부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] OO세무서장이 1993.1.16. 청구인에게 1992년도분 양도소득세 21,953,880원을 부과한 처분을 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 1990.6.22. 취득한 경기도 과천시 OO동 OO OOOOO OOOOO OOOO(33평형)을 1992.2.29. 양도하였다. 처분청은 위 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 1993.1.16. 청구인에게 이에 따라 예정결정한 1992년도분 양도소득세 21,953,880원을 부과하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1993.3.15. 심사청구를 거쳐 같은해 7.3. 심판청구를 하였다.

2. 청구인의 주장과 국세청장 의견

• 가. 청구인의 주장 청구인은 위 부동산을 185,000,000원에 취득하여 160,000,000원에 양도함으로써 양도차손이 발생되었기 때문에 자산양도차익예정신고를 하지 않았으나 처분청으로 부터 위 예정결정의 통지를 받은 후 과세표준확정신고기간 이전인 1993.3.11. 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하였으므로 위 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하고 이 경우 양도소득이 발생되지 아니하므로 위 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 과세표준확정신고기간 이전에 실지거래가액 관련증빙을 제출하였으므로 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있다고 할 것이나 청구인이 제출한 증빙서류의 신빙성이 인정되지 아니하고 또한 청구인의 주장에 따를 경우 양도차손이 발생된 것으로 되는데 이는 경험칙상 이례적임에도 위와같이 양도차손이 발생된 구체적 이유의 소명도 없는 점에 비추어 위 실지거래가액이 사실이라고 인정할 수 없으므로 관련규정에 따라 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단 이 청구는 위 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지를 가리는데 그 쟁점이 있다. 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호(가)목, 동법시행령 제170조 제1항 본문, 제4항 제3호, 동법시행규칙 제82조의 2 제4항에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하거나 또는 자산양도차익결정통지를 받은 후 과세표준확정신고기간 이전에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 모두 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는데, 위 규정들의 취지는 양도자가 과세표준확정신고기간 이전에 과세관청에 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출하고 그 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하였는지의 여부에 관계없이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고자 함에 있다 할 것이다. 한편 청구인은 위 부동산을 양도한 후 그 과세표준확정신고기간 이전인 1993.3.11. 처분청에 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 따라서 청구주장의 실지거래가액에 대하여 보면, 청구인이 처분청에 제출한 취득 및 양도시의 매매계약서, 거래사실확인서에 의하면 취득가액은 185,000,000원, 양도가액은 160,000,000원으로서 취득 및 양도시의 거래상대방이 모두 위 가액이 실지거래가액임을 확인하고 있고, 주식회사 OOO 발행의 OOOOO 제44호 및 제85호에 기재된 내용 및 당심에서 위 부동산소재지 인근에 있는 부동산중개업소에 탐문한 바에 의하면 위 부동산이 소재한 지역의 아파트 시세는 청구인이 위 부동산을 취득한 1990.6. 경에 비하여 이를 양도한 1992.2. 경에는 그 시세가 같거나 오히려 하락하였음을 알 수 있으며, 청구인이 위 부동산을 양도할 당시의 부동산중개인이었던 OOO부동산의 거래대장에는 청구인이 위 부동산을 190,000,000원에 매도하여 달라는 취지로 이를 매물로 내놓은 것으로 기재되어 있고, 부동산매매대금으로 수수된 자기앞수표 사본등에 의하면 취득 및 양도계약서상의 대금수수일자와 실제 대금이 수수된 일자가 대체적으로 일치하고 있는 사실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실을 종합하건대 청구인이 당초 처분청에 제출한 증빙서류는 신빙성이 있고 따라서 청구주장의 취득가액 185,000,000원 및 양도가액 160,000,000원은 모두 실지거래가액이라고 판단된다. 그렇다면 위 관련규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 위 부동산의 양도차익을 계산하여야 할 것인 바, 이 경우 취득가액이 양도가액을 초과하게 되어 양도차익 및 세액이 계산되지 아니하므로 위 처분은 취소되어야 할 것이다. 따라서 이 심판청구는 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.