기준시가에 의한 양도차익이 양도가액을 초과 하는지의 여부(경정)

[주 문]

• 가. OO세무서장이 93.1.16 결정고지한 91년도 귀속분 양도소 득세 15,237,980원의 처분은 양도가액을 91.1.1 기준개별공시 지가를 적용하여 산정하고 양도차익을 계산하여 그 과세표준 과 세액을 경정한다.
• 나. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분내용 처분청은 청구인이 경기도 의정부시 OO동 OOO소재 전 1,540㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.11.1 양도하고도 자산양도차익예정신고 및 확정신고를 하지 아니한 것을 확인하고 93.1.16 91년 귀속 양도소득세 15,237,980원을 결정 고지하였고, 이에 불복하여 청구인은 93.3.17 심사청구를 거쳐 93.6.1 적법하게 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장과 처분청 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 85.2.13 청구외 OOO로부터 9,000,000원에 취득하여 91.9.30 청구외 OOO에게 18,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 위 청구를 받아들이지 아니한다 할지라도 양도가액이 18,000,000원에 불과함에도 불구하고 양도차익을 37,306,670원으로 계산하여 양도소득세 15,237,980원을 결정 고지한 것은 부당하다는 주장이다. 이에 대하여 국세청장은 청구인이 “쟁점토지”를 양도한 후 자산양도차익예정신고 및 확정신고를 하지 아니하였으므로 공시지가에 의하여 양도차익을 계산한 것이므로 이에 대한 청구인의 주장을 받아들일 수 없다는 의견이고, 처분청은 양도가액 자체가 불분명하므로 양도차익이 양도가액을 초과할 수 없다는 주장도 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은

1. “쟁점토지”의 양도차익을 공시지가에 의하여 산정한 것이 타당한지의 여부 및 양도가액을 산정할 때 90.1.1 기준개별공시지가를 적용한 것이 타당한지 여부와

2. 기준시가에 의한 양도차익(37,306,670원)이 양도가액을 초과하는지의 여부에 그 쟁점이 있다.

• 나. 쟁점1)에 대한 검토

1. 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 및 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하여 산정함을 원칙적으로 하고 예외적으로 양도자가 자산을 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 확정신고를 한 경우에 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 한하여 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있다고 되어 있고, 소득세법 제60조 및 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 의하면 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 한다고 되어 있으며, 소득세법시행령 제115조 제6항의 규정에 의하면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 되어 있다.

2. 사실관계 청구인이 쟁점토지를 양도하고도 자산양도차익예정신고나 확정신고를 하지 아니한 사실과 양도가액에 대한 개별공시지가를 적용함에 있어서 90.1.1 현재의 개별공시지가를 적용한 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 3)적용 위의 사실관계에 관계법령을 적용하여 보면, 쟁점토지를 양도하고도 자산양도차익예정신고나 확정신고를 하지 아니한 청구인에 대하여 취득가액 및 양도가액을 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 산정한 것에 잘못이 없고 이와 다른 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 다만, 쟁점토지의 양도일 현재(91.11.1 등기접수일)의 양도가액을 산정함에 있어 90.1.1 현재 개별공시지가를 적용한 것은 잘못이고 91.1.1 개별공시지가가 91.6.30 공시)를 적용하는 것이 타당하므로 이 부분에 대한 청구인의 주장은 이유 있다.

• 다. 쟁점2)에 대한 검토

1. 관계법령 소득세법 제23조 제2항의 내용을 보면 “양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 양도소득특별공제액 및 장기보유특별공제액을 순차로 공제한 금액으로 한다”고 되어 있고, 위 양도차익금액은 양도가액을 초과할 수 없다고 해석된다.

2. 사실관계 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 18,000,000원이라고 주장하면서 이에 관한 금융자료를 제출하고 있으나 위 금액은 쟁점토지의 거래가액과 쟁점토지상의 은행나무(약 7·8년생, 가액이 포함된 21,500,000원에서 은행나무가액을 3,500,000원으로 평가하여 이를 차감한 금액으로 확인되는데 은행나무의 가액과 쟁점토지의 가액이 정확히 안분된 가액인지 불분명하고 당심의 조사관이 현지에 임하여 조사한 바에 의하면 인근토지의 경우 거래가 없기 때문에 그 가액이 얼마인지는 정확히 알 수 없지만 쟁점토지의 ㎡당 거래가액은 약 60,000원(부동산중개인 OOO 외 1인) 정도로 거래되었을 것이라는 진술 등을 감안하여 볼 때 ㎡당 거래가액이 11,688원에 불과하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

3. 적용 위 사실관계에 관계법령을 적용하여 볼 때 양도가액이 불분명한 이 건의 경우 양도차익(37,306,670원)이 양도가액을 초과하므로 양도가액을 한도로 한 양도차익에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 이 건 심판청구는 쟁점토지에 대한 양도시의 기준시가를 91.1.1 현재의 개별공시가로 평가한 금액에 의하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 있고, 나머지 청구는 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.