연립주택 양도를 양도소득으로 볼 것인지, 사업소득으로 볼 것인지 여부(경정)

[주 문] 종로세무서장이 청구인에게 93.1.16 결정고지한 양도소득세 17,663,080원은 이 건 연립주택의 양도를 주택신축판매(사업소득)로 하여 경정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 강동구 O동 OOOOO OO 지상에 연립주택 80.3.26 8세대, 81.1.21 8세대 계 16세대를 신축하여 83.3.8까지 14세대를 분양하고 나머지 연립주택 2세대는 임대에 공하다가 87.3.17과 88.8.30에 각각 양도하였다. 처분청은 위 87년과 88년에 양도한 것을 양도소득으로 보아 93.1.16 양도소득세 17,663,080 원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.15 심사청구를 거쳐 93.6.4심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 총 16세대의 연립주택을 신축하여 14세대는 분양되어 사업소득으로 과세되었고 쟁점연립주택(나머지 2세대의 연립주택)은 판매되지 아니하여 임대하다가 판매한 것이므로 이 건 연립주택의 판매는 재고자산의 판매로서 사업소득으로 과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 양도한 이 건 연립주택의 토지는 67년에 취득한 것으로 양도시까지 20년이상 보유하였고 이 건 연립주택은 80년도에 신축후 7～8년이 경과한 후에 양도한 것으로 이와 같이 장기보유한 사실로 보아 사업성격으로 볼 수 없으므로 양도소득세를 과세하는 것이 옳다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 연립주택 양도를 양도소득으로 볼 것인지, 사업소득으로 볼 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 사실관계 청구인은 이 건 관련 연립주택을 80년도중에 5세대, 81년도중에 4세대, 82년도 중에 4세대, 83년도중에 1세대를 판매하였음이 관련 등기부등본에 의하여 확인되며, 국세청전산자료에 의하면 청구인은 이 건 연립주택외에 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 지상에 연립주택을 신축(신축일자 미상)하여 82년도에 5세대, 83년도에 2세대를 판매하였고, 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 지상에 상가건물 1,030.32㎡를 84.3.17 신축하여 같은 해에 양도하였으며, 같은구 OO동 OOOOOO OO 지상에 상가건물 1,620㎡를 87.7.24 신축하였고, 경상남도 울산시 남구 OO동에 아파트를 92.10.16 신축하여 같은해에 10세대를 판매한 것으로 나타난다.
• 다. 이 건 연립주택 양도를 사업소득으로 볼 수 있는지 여부 먼저 관련 법규를 보면, 소득세법 제20조 제1항 제5호의 규정에 의하면 건설업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 한다고 규정하고 있고, 그 건설업의 범위를 같은법시행령 제33조 제2항에서 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다고 규정되어 있다. 이 건은 위 사실관계에서와 같이 청구인이 쟁점연립주택을 80년부터 83년으로 4년여에 걸쳐 판매하였고, 마지막 판매를 한 83.3.14 이후 쟁점연립주택을 4～5년간 임대에 공하다가 판매하였는 바,

① 먼저 쟁점연립주택을 임대용자산이나 주거용으로 전환한 것으로 볼 수 있는지를 보면, 자기가 신축한 주택을 임대용자산으로 전환하였다면 임대에 공하기 전에 임차인의 전세권 설정 및 전세계약등을 위한 소유권자 확인에 대비하기 위하여 소유권 보존등기를 하는 것이 상례인데도 80.3.26 신축한 쟁점연립주택을 87.3.17 청구인 명의로 소유권 보존등기하여 OOO OOOO는 보존등기와 동시에, OOO OOOO는 88.8.31자로 판매한 점으로 보아 쟁점연립주택이 임대용자산으로 전환되었다고 볼 수는 없으며, 또한 쟁점연립주택이 청구인 및 그의 가족의 주거용으로 전환되었다고 볼 수 있으려면 동연립주택에 청구인등이 거주한 사실이 확인되어야 하나 청구인등의 주민등록표에 의하면 쟁점연립주택에 전입한 사실이 나타나지 않는 것으로 보아 쟁점연립주택을 주거용으로 전환하였다고 보기도 어렵다 하겠다.

② 쟁점연립주택양도를 사업소득으로 볼 수 있으려면 청구인이 사업자의 지위로 계속적으로 사업을 영위한 것으로 볼 수 있는지를 판단하여야 하는바, 이점에 대하여 살펴보면, 이 건의 경우와 같은 공동주택의 신축판매의 경우는 부동산경기 동향에 따라 신축된 주택이 신축되기도 전에 판매가 될 수가 있는 반면 장기간 판매가 되지 않을 경우도 있을 수 있는 것이므로 쟁점연립주택을 장기보유 했다는 사실만으로 쟁점연립주택 양도를 양도소득으로 보는 것은 무리인 것으로 보이며, 쟁점연립주택외에 타부동산의 신축판매가 계속적으로 이루어질 경우 이와 함께 고려하여 사업소득인지, 양도소득으로 볼 것인지를 판단하는 것이 합리적이라 하겠는바, 청구인의 경우 이 건 관련연립주택외에 강서구 OO동에 연립주택을 신축하여 82년～83년 사이에 분양한 사실이 있으며, 이 건 관련연립주택을 마지막 판매한 83.3.14으로부터 쟁점연립주택의 최초판매 시기인 87.3.18 사이인 84년도에 상가건물을 신축하여 판매하였고, 87년에도 상가건물을 신축하였으며, 92년도에는 아파트를 신축하여 10세대를 판매하였는 바, 일반제조업이나 판매업과는 달리 이 건과 같은 공동주택이나 상가를 신축판매하는 경우는 그 사업의 성격상 상당기간의 사업의 준비와, 대지의 취득, 건축허가, 공사, 분양(판매)등의 과정을 거쳐야하므로 장기간의 사업기간이 요하는 것으로, 이점을 감안하여 볼 때 비록 청구인의 경우 매년 계속적으로 공동주택, 상가를 신축 판매하지는 않았다 하여도 위와 같이 이 건 관련연립주택등의 신축판매이후 92년까지 공동주택 및 상가를 신축하고 판매한 사실로 보아 청구인은 동 기간동안 계속 주택등의 신축판매업을 영위하였다고 봄이 보다 합리적이라고 판단된다. 따라서 쟁점연립주택을 장기간 임대에 공하였으나 임대용자산으로 전환되었다고 볼 수 없고, 주거용자산으로 보기도 어려운 이 건의 경우 쟁점연립주택양도는 청구인이 주택신축판매업(건설업)을 영위하던 중에 생긴 재고자산의 판매로 보아 위 법조에서 규정하고 있는 사업소득으로 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 이상과 같은 사유로 청구주장은 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.