원에 피상속인에게 양도하였다고 진술하자 취득계약서의 거래가액과 위 진술내용이 서로 다르다고 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득 및 양도당시의 기준시가에 의거 쟁점부동산 양도차익을 경정결정하여 93.3.16 청구인들에게 89년 과세 기간분 양도소득세 426,208,370원을 추가로 과세하였다. 청구인들은 이에 불복하여 93.5.14 심사청구를 거쳐 93.8.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인들은 쟁점부동산 매수대금 12억원중 계약금 1억2천만원이 계약하고 있음을 청구인 OOO와 청구외 OOO의 대화내용을 녹음한 녹취문 9쪽에서 알 수 있고 중도금 3억8천만원중 89.1.11 OO은행 OO동지점에서 발행되어 피상속인이 날인한 자기앞수표 3억7천만원이 그 다음날 매도자인 청구외 OOO의 OO은행 OO동지점 예금계좌에 1억7천만원, 그의 처 청구외 OOO의 OO은행 OO동지점 예금계좌에 2억원이 입금된 사실이 금융자료에 의하여 확인되고 있으며 잔금 7억원에 중도금 미지급금 1천만원 및 쟁점부동산 월 임대료미수금 6백만원과 타인소유주차장 임차보증금 3백만원을 가산하고, 매수시 인수한 임대보증금 2억 8천 9백만원을 공제한 금액 4억 3천만원이 잔금지급약정일인 89.2.28 피상속인의 OO은행 OO동지점 예금계좌에서 자기앞수표로 인출되어 같은날 OO은행 OO동지점에 개설된 21개의 차명계좌(실지예금주:청구외 OOO)에 입금되었음이 금융자료에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 실제취득가액이 12억원임을 알 수 있음에도 처분청이 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 과세한 것은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 처분청이 93.2월 쟁점부동산의 전 소유자 청구외 OOO에게 매도가액을 확인하였으나 그 가액이 12억원이라는 사실이 확인되지 아니하고 있고 청구인들은 취득가액 12억원에 대하여 자기앞수표 지급내역을 제시하고 있으나 계약금의 지급여부 확인 및 중도금, 잔금지급시 피상속인이 인출한 자기앞수표가 청구외 OOO의 통장에 입급되었는지 여부가 청구인들이 심사청구시 제시한 증빙서류에 의하여 명백히 확인되지 아니하므로 확인된 양도가액만 갖고는 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 없으므로 청구주장은 이유없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산 실지취득가액 12억원이 사실인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 쟁점부동산 양도당시 시행되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 단서와 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에서 당해년도의 과세표준예정 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 이에따라 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점부동산 실지취득가액 12억원이 사실인지 여부 이 건은 쟁점부동산 양도가액이 17억원이라는 사실에 대하여 다툼이 없고 취득가액이 12억원인지의 여부에 다툼이 있으므로 이에 대하여 본다. 첫째, 쟁점부동산의 양수자인 피상속인 청구외 OOO이 양도자(전소유자)인 청구외 OOO와 88.12.22 체결한 매매계약내용을 보면 계약금, 중도금, 잔금의 지급약정일 및 약정금액은 아래와 같고 그 계약조건을 보면 임대보증금 2억8천9백만원은 잔금에 포함하고 월 임대료 미수금 6백만원과 타인소유주차장 임차보증금 3백만원은 양수자가 인수한다는 조건으로 되어 있어 이에 따라 잔금지급약정금액 7억원을 정산하면 잔금지급액이 4억3천만원(중도금 미지급금 1천만원 포함)이 됨을 알 수 있다. (단위:백만원) 구분 지급약정일 약정금액 지급액 비 고 계약금 88.12.22 120 120 총매매대금의 10% 중도금 89.1.13 380 370 미지급금: 10 잔 금 89.2.28 700 430 잔 금 700 + 중도금미지급급 10 + 월임대료미수금 6 + 타인소유주차장 임 차 보 증 금 3

• 임 대 보 증 금 289 지 급 액 430 계 1,200 920 둘째, 계약금 1억2천만원의 수수사실을 보면 매매대금(12억원)의 10%를 계약금으로 수수한 것은 부동산거래관행일 뿐만 아니라 계약금이 계약당일(88.12.22) 지급되었던 사실을 쟁점부동산매매를 중개하였던 중개인 청구외 OOO이 확인하고 있음이 법원속기사사무소(부산시 서구 OO동 OOO, 전화:OOOOOOOOOOOO) 청구외 OOO이 청구인 OOO 및 국세청 직원 청구외 OO과 청구외 OOO의 대화내용을 93.3.4 녹음한 녹취문9쪽에 의하여 확인되므로 계약금 1억2천만원이 지급되었음을 알 수 있다. 셋째, 중도금 3억8천만원의 수수내용을 보면 동 금액중 89.1.11 OO은행 OO동지점에서 발행되어 피상속인(OOO)이 이서한 자기앞수표 3억7천만원중 별첨①과 같이 전소유자(양도자)인 청구외 OOO가 이서한 자기앞수표 1억7천만원은 그의 요구에 의하여 그의 처와 그의 친지 명의의 OO천주교회신용협동조합 예금계좌에 같은날 입금되었고, 청구외 OOO의 처 청구외 OOO가 이서한 자기앞수표 2억원은 청구외 OOO 본인 및 그의처ㆍ자 명의의 OO은행 OO동지점 예금계좌에 같은날 입금되었음이 93.10.23자 OO은행 OO동지점의 심리자료 및 자기앞수표사본과 93.11.8자 OO천주교회 신용협동조합의 심리자료 및 93.11.22자 OO은행 OO동지점의 심리자료와 청구외 OOO의 주민등록등본 등에 의하여 확인되므로 중도금 3억8천만원 중 3억7천만원이 지급되었음을 알 수 있다. 넷째, 잔금 7억원의 수수내용을 보면 잔금 7억원에 중도금미지급금 1천만원 및 쟁점부동산 월임대료 미수금 6백만원과 타인소유주차장 임차보증금 3백만원을 가산하고, 매수시 인수한 임대보증금 2억 8천 9백만원을 공제한 금액 4억 3천만원이 별첨②와 같이 89.2.28 피상속인의 OO은행 OO동지점예금계좌에서 자기앞수표로 인출되어 OO은행 OO동지점에 개설된 21개 차명계좌에 4억2천만원이 입금(1천만원은 현금인출된 것으로 추정됨)되었고 위 21개의 차명계좌 개설시 신고된 인감이 청구외 OOO의 인감이므로 위 차명계좌의 실지예금주가 청구외 OOO임이 OO은행 OO동지점의 93.10.23자 심리자료 및 93.11.19자 OO은행 OO동지점의 심리자료와 인감신고서에 의하여 확인되므로 잔금 7억원중 계약조건에 따라 정산된 4억3천만원이 지급되었음을 알 수 있다. 위의 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 실지취득가액이 12억원임을 알 수 있고 실지양도가액 17억원에 대하여 다툼이 없으므로 처분청이 실지취득가액이 불분명하다고 보아 청구인이 신고한 취득 및 양도당시 실지거래가액을 부인하고 취득 및 양도당시의 기준시가로 쟁점부동산 양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.