부동산매매업자가 과세특례자로 부동산임대사업자등록을 하여 일시적(약 2개월)으로 부동산을 임대한 후 매매한 경우 부동산매매업에 대하여 부가가치세를 과세하면서 과세특례세율(2%)를 적용할 수 있는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1992서2250

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO 대지 328.6㎡를 88.9.30 취득하여 동 지상에 근린생활시설 928.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 같은해 11.6 과세특례자로 부동산임대사업자등록을 하여 쟁점부동산을 약 2개월 임대하다가 같은해 12.27 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산 매매를 부가가치세법 제1조 및 같은법시행규칙 제1조 제1항에 의거 부동산매매업으로 보고 쟁점부동산중 건물공급에 대한 부가가치세를 과세하면서 청구인이 부동산매매업에 대한 사업자등록을 하지 아니하였다고 하여 부가가치세 일반과세자세율인 10%를 적용하여 93.1.16 청구인들에게 89년 2기 과세기간분 부가가치세 57,748,570원을 과세하였다. 청구인들은 이에 불복하여 93.3.15 심사청구를 거쳐 93.7.5 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인들은 과세특례자로 임대사업자등록을 하여 쟁점부동산을 임대하다가 매매한 이상 미등록사업자가 아니고 일반사업자로의 유형전환도 법적 절차에 의해서만 가능하므로 처분청이 비록 부동산임대업의 포괄양도·양수에 해당되는 쟁점부동산의 매매를 부동산매매업으로 보고 과세할 경우에도 과세특례세율(2%)을 적용하여 과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인들이 쟁점부동산을 89.9.3 신축하여 89.11.6 과세특례자로 임대사업자등록을 한 후 89.12.27 이를 매도하고 부동산임대업을 폐업한 사실로 미루어 볼 때 당초부터 부동산매매업을 숨기기 위해 부동산임대업으로 사업자등록을 한 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점부동산 공급에 대하여 부가가치세를 과세하면서 청구인들이 부동산매매업을 미등록하였다고 보아 부가가치세 기본세율인 10%를 적용하여 과세한 것은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 부동산매매업자가 과세특례자로 부동산임대사업자등록을 하여 일시적(약 2개월)으로 부동산을 임대한 후 매매한 경우 부동산매매업에 대하여 부가가치세를 과세하면서 과세특례세율(2%)를 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

① 부가가치세법 제1조 제1항 및 같은법시행령 제2조 제1항 제5호에서 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로서 부가가치세 과세대상이라고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제1조 제1항에서는 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

② 같은법 제4조 제1항에서 부가가치세는 사업장마다 납부하여야 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제4조 제1항 제3호에서는 부동산매매업에 있어서는 사업자가 개인인 경우에는 그 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 한다고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 사업장을 설치하지 아니한 경우에는 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 한다고 규정하고 있다.

③ 같은법 제5조 및 제30조 제3항과 같은법시행령 제78조 제2항에서 신규로 사업을 개시하는 과세특례자는 사업장마다 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업개시일부터 20일 내에 정부에 등록하면서 과세특례적용신고를 하여야 한다. 이 경우에 그 신고를 하지 아니한 때에는 이장의 규정(과세특례에 관한 규정)을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다.

• 다. 위 다툼에 대하여 본다. 첫째, 어느 부동산의 매매를 부동산매매업으로 볼 것인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다(대법원 90누6217;91.12.26, 국심88서384;88.6.10외 다수 같은뜻임). 둘째, 청구인들은 쟁점부동산을 포함하여 81년부터 92년 사이에 연립주택 및 상가건물을 신축판매하는 등 과거 10여년 동안 아래와 같이 부동산을 거래하였음이 부동산 전산자료에 의하여 확인된다. 그렇다면 청구인들은 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 부동산매매업을 영위한 것으로 인정되므로 청구인들은 부동산매매업자에 해당된다고 할 것이다. (단위: ㎡) 취득·양도 구분 취 득 양 도 성 명 OOO OOO OOO OOO OOO OOO 건 수 253 276 299 423 414 455 토 지 2,499.8 3,368 4,199.4 2,285.9 2,430.5 3,143.8 건 물 3,091.2 3,976 3,722.1 2,662.4 2,454.8 2,805.9 셋째, 청구인들은 부동산매매업자이므로 부동산매매업자로서 그 업무를 총괄하는 사업장에 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고납부하여야 함에도 불구하고 이를 숨기기 위하여 매매를 전제로 일시적(약 2개월), 잠정적으로 쟁점부동산을 임대하면서 부동산임대업자로 사업자등록을 한 것으로 인정되며 설사 부동산 임대사업을 위하여 부동산소재지(사업장)에서 과세특례자로 적법하게 사업자등록을 하였다 하더라도 이로 인하여 사업장이 다른 부동산매매업의 사업자등록을 하였다고 인정할 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산매매를 부동산매매업으로 인정하여 이에대한 부가가치세를 과세하면서 청구인들이 부동산매매업을 미등록하였다고 보아 위 관계법령에 의거 쟁점부동산매매에 대하여 부가가치세 기본세율(10%)을 적용하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다(국심 92서2250, 92.11.26 같은뜻임). 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.