실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고한 바를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 부과결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOOO OOOO OO OO 대지지분 42.18㎡, 상가건물 32.96㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 91.12.14 청구외 OOO에게 양도하고 92.1.30 실지거래가액(취득가액 46,430,000원, 양도가액 45,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 신고시 제출된 증빙서류를 검토한 결과 실지거래가액을 인정할수 없다하여 기준시가에 의하여 93.1.16 양도소득세 8,424,200원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.10 심사청구를 거쳐 93.6.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점상가 소재지의 OOOOOO상가는 건축주인 OO주택(주)가 직접분양하지 아니하고 청구외 OOO에게 일괄양도하였으며, 청구외 OOO가 분양신청자를 모집하여 분양하였고, 청구인은 89.1.10 청구외 OOO로부터 46,430,000원에 분양을 받아 소유하고 있다가 91.12.14 청구외 OOO에게 45,000,000원에 양도하였다. 청구인은 쟁점상가를 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 예정신고하였음에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점상가의 취득가액을 살펴보면, 검인계약서에는 매매대금 14,399,000원으로 매도인은 청구외 OO주택(주)이고, 매수자는 청구인으로 기명날인되어 있다. 청구인은 청구외 OO주택(주)로부터 매수한 것이 아니고 청구외 OOO로부터 매수한 것이라고 하나 이를 입증할 매매계약서 및 영수증등 청구외 OOO로부터 매수하였다고 볼 만한 증빙서류가 없고 일부계약서 및 영수증을 제시하나 청구인과 관계있는 쟁점상가에 대한 증빙이 아니고 타인의 영수증 및 계약서일 뿐이므로 청구인이 주장하는 취득가액 46,430,000원은 이를 인정할 만한 증빙제시가 없으므로 실지거래가액으로 받아들이기 어렵다. 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 청구외 OOO에게 계약금 5,000,000원, 중도금 20,000,000원 및 잔금 20,000,000원, 합계 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 청구외 OOO의 부동산거래확인서를 제시하고 있으나, 매수자인 청구외 OOO의 인감증명서를 첨부한 거래확인서 이외에 다른 구체적이고 객관적인 증빙제시가 없으므로 양도가액 또한 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 신고시 제출한 증빙이 미비하므로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고한 바를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 부과결정한 처분의 당부에 다툼이 있다. 관련법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정되어 있고, 같은 법 제45조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)

2. (생략)』라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 삭제

2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 먼저 쟁점상가에 대한 취득가액을 살펴보면, 청구인은 쟁점상가를 청구외 OO주택(주)로부터 취득한 것이 아니고 청구외 OOO로부터 46,430,000원에 취득하였다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 청구인과 같이 상가를 분양받았다는 청구외 OOO, OOO, OOO의 확인서, 청구외 OOO가 작성·배포하였다는 분양면적 및 분양가격표, 계약서와 영수증등을 제시하고 있으나, ① 검인계약서에 의하면 매매대금 14,399,000원, 매도인은 청구외 OO주택(주), 매수인은 청구인으로 되어 있는 점, ② 청구인이 청구외 OOO로부터 매수하였다는 사실을 입증할 수 있는 계약서, 영수증, 금융자료등을 제시하지 못하고 있는 점, ③ 청구인이 제출한 분양면적 및 가격표가 청구외 OOO가 작성하였다는 사실이 확인되지 아니하는 점, ④ 제출된 계약서 및 영수증은 청구인이 매수한 쟁점상가에 대한 것이 아닌 타상가의 것 이라는 점 등으로 보아 위 제출자료들이 취득가액의 입증자료로서 적합하지 아니한 것으로 보이는 바 쟁점상가를 46,430,000원에 취득하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 다음으로 양도가액을 살펴보면, 청구인은 쟁점상가를 청구외 OOO에게 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서, 청구외 OOO의 인감증명서가 첨부된 거래 사실확인서를 제시하고 있어 당심에서 이 거래사실을 입증할 수 있는 금융자료의 제출을 요구하였으나 당해 자료를 제출하지 못하고 있을 뿐 아니라 그 주장하는 가액이 특별한 사유도 없이 기준시가에 훨씬 미달(기준시가 68,279,920원의 약 66%)하고 있는 점에 비추어 볼 때 이를 신빙성 있는 것으로 인정할 수 없다. 따라서 청구인이 쟁점상가를 46,430,000원에 취득하고 45,000,000원에 양도하였다고 하는 주장은 인정할 수 없어, 전시한 법령에 규정한 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 양도가액을 계산하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.