청구인이 주택을 신축판매하였는지를 가리고 예비적 청구로서 주택의 과세표준 산정이 적정한지 여부(경정)

[주 문] 개포세무서장이 93.3.1 청구인에게 한 ’92년 제2기 부가가치세 332,407,480원의 부과처분은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO, O 소재 연립주택 O세대 중 101호, 102호, 302호의 3세대분에 대한 건물 과세표준을 800,000,000원으로 하여 당해 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 처분청은 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOO, O 소재 대지 808.9㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다) 위에 92.9.30 연면적 1,759.03㎡의 연립주택 O세대(이하 “쟁점주택”이라고 한다)를 신축하여 분양한 것으로 보고 토지와 건물가액이 구분되지 아니한다 하여 건물의 공급가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산한 금액으로 하여 93.3.1 청구인에게 ’92년 제2기 부가가치세 332,407,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.4.20 심사청구를 거쳐 93.7.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO 등 5인과 함께 연립주택 O세대를 신축하여 각자 1채씩 소유할 목적으로 91.5.O 쟁점토지를 3,000,000,000원에 공동취득하고 91.5.7 청구외 주식회사 OO쎄라믹에게 쟁점주택의 신축공사를 1,773,200,000원에 도급주어 92.9.30 준공하였는 바, 청구인은 쟁점주택 신축도중에 청구인 몫인 주택 1채를 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있을 뿐 쟁점주택 전체를 신축·판매한 사실이 없음에도 처분청이 청구인을 건설업자로 보아 이 건 부가가치세를 과세함은 부당하다고 주장한다. (예비적 청구) 청구인은 쟁점토지를 3,000,000,000원에 취득하였고, 쟁점주택은 주식회사 OO쎄라믹에 도급주어 1,773,200,000원에 취득하였음이 토지취득계약서, 건물신축공사도급계약서에 의하여 각각 확인되니 쟁점주택의 공급가액은 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제2호의 규정에 따라 총분양대금 5,140,000,000원을 위 취득가액의 비율로 안분계산하여 결정하여야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구외 OOO 등 5인과 공동으로 공사도급계약을 체결하여 공동주택 O세대를 신축하여 각 1세대씩 소유하였으므로 건설업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장하나 쟁점건물의 현소유자인 청구외 OOO 외 5인이 청구인으로부터 각각 취득하였음이 매매계약서와 확인서 및 영수증 등에 의하여 입증되고 있어 청구인의 책임하에 공사가 이루어진 것으로 보이고, 청구인이 단순히 공동투자하여 각각 1세대씩을 소유하였다는 주장은 믿기 어렵다는 의견이다. (예비적 청구) 청구인은 쟁점부동산 전체를 총 5,140,000,000원에 거래하면서 토지와 건물가액을 구분하지 않고 매매한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고 쟁점토지의 취득가액에 대하여 당초에는 2,18O,912,000원에 취득하였다고 진술하였으나 추후 제출된 계약서에는 1차 2,291,470,000원, 2차 3,000,000,000원으로 각각 다르게 나타나고 검인계약서는 1,O53,200,000원으로 기재되어 있는 등 토지의 취득금액이 서로달라 분명하지가 않다. 따라서 쟁점토지 및 건물에 대한 장부가액 또는 취득가액이 명백하게 확인되지 않으므로 처분청이 쟁점주택의 공급가액을 결정함에 있어 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정에 의하여 과세시가표준액의 비율로 안분계산함은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택을 신축판매하였는지를 가리고 예비적 청구로서 쟁점주택의 과세표준 산정이 적정한지를 가리는 데 있다.
• 나. 청구인이 쟁점주택을 신축판매하였는지 여부

1. 청구인은 청구인 등 O인이 공동으로 쟁점주택을 O세대를 신축하여 각자 1채씩 소유키로 하고 토지를 취득하여 주택을 신축하던 도중 자금사정상 자기 몫으로 배정된 주택 1세대를 청구외 OOO에게 양도한 사실만 있을 뿐 쟁점주택 O세대 전부를 신축분양한 사실이 없다고만 주장할 뿐 이에 대한 증빙은 제시 못하고 있다.

2. 처분청이 제시한 청구인의 확인서 및 현 소유자들이 제출한 부동산 매매계약서, 확인서, 영수증에 의하면 청구인이 쟁점주택을 신축하여 현 소유자 O인에게 1세대씩 분양한 것으로 나타나고 있다.

3. 위 사실을 종합해 볼 때 청구인이 쟁점주택을 신축판매한 것으로 인정된다.

• 다. 쟁점주택의 과세표준산정이 적정한지 여부

1. 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】 제3항의 규정에 의하면 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 같은조 제4항은 “제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하 여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가 한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있다.

2. 청구주장 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부 청구인은 쟁점토지를 3,000,000,000원, 쟁점건물을 1,773,200,000원에 각각 취득하였다고 주장하고 있으나 쟁점건물의 취득가액은 청구외 주식회사 OO쎄라믹과 작성한 공사도급계약서(약정서)에 의하여 실지거래가액임을 확인할 수 있으나, 토지의 취득가액은 앞서본 국세청장 의견에서와 같이 청구인의 진술서에는 2,18O,912,000원, 검인계약서에는 2,291,470,000원 1차 제출 계약서에는 2,291,470,000원, 2차 제출 계약서에는 3,000,000,000원으로 매매대금이 서로 다르게 나타남을 볼 때 달리 반증 없는 한 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 이 건의 경우 쟁점부동산의 자산별 취득가액이 모두 확인되지 아니하므로 이부분 청구주장 이유없다.

3. 분양대금이 토지의 가액과 건물가액으로 구분이 되는지 여부 처분청은 쟁점부동산의 매수자들인 청구외 OOO 등 O인으로부터 제출받은 부동산매매계약서 및 확인서에 근거하여 쟁점부동산의 총분양대금을 5,140,000,000원으로 결정하고 위 금액 중 토지의 가액과 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서 규정을 적용하여 쟁점건물의 공급가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산하였는 바, 처분청이 이 건 과세근거로 삼은 매수인들의 위 부동산계약서 및 확인서 기재내용에 의하면 쟁점주택(O세대) 중 다음 3세대의 경우는 매매대금 중에서 토지와 건물의 가액을 사실상 구분할 수 있음이 확인되고 있음에도 3세대에 대한 건물의 매매가액까지도 불분명하다고 하여 이를 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세함은 사실관계조사를 소홀히 한 부당한 처분이라고 인정되므로 쟁점주택 O세대 중 101호, 102호, 302호의 3세대에 대한 건물의 과세표준은 실지거래가액을 기준하여 800,000,000원(880,000,000원 × 100/110)으로 함이 타당하다고 판단된다. (단위: 백만원) 호 수 매수인 부동산매매계약서 비 고 토 지 건 물 계 1층 1호 OOO 500 230 730 확인서 기재 내용도 같음 1층 2호 OOO 500 230 730 3층 2호 OOO 500 420 920 계 1,500 880 3,380 따라서 이 건 심판청구는 청구주장에 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제O5조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.