[요지] 토지는 000원, 건물구조물은 장부상 선급금인 000원으로 양도가액을 정하여 거래한 것일 뿐 소득금액을 계산할 수 있는 필요한 장부와 증빙이 없으므로 총수입금액에 대하여 소득표준율을 적용한 당초처분은 잘못이 없음.
[요지] 토지는 000원, 건물구조물은 장부상 선급금인 000원으로 양도가액을 정하여 거래한 것일 뿐 소득금액을 계산할 수 있는 필요한 장부와 증빙이 없으므로 총수입금액에 대하여 소득표준율을 적용한 당초처분은 잘못이 없음.
[참조결정] 국심1989서2337
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 부동산매매업이라 함은 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 계속적 반복적으로 부동산을 판매하는 경우이어야 하는 것으로서, 청구인의 경우 토지를 장기간 보유하다가 토지초과이득세등 제반문제를 해결하기 위하여 일시적으로 건물을 신축한 것으로서 계속성이 없었고 연령이 고령인 여성으로 사업능력이 없어 이후에는 다른사업을 하지 않을 것으로 추정되는 점으로 미루어 이 건 오피스텔 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분은 부당하며 양도소득세 과세대상이다.
② 설사, 이 건을 부동산매매업으로 보더라도 양도가액을 18,235,810,909원(토지 14,722,720,000원, 건물구조물 3,513,090,909원)으로 정하고 소득표준율 24.7%를 적용하여 소득금액을 추계조사 결정한 바, 건물 구조물 대금 3,513,090,909원은 공사진행중의 철골구조물 기성대금을 시공회사인 OO산업주식회사에 지급한 금액으로서 건물가액은 양도가액과 취득가액이 동일하므로 3,513,090,909원을 제외한 토지가액 14,722,720,000원을 수입금액으로 하여 소득금액을 결정하여야 한다.
① 청구인은 89.6.13 부동산매매업(오피스텔 신축판매)을 영위할 목적으로 사업자등록을 필하고 89.10.23 건축공사를 착공함과 동시에 89.10.1부터 OO일보등 일간지에 오피스텔 분양광고후 오피스텔 총 192실중 160실을 분양한 상태에서 90.8.17 휴면법인인 유한회사 OO산업(이후 유한회사 OO종합개발로 상호변경)을 인수하여 가족법인(지분율이 청구인 25%, 子 OOO 25%, 夫 OOO 25%, OOO 25%)을 만든 후 장부가액에 의하여 동 법인에게 오피스텔을 양도한 형식을 취한 것임이 당초 조사내용에서 알 수 있는 바와 같이 당초부터 부동산매매업의 사업을 목적으로 한 것이 인정되므로 이 건 오피스텔 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분은 잘못이 없다.
② 소득세법 제28조에 의하면 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다”라고 규정하고 있고, 소득세법 제120조 및 같은법시행령 제169조 제1항 제1호에 의하면 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없는 경우에는 소득표준율을 적용하여 추계조사결정하도록 규정하고 있는 바, 이 건 토지는 14,722,720,000원, 건물구조물은 장부상 선급금인 3,513,090,909원으로 양도가액을 정하여 거래한 것일 뿐 소득금액을 계산할 수 있는 필요한 장부와 증빙이 없으므로 총수입금액에 대하여 소득표준율을 적용한 당초처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 자기의 토지위에 오피스텔을 건축하여 판매할 목적으로 신축·분양중인 오피스텔을 양도한 행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부.
② 이 건 오피스텔의 양도에 대한 소득금액결정을 토지분은 추계조사결정방법으로, 건물분은 실지조사결정방법으로 할 수 있는지 여부.
(1) 쟁점①에 대하여(부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부) (가) 관련법령 소득세법 제20조 제12항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있는 바, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은, 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수·양태등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은 뜻임). (나) 이 건 오피스텔 양도행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부 청구인은 이 건 오피스텔의 양도행위는 일시적인 것으로 계속성이 없으므로 양도소득세의 과세대상이라는 주장이나, 청구인은 그 소유의 이건 토지위에 오피스텔을 신축하여 부동산매매업을 영위할 목적으로 89.6.13 사업자등록을 하였고, 청구인의 부동산매매행위가 신축·분양중인 이 건 오피스텔 1건 뿐이라고 하더라도 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있으며 규모면에서도 오피스텔이 192실이나 되는 등 사회통념상 부동산매매업을 영위한 것으로 보여지므로 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여(부분실지조사결정이 가능한지 여부) (가) 관련법령 소득세법 제28조 제1항에서 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다”고 규정되어 있고, 같은법 제120조 제1항에서 “정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 조사결정한다”고 규정되어 있으며, 같은법시행령 제169조 제1항에서는 법 제120조 제1항에서 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다고 규정하고 그 제1호에서 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때를 규정하고 있다. (나) 건물분에 대하여는 부분실지조사결정이 가능한지 여부 청구인은 토지분에 대하여는 소득금액을 계산할 수 있는 장부와 증빙서류가 없으므로 소득표준율을 적용하여 추계조사결정 하는 데는 이의가 없으나, 건물분에 대하여는 시공회사인 OO산업주식회사에 기성대금으로 지급한 증빙인 세금계산서가 있으므로 실지조사결정하여야 한다고 주장하나, 이 건은 청구인이 75.6.25 취득한 이 건 토지만 양도하였다면 단순한 양도소득에 해당되고 부동산매매업에 해당되지 않는다고 볼 수 있으나 그 토지상에 판매목적인 오피스텔을 신축·분양중에 토지와 건물을 양도하였으므로 사업목적이 있는 것으로 보고 있는 바, 토지와 신축중인 건물이 일체가 되어 부동산매매업이란 사업형태가 이루어진 것으로 이 건 오피스텔을 유한회사 OO산업에 판매한 90년도 귀속분 총수입금액은 토지와 건물가액의 합계액인 18,235,810,909원이 되고 청구인이 총수입금액에 대응하는 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없으므로(청구인이 92.9.22 처분청에 제출한 확인서에 의하여 확인됨) 처분청이 총수입금액에 소득표준율을 적용하여 소득금액을 추계조사결정한 처분은 정당하고, 건물분에 대하여만 부분실지조사결정하여 달라는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.
(3) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.