부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 서울 은평구 OO동 OOOOO 소재 대지 114.4㎡ 및 위 지상 건물 194.88㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.8.30 청구외 OOO으로부터 취득하여 92.7.10 청구외 OOO에게 양도하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고·납부를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 취득 및 양도당시의 기준시간에 의하여 93.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 37,693,050원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.5.7 심사청구를 거쳐 93.8.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 90.8.30 청구외 OOO으로부터 187,000,000원에 취득한 후 청구인의 자금사정이 곤란하여 양도하고자 하였으나 부동산 경기침체로 인하여 매매가 어려운 가운데 저렴한 가격이면 매수하겠다는 매수인의 제의에 따라 92.7.16 청구외 OOO에게 190,000,000원에 양도한 것임이 청구인의 예금통장 및 청구외 OOO의 거래확인서 등에 의거 확인됨에도 불구하고 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정한 것은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 6차선 대로변에 위치한 부동산(1층은 상가, 2-3층은 주택)으로 청구인이 신고한 양도가액은 190,000,000원으로 이는 양도당시의 기준시가 207,793,280원에도 미달하는 바, 일반적으로 실지거래가액이 기준시가를 훨씬 상회하는 것이 공지의 사실이므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되며, 또한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 확인할 객관적인 금융자료 등 증빙의 제시가 없으므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 심리 및 판단

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 토지·건물의 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하도록 규정하고 있으며, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 그리고 같은법시행령 제170조 제1항의 규정에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 법 제23조 제4항 제1호 및 법 제45조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

(2) 이건 사실관계를 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산의 양도가액을 190,000,000원으로 신고한 바 있으며, 또한 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 190,000,000원에 양도하였음을 입증하기 위한 자료로 쟁점부동산의 양도에 관한 매매계약서와 함께 쟁점부동산의 양도가액이 입금된 OO투자신탁 OO지점의 신탁형 저축통장(저축주: OOO, 계좌번호: OOOOOOOOOOOOOOO, 이하 “저축통장”이라 한다)을 제시하고 있다. 그리고 위 OOO으로부터 쟁점부동산의 양도대금으로 92.5.27 계약금 35,000,000원, 96.6.22 중도금 55,000,000원, 92.7.10 잔금 100,000,000원을 자기앞수표로 수령하여 위 저축통장에 입금하였음을 주장하고, 이러한 내용은 쟁점부동산의 양도에 대한 매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금의 수령일자와 금액이 일치하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가액이 사실임을 주장하고 있다. 그러나 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 청구외 OOO(주소: 서울 은평구 OO동 OOOOO, 주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO)의 진술에 의하면 92.7.10 위 OOO이 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득할 당시에는 쟁점부동산의 1층 점포와 2층 및 3층의 주택을 청구인이 타인에게 임대하고있는 관계로 쟁점부동산의 매매계약시 쟁점부동산의 임대보증금에 따른 채무를 위 OOO이 승계받기로 함에 따라 동 임대보증금 25,000,000원을 매매대금에서 공제하여 지불한 것으로 진술하고 있다. 따라서, 쟁점부동산의 양도가액은 위 OOO으로부터 청구인이 자기앞수표로 수취한 190,000,000원 뿐만 아니라 동 금액에 쟁점부동산의 임대보증금에 따른 채무로 위 OOO에게 승계된 25,000,000원을 더한 금액이 되거나 그 이상이 되어야 할 것임에도 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도에 대한 매매계약서를 보면 그 매매대금이 190,000,000원으로 되어 있는 바, 이는 사실과 다른 매매계약서로 판단되며, 청구인이 쟁점부동산에 대한 자산양도차익예정신고시 신고한 양도가액 190,000,000원 또한 사실이 아님을 알 수 있다. 그리고 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 187,000,000원임을 주장하면서 쟁점부동산의 취득에 대한 매매계약서를 제시하고 있으나, 이를 뒷받침할 다른 객관적인 입증자료는 전혀 제시하지 못하고 있다.

(3) 이와같은 사실들과 관련법령 등을 모아볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 사실과 다른 것으로서 실지거래가액이 아니라고 하겠으며, 그 취득가액 또한 청구인이 이를 입증할 만한 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있어 그 신빙성이 없다고 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 소득세법시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가로 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.