부동산의 양도시기가 언제인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 등기부등본상 86.9.16 취득한 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 대지 251.4㎡, 건물 743.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.10.6 양도하고 88.10.24 자산양도차익예정신고를 하면서 88.9.18 을 양도시기로 하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하고 양도소득세 2,778,220원을 납부한 사실이 있다. 처분청은 잔금청산일이 불분명하다고 보고 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에 의하여 등기원인일인 88.9.30 을 양도시기로 하고 88.9.21 고시한 특정지역의 배율을 적용하여 93.4.16 청구인에게 ’88년도분 양도소득세 29,116,140원 및 동 방위세 6,156,680원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.11 심사청구를 거쳐 93.8.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산과 청구외 OOO 소유의 서울특별시 구로구 OOO동 OOOO 소재 상가건물(이하 “관리부동산”이라 한다)을 88.5.27 잔금청산예정일을 계약일로부터 3개월 후로 하고 정산대금을 2억 4천만원으로 하여 교환매매계약을 했으며, 청구인은 교환계약서 내용대로 88.6.16 청구외 OOO 소유의 관련부동산을 청구인 명의로 등기이전 완료했으나 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO는 88.9.18 잔금청산을 하고 그렇게 독촉을 했는데도 등기이전을 하지 않고 있다가 청구외 OOOㆍOOO에게 미등기전매하고서 88.9.29 이전 서류를 해 줄 것을 요구해와 88.9.30 자로 인감증명등 관계서류를 넘겨주고 88.10.24 양도소득세를 자진신고납부하였는 바, 담당자나 국세청에서 이러한 사실관계를 전혀 조사하지 않고 88.9.21 고시된 특정지역 배율을 적용하여 양도소득세를 추가 고지한 것은 부당하다고 주장하고 있다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 교환사실 및 잔금청산일을 확인하기 위하여 처분청에서 청구외 OOO에게 쟁점부동산의 실질취득여부와 대금지급시기와 방법등을 공문으로 조회했고 회신이 없자 담당공무원이 88.9.30 자 발행번호 1063호로 매도용 인감증명발급이 청구외 OOO, OOO 앞으로 되어 있음을 확인, 청구인이 제시한 증빙은 모두 사문서로서 거증능력이 희박하므로 양도일을 88.9.30 로 보아 88.9.21 자 고시된 특정지역 배율을 적용한 처분은 정당하다고 주장하고 있다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도당시 소득세법 제27조, 동법시행령 제53조 제1항 제1호에서 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 소유권이전등기원인일(다만, 등기원인일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일)로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점부동산 교환계약서(88.5.27 자) 내용 청구인이 제시하고 있는 교환계약서상 교환내용과 주요약정내용은 다음과 같다.

(1) 교환내용 구 분 청구인소유부동산 (쟁점부동산) 청구외 OOOㆍOOO 소유 부동산 교환부동산 내용 OOO동 소재 여관 및 근린생활시설 OOO동 소재 상가건물

1. 평가금액 500,000,000원 638,000,000원

2. 채무인수액 125,000,000원

○OO신용금고대출금 100,000,000원

○전세보증금 25,000,000원 503,000,000원

○전세보증금 123,000,000원

○서울OO은행대출금 350,000,000원

○개인근저당 30,000,000원

3. 현금소요금액 (1 - 2) 375,000,000원 135,000,000원

4. 교환대금정산 차액 240,000,000원 수령 (375,000,000원

• 135,000,000원)

(2) 주요약정내용 ㉮ 계약금은 1,000만원(약속어음)으로 하고 청구인이 수령한다. ㉯ 쟁점부동산 양수인 OOO는 쟁점부동산을 금융기관에 근저당 설정하고 전액을 수령하고 나머지 금액은 약속어음으로 3개월 결재되는데로 지불한다. ㉰ 쟁점부동산 양도인 OOO(청구인)은 쟁점부동산에 약속어음금액한도로 근저당설정하고 양수인에게 등기이전하여 준다. 약속어음이 결재되면 해제하여 준다.

• 라. 쟁점부동산의 등기부등본상 주요 기재사항 86.9.16: 청구인 명의로 소유권 보존등기 88.6.15: 근저당권설정(원인: 88.6.14) 채권최고액 375,000,000원 채무자 OOO(청구인 주장 양수인) 근저당권자: OOOO신용금고 88.7.5: 근저당권설정(원인: 88.7.4) 채권최고액 80,000,000원 채무자 청구인 근저당권자: OOO 88.10.6: OOO, OOO 명의로 소유권이전(원인: 88.9.30 매매) 88.10.10: 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권 말소(원인: 88.10.10 해 지)
• 마. 청구주장 잔금청산일 88.9.18 을 인정할 수 있는지 여부

(1) 청구인은 쟁점부동산을 당초 청구외 OOO, OOO 소유의 상가건물과 교환했고 위 OOO, OOO는 쟁점부동산을 청구외 OOOㆍOOO에게 미등기전매한 것으로 보인다.

(2) 쟁점부동산의 양수인 OOO의 사실확인서(93.5.10 자)에 의하면 88.6.1～9.18 기간중 10회 걸쳐 240,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있으나 이러한 사실이 금융자료등 객관적인 자료에 의해 뒷받침되고 있지 아니하여 88.9.18 을 잔금청산일이라고 단정하기 어렵다.

(3) 위 교환계약서상에는 나머지 금액은 약속어음(3개월)으로 결재한다고 약정하고 있는데도 약속어음 결재에 관한 자료를 전혀 제시하지 못하고 있다.

(4) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인을 채무자로 하여 88.7.5 근저당권이 설정되었고, 88.10.6 청구외 OOOㆍOOO 명의로 소유권 이전되었으며(원인: 88.9.30), 88.10.10 청구인을 채무자로 하여 설정된 위 근저당권이 말소되었음이 확인되고 있는 바, 위 일련의 과정은 교환계약서상 약정내용(청구인은 쟁점부동산에 약속어음금액한도로 근저당설정하고 양수인에게 등기이전하여 준다. 약속어음이 결재되면 해제하여 준다)에 따라 이루어진 것으로 인정되므로 약속어음 결재에 의한 잔금청산일은 88.10.6 전후인 것으로 추정되나 확실한 일자는 불분명하다.

(5) 위 내용을 종합해 볼 때 이 건의 경우는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하므로 위 법령규정에 따라 등기부에 기재된 소유권이전등기원인일인 88.9.30 을 양도시기로 봄이 적법하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.