토지거래허가를 받지않고 당사자간에 매매계약을 체결하여 잔금청산하고 그 후 법원의 경매절차를 이용하여 소유권이전등기한 경우 양도시기가 당사자간의 매매계약에의한 잔금청산일인지 또는 소유권 이전등기일인지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인이 81.1.15 취득한 광주직할시 광산구 OO동 OOO 외 1필지 전·답 계 2,575㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)가 91.4.26 경락을 원인으로 91.6.19 청구외 OOO, OOO에게 소유권이전등기경료되고, 청구인은 등기접수일인 91.6.19 을 양도시기로 하여 양도차익을 계산하여 92.5.30 과세표준확정신고(무납부)한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 내용대로 양도차익을 결정하고 세액을 무납부한데 따른 납부불성실가산세를 가산하여 93.2.16 청구인에게 ’91년귀속분 양도소득세 40,056,640원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.4.13 심사청구를 거쳐 93.7.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 90.2.26 쟁점토지를 청구외 OOO, OOO에게 250,070,000원에 양도키로 한 계약을 체결하고 잔금약정기일인 90.4.25 잔금 127,070,000원을 수령함과 동시에 양수인들에게 등기이전에 필요한 제서류를 교부해 주었으나 양수인들이 그들의 형편에 의하여 제때에 등기이전을 하지 않고서 상당한 시일이 경과후 등기이전서류를 재교부 요청함에 세금문제 때문에 이에 불응하자 양수인들이 강제경매 절차에 의하여 경락을 원인으로 하여 91.6.19 소유권이전등기를 경료한 것이니 쟁점토지의 양도시기는 실제로 잔금을 청산한 90.4.25 로 보아야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 잔금을 청산하였다고 주장하는 90.4.25 이후인 90.6.8 청구외 OOO, OOO이 청구인을 채무자로 하고 채권최고액을 4억원으로 하여 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다가 91.2.8 광주지방법원의 경매개시결정(91타경1224호)에 의하여 91.6.19 경락을 원인으로 소유권을 이전한 사실이 확인되는 점에서 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일인 91.6.19 로 보아야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 토지거래허가를 받지않고 당사자간에 매매계약을 체결하여 잔금청산하고 그 후 법원의 경매절차를 이용하여 소유권이전등기한 경우 양도시기가 당사자간의 매매계약에의한 잔금청산일인지 또는 소유권 이전등기일인지의 여부
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제1호(89.8.1대통령령 제12767호로 개정된 것)에 의하면, 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.

(2) 국토이용관리법 제21조의3(토지등 거래계약허가) 제1항에 “규제지역내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 한다” 고 규정하면서, 같은조 제7항에서 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다”고 규정하고 있어 국토이용관리법상의 토지거래허가 지역내에서의 매매계약등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기전에는 물권적 효력은 물론 채권적효력도 발생하지 아니하여 무효라 할것이다.(대법원 91.12.24선고 90다 12243 전원합의체 같은뜻)

(3) 위 규정을 종합하면 토지거래허가지역내의 토지의 매매계약이 관할관청의 거래허가를 받은바 없어 무효의 상태에 있다면 계약당사자간에 약정한 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 보관하고 있다하여 이를 두고 소득세법 제4조 제3항의 자산의 유상대가라고는 할 수는 없고 단순한 보관금에 불과하다 할것이다(대법원93.1.15선고 92누8361같은뜻) 따라서 이러한 보관금을 수령한 날은 자산의 양도차익을 계산하기 위한 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 소정의 잔금청산일로 볼수 없다고 풀이된다.

• 다. 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지

(1) 청구인이 90.2.26 청구외 OOO외 1인과 작성한 쟁점토지의 양도계약서에 기재된 매매대금의 지급조건은 아래와 같다. (단위: 원) 구 분 지급약정일 금 액 계약금 중도금 잔 금 90.2.26 90.3.15 90.4.25 30,000,000 100,000,000 127,000,000 계

• 257,070,000

(2) 위 매매계약 당시 쟁점토지가 국토이용관리법에 의하여 토지거래허가지역으로 지정된 토지임에도 계약당사자인 청구인과 청구외 OOO외 1인은 계약당시는 물론이고 그 이후에도 관할 관청에 쟁점토지의 거래허가를 신청한 사실이 없다.

(3) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 90.6.8 위 OOO외 1인이 채무자를 청구인으로 하고, 채권최고액을 4억원으로한 근저당권을 설정등기하였다가 91.2.9 광주지방법원에 강제경매개시신청하여 91.4.26 경락을 원인으로 91.6.19 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

(4) 위에서 본 관계법령과 사실관계를 종합하여 보면 90.2.26 청구인과 청구외 OOO외 1인간에 체결한 쟁점토지의 매매계약은 관할관청에 토지거래허가를 신청한바 없어 처음부터 확정적 무효라 할 것이어서 설사 청구인이 위 계약서에 기재된 잔금지급약정일인 90.4.25에 약정대금을 전부 수령한 사실이 있다 할지라도 동 금원은 소득세법 제4조 소정의 자산의 유상대가로 받은 대금이라고는 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하므로 위 90.4.25을 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 소정의 양도시기로 볼수 없다. 그렇다면 쟁점토지의 양도시기는 청구외 OOO외 1인에게 경락을 원인으로 소유권이전등기된 91.6.19로 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 위 91.6.19로 하여 양도차익을 계산한데 잘못이 없다. 따라서 이건 심판청구는 국세심판관 합동회의 결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.