[주 문]
1. 대방세무서장이 92.10.17 청구인에게 부과한 91년 제2기분 부가가치세 151,348,620원의 처분은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재 건물 1,044.74㎡에 대한 공급가액을 735,965,396원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 대지 728.6㎡와 그 지상건물(지하 1층, 지상 5층) 2,219.53㎡를 88.4.22 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 91.11.23 청구외 OOOO은행에 위 부동산중 그 일부인 대지 342.95㎡와 건물(지상 1～3층) 1,044.74㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1,960,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 91.11.27 동 법인에게 소유권 이전등기 하였다. 처분청은 쟁점부동산중 건물공급분에 대한 부가가치세를 과세함에 있어 소유권이전등기일인 91.11.27을 공급시기로 보고 과세표준계산은 이 건 경우 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다는 이유로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 금액인 1,261,238,572원을 건물가액으로 결정하여 92.10.17 청구인에게 91년 제2기분 부가가치세 151,348,620원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.12.16 이의신청, 93.3.11 심사청구를 거쳐 93.7.8 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산중 건물의 공급시기를 소유권이전등기일인 91.11.27로 보았으나 청구인이 청구외 OOOO은행에게 양도한 건물의 총면적 1,044.74㎡(1～3층)중 42.16㎡(청구외 OOO이 OO대리점 경영을 위하여 임차하였던 면적부분)의 경우 등기부상으로는 소유권이 이전되었으나 청구외 OOO이 91.12월말까지 점포명도를 이행하지 아니하여 청구인이 재판을 통하여 동 부분(42.16㎡)을 위 OOO으로부터 명도받아 위 OOOO은행에 최종적으로 명도한 것이 92.12.22이므로 이 날을 건물의 공급시기로 보아야 하며, 건물의 공급시기를 소유권이전등기일(91.11.27)로 본다 하더라도 부가가치세 과세표준을 안분계산함에 있어 처분청은 지방세법상 과세시가표준액을 기준으로 하였으나 이 건 매매계약 9개월전인 91.2.20 한국감정원에서 쟁점부동산에 대하여 감정평가한 가액(토지 548,723,232원, 건물 351,032,640원)이 있으므로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제3호의 규정에 의하여 동 감정가액을 기준으로 안분계산하여 건물의 공급가액을 산출하여야 한다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산중 건물 42.16㎡가 91.12월말 현재 매수인인 OOOO은행에게 명도되지 아니하여 잔금청산이 이루어지지 아니하였으므로 이 건 공급시기를 91년 제2기로 보아 과세한 것은 잘못이라는 주장이나, 이에 대한 객관적이고 명확한 증빙제시가 없고 쟁점부동산의 소유권이 91.11.27 청구인으로부터 OOOO은행에게 이전되었음이 등기부등본에 의해 확인되므로 이 날을 공급시기로 본 당초처분은 정당하며, 한편, 과세표준을 안분계산함에 있어 청구인이 제시하고 있는 쟁점부동산에 대한 감정평가서(91.8.14 감정평가)를 보면 토지와 건물에 대한 평가액이 구분되지 아니하고 일괄감정평가한 것이어서 이를 기준으로 건물가액을 계산할 수는 없으므로 쟁점부동산의 지방세법상 과세시가표준액에 따라 안분계산함이 타당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단 이 건은 부가가치세법상 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOOO은행에게 공급한 시기를 언제로 볼 것인지 여부(쟁점①)와 건물공급분에 대한 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 지방세법상 과세시가표준액에 따라 안분계산할 것인지 또는 감정평가가액을 기준으로 안분계산할 것인지 여부(쟁점②)를 가리는데 다툼이 있다.
- 가. 쟁점①에 대하여 관련 법규정을 보면 부가가치세법 제6조(재화의 공급) 제1항에서 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다”고 규정하고 있으며, 부가가치세법 제9조(거래시기) 제1항에서 “재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때”라고 규정하고 있다. 이 건 사실관계를 보면, 첫째, 청구인과 청구외 OOOO은행간에 91.11.23 체결한 쟁점부동산의 매매계약내용을 보면 토지(342.95㎡)와 건물(1,044.74㎡)의 가액 구분없이 총 1,960,000,000원에 양수도하기로 하였음이 매매계약서에 의해 확인되고 있고, 쟁점부동산에 대한 소유권은 91.11.27 쟁점부동산 전체가 청구인 명의에서 위 OOOO은행 명의로 이전되었음이 등기부등본에 의해 밝혀지고 있어 동 소유권이전등기일 이후부터는 위 OOOO은행이 쟁점부동산에 대한 소유권을 갖게 되어 동 부동산을 사용·수익할 수 있는 상태에 있었음을 알 수 있다. 둘째, 쟁점부동산중 건물의 사용관계를 보면, 위 OOOO은행이 이 건 매매계약을 체결(91.11.23)하기 이전부터 위 건물의 일부(1층 238.89㎡)를 이미 임차하여 사용하고 있었고 91.12월말까지는 총 양도계약면적 1,044.74㎡중 95.96%에 해당하는 1,002.58㎡를 명도받아 업무에 사용하고 있었음이 처분청의 이 건 조사자료에 의해 확인된다. 셋째, 청구인은 위 양도계약면적중 42.16㎡에 해당하는 면적의 경우 청구인과 청구외 OOO의 다툼으로 인하여 동 부분을 위 OOOO은행에게 명도한 것이 92.12.22 이므로 이 날을 위 건물 전체에 대한 공급시기로 보아야한다는 주장이나 이는 청구인과 위 OOO의 내부적인 관계에서 일어난 다툼이고 동 부분은 전체 공급대상면적중 극히 일부분에 지나지 아니하며 위에서 본 바와 같이 그 소유권은 91.11.27 이미 OOOO은행에게 이전되어 그 이후부터는 OOOO은행이 동 소유권에 기한 사용·수익등 제반 권리행사가 가능하였다는 점등으로 미루어 볼 때 청구주장의 타당성이 인정되지 아니한다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 매수자인 OOOO은행이 청구인으로부터 91.11.27 그 소유권을 이전받아 이 날 이후부터는 쟁점부동산에 대한 권리행사와 그 이용이 가능한 상태에 있었다고 인정되므로 처분청이 위 소유권이전등기일을 공급시기로 보아 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
- 나. 쟁점②에 대하여 관련 법규정을 보면, 부가가치세법 시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있고, 동조 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액”, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있는 바, 위 규정은 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 토지가액과 건물가액의 실지거래가액으로 계산함을 원칙으로 하되 그 토지, 건물가액의 구분이 불분명하다고 하더라도 분양가액, 장부가액, 감정가액등이 있는 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액보다 이들을 우선 적용토록 하므로써 보다 실지 거래가액에 가까운 합리적인 방법으로 안분계산토록 하는 취지로 이해되어야 할 것이다. 이 건 사실관계를 보면, 첫째, 청구인과 청구외 OOOO은행간에 91.11.23 체결한 쟁점부동산에 대한 매매계약내용을 보면 토지(342.95㎡)와 건물(1,044.74㎡)의 가액 구분없이 총 1,960,000,000원에 거래하기로 한 것임이 매매계약서에 의해 확인되고 있고, 쟁점부동산의 실지거래가액이 1,960,000,000원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 둘째, 청구인이 증빙자료로 제시하고 있는 쟁점부동산에 대한 감정평가자료를 보면 쟁점부동산의 공급계약일인 91.11.23로부터 약 3개월전인 91.8.14 한국감정원에서 감정평가(토지, 건물 구분없이 일괄 감정평가)한 사실이 있고, 또한 위 공급계약일로부터 약 9개월전인 91.2.20 한국감정원에서 감정평가한 사실이 있는데 동 감정평가서에 의하면 이 건 거래대상이 된 토지 342.95㎡의 가액은 548,723,232원, 건물(1～3층) 1,044.74㎡의 가액은 351,032,640원으로 각각 평가한 것으로 확인되고 있어 토지가액이 건물가액보다 197,690,592원이 더 많은 것임을 알 수 있다. 셋째, 처분청에서 쟁점부동산의 토지, 건물가액을 안분계산하는데 기준으로 사용한 지방세법상 과세시가표준액을 보면 토지가액은 73,391,300원, 건물가액은 161,644,892원으로 나타나고 있어 건물가액이 토지가액보다 오히려 88,253,592원이 더 많은 것으로 되어 있는 바, 이는 일반적으로 감정평가액이 지방세법상 과세시가표준액 보다는 실지거래가액을 더 잘 반영하고 있다는 점을 감안하여 볼 때 위 지방세법상 과세시가표준액을 합리적인 안분계산의 기준으로 보기는 어렵다 할 것이다. 위 사실들로 미루어 보면, 이 건 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 쟁점부동산에 대한 감정평가가액(토지 548,723,232원, 건물 351,032,640원)이 비록 공급계약일로부터 9개월전의 것이라 하더라도 앞에서 본 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 및 제4항의 규정 취지에 비추어 볼 때 지방세법상 과세시가표준액에 따라 계산하는 것보다는 감정평가액으로 안분계산함이 보다 합리적이라 할 것이므로 이 건 경우 총 거래가액을 감정평가가액에 비례하여 토지, 건물가액을 안분계산하여 건물의 공급가액을 735,965,396원[1,960,000,000원×351,032,640원/(548,723,232원+351,032,640원×1.1)]으로 산출함이 타당하다 할 것이다.
- 다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.