취득후 년이내에 양도한 부동산에 대하여 확정신고시 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 부과결정한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO 주택 69.72㎡, 토지지분 206㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.2.19 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.8.30 청구외 OOO에게 양도하고 92.5.29 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 결과 양도가액이 기준시가와 큰 차이가 있고, 실지거래가액을 입증할 만한 증빙의 제시가 없어 92.9.29 공정과세위원회의 자문을 거쳐 93.1.18 기준시가에 의하여 91년 과세기간분양도소득세 36,113,100원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.18 심사청구를 거쳐 93.7.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 91.2.16 취득가액 110,000,000원에 취득하여 91.8.30 양도가액 115,000,000원에 양도하고 92.5.29 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 확정신고한 양도가액이 기준시가와 큰 차이가 있어 실지거래가액을 인정할 수 없다고 하나, 이는 쟁점부동산이 풍치지구에 위치하고 있어 많은 행정규제가 가해지기 때문에 풍치지구 이외의 지역보다 가격이 저렴함에도 불구하고 인근의 풍치지구 밖의 부동산과 공시지가가 같게 설정되어 쟁점부동산의 기준시가가 과다하게 책정된 사실을 간과한 것이다. 또한 쟁점부동산의 양도가 1년이내 단기양도이므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하여 실지거래가액에 의한 결정대상인데도 처분청은 기준시가에 의하여 결정하였던 바, 동법의 취지는 단서규정에 있는 바와 같이 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 납세자가 불이익이 없도록 하기 위한 규정이나 이 건의 경우 기준시가에 의한 결정으로 청구인이 오히려 많은 세부담을 하게 되는 모순이 초래되므로 처분청이 기준시가에 의하여 결정한 것은 법 적용의 오해이므로 처분청의 부과처분은 취소되어야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지조사결정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 첫째 쟁점부동산은 1년이내 단기양도이므로 실지조사결정대상이기는 하나 92.9.29 공정과세위원회 심의에서 기준시가 결정 대상자로 의결되었고, 둘째 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가는 167,971,000원인데 비하여 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 115,000,000원으로 기준시가의 68% 정도의 가격인 바, 그 당시의 부동산 가격이 상승하는 추세에 있었음에 비추어 납득할 수 없는 가격으로 여겨지며 어떤 특별한 사정이 있었음을 객관적으로 입증하지 못하므로 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 셋째 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 객관적인 증거를 제시하지 못하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구의 다툼은 취득후 1년이내에 양도한 부동산에 대하여 확정신고시 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 부과결정한 처분이 정당한지 여부에 있다. 소득세법 제23조 제4항 제1호는 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액을 양도가액으로 한다』고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목에서는 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가를 취득가액으로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 취득가액으로 한다』고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제170조 제4항에서는 『법 제23조 제4항 제1호단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고, 제2호에서 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하면서 다목에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우를 규정하고 있으며, 제3호에서는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 이상의 관련법령을 종합하면, 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 ① 그 부동산의 거래가 투기성이 있는 것으로 인정되고 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액을 적용하여야 할 것이며, ② 그 자산의 거래가 투기성이 없는 정상적인 거래라고 인정되면 기준시가 원칙을 적용하여 양도차익을 계산하거나, 납세의무자가 양도차익예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙에 의하여 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있다 할 것이다. 청구인의 경우는 쟁점부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하였으나 처분청이 이를 투기성이 없는 정상적인 거래로 인정하였는 바 청구인의 신고자료에 의하여 실지거래가액이 확인된다면 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다. 청구인이 주장하는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 살펴보면,

1. 청구인은 취득가액에 대한 입증자료로 매매계약서, 매도인의 거래사실확인서 및 매도인 청구외 OOO의 채무를 대위변제한 사실에 대한 증빙을 제시하나, ① 계약서내용에 따라 매매대금을 지급하고 수령한 영수증등 객관적인 증빙을 제시하지 못하며, ② 매매계약서에 의하면 특약사항으로 쟁점부동산에 대한 경매 및 근저당권일체를 매수인 입회하에 매도인이 말소한다고 되어 있으나, 청구인은 매도인의 채무를 대위변제하였다고 주장하고 있어 계약서 기재내용과도 일치하지 아니하며, ③ 또한 그 금액도 67,393,677원으로 청구인이 주장하는 실지취득가액에 미치지 못하고 나머지 금액에 대한 대금지급사실을 입증할 추가자료를 제시하지 못하는 점으로 보아 110,000,000원에 취득하였다는 청구인의 주장을 인정 할 수 없다.

2. 청구인은 양도대금의 수수자료로 전세보증금채무, 쟁점부동산에 설정된 근저당권으로 담보된 OOO가 OOO금고에 대한 채무승계액 및 계좌입금내역을 제시하나, 매수인에게 승계되었다는 채무액을 확인할 수 있는 자료의 제시가 없으며 계좌입금내역은 단순한 거래은행의 입출금내역일 뿐 그 금액이 매수인으로부터 지급받은 쟁점부동산의 양도대금인지를 확인할 수 없을 뿐 아니라, 제시한 대금수취자료의 합계액이 118,500,000원으로 양도가액이라고 주장하는 115,000,000원을 초과하고 있어 청구인이 주장하는 실지양도가액 또한 인정할 수 없다. 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 처분청의 부과처분은 정당하다. 따라서 이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.