쟁점아파트의 부수토지의 양도가액을 인근토지인 000의 개별공시지가를 적 용하여 계산한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 충청남도 논산군 논산읍 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도한데 대하여 처분청은 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OO OOOO(이하 “새로운 아파트”라 한다)의 취득일인 89.4.3로부터 2년 5개월이 경과된 91.8.23 쟁점아파트를 양도하였으므로 1세대1주택 비과세에 해당되지 아니한 것으로 보았고, 쟁점아파트에 부수되는 토지의 공시지가가 없어 인근토지인 충청남도 논산군 논산읍 OO동 OOOOO의 개별공시지가(㎡당 1,400,000원)를 적용, 양도가액을 산정하여 양도소득세 7,710,490원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.13 심사청구를 거쳐 93.5.25 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 충청남도 논산군 논산읍 OOOOO OOOOOO OO OOOO의 소유자로서 89.4.3 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OO OOOOO를 취득하여 1세대 2주택을 소유하게 되었으나 새로운 주택인 위의 OO아파트를 취득한 후 6개월 이내인 89.9.16 위 OOO아파트를 논산읍 OO 동 OOOOOO 청구외 OOO에게 매도 잔금수령과 동시에 소유권이전에 관한 서류를 인도하였고 청구외 OOO은 소유권이전 수속을 유보하고 있다가 친형인 OOO에게 양도하였다. 그후 청구외 OOO는 등기이전을 요구하기에 양도소득세 200만원을 청구인에게 예치하고 89.9.16 작성한 매매계약서 무효확인서를 청구외 OOO의 인감증명서를 첨부하여 발송해 주는 조건으로 91.8.23 청구외 OOO에게 등기이전을 필한 것이다. 이는 청구외 OOO가 위의 조건을 이행하지 아니하여 청구인이 91.12.30 내용증명을 발급한 사실이 있는 것으로 보아도 알 수 있다. 국세청장은 매매계약서상 계약체결일이 89.9.16이나 그 이전인 89.9.14 중도금 1천만원을 지급하기로 한 것으로 보아 계약서가 진실성이 없다고 하나, 이는 89.9.12 청구인의 자 청구외 OOO가 가계약을 체결하고 받은 계약금과 중도금을 본 계약을 맺으면서 이미 받은 대금을 사실 그대로 기재하였기 때문이다. 설사 과세가 정당하였다 하더라도 양도가액 계산시 쟁점아파트 부수토지의 인근 주거지역의 개별공시지가를 적용해야지 상가지역인 논산군 OO동 OOOOO의 공시지가를 적용한 것은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하며 제시한 매매계약서에 의하면 계약서 계약금 2백만원, 89.9.14 중도금 1천만원, 89.9.16 잔금 8백만원으로 약정되어 있음에도 계약서의 작성일자가 89.9.16로 기재되어 있는 바, 계약일자 이전인 89.9.14 중도금을 수수하기로 약정한 것으로 되어 있어 동 매매계약서에 대한 진실성이 없어 보이며 청구인이 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 매도한 후 89.9.16 잔금수령과 동시에 부동산 매도용 인감증명서를 교부하였다고 주장하며 인감증명서발급확인원을 제시하고 있으나, 잔금청산을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 아니하고 있으므로 89.9.12 부동산 매도용 인감증명서를 발급받은 사실만으로는 89.9.16에 대금청산이 완료된 것으로 보기 어렵다. 따라서 91.8.23을 양도시기로 보아야 하는 것으로서 청구인이 89.4.3 새로운 아파트를 취득한 후 아파트의 중복보유허용기간인 6개월을 초과한 91.8.23 쟁점아파트를 양도한 것으로 보아 1세대 1주택의 양도에 해당되지 않는 것이다. 한편 쟁점아파트의 부수 토지인 충남 논산군 논산읍 OO동 OOOOOOO의 토지는 상업지역(토지구획정리사업지구)으로, 양도가액 계산시 인근토지인 충남 논산군 논산읍 OO동 OOOOO의 91년도 개별공시지가로 적용한 것은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 양도시기가 언제인지 여부(쟁점1)와 쟁점아파트의 부수 토지의 양도가액을 인근토지인 충청남도 논산군 논산읍 OO동 OOOOO의 개별공시지가를 적용하여 계산한 처분의 당부(쟁점2)에 있다.

• 가. 쟁점1에 대하여 살펴본다. 소득세법 제27조는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(82.12.21 개정)』고 규정하고 있고 소득세법시행령 제53조 제1항에서는 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.(82.12.31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.～5.(생략)』라고 규정하고 있다. 사실관계를 살펴보면, 청구인이 제시한 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면 계약체결일 이전에 계약금 및 중도금을 지급받은 것으로 되어 있는 모순이 발견되는바, 이에 대하여 청구인은 정식계약 이전에 가계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 수령하였으며 89.9.16 본 계약을 체결하면서 잔금을 받고 가계약상태에서 수령한 대금 수수사실을 그대로 기재한 것에 불과하다고 주장하나, 이를 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 당해 매매계약서가 신빙성이 없다 할 것이다. 또한 청구인은 청구외 OOO과 계약을 체결하고 청구외 OOO은 청구외 OOO에게 재차 양도하였으며, 청구인은 청구외 OOO에게 직접 소유권이전등기를 하는 한편 청구외 OOO과의 당초계약을 무효화시키기로 약정하였으나 청구외 OOO이 이 약정을 이행하지 않았다고 주장하나, 이러한 사실을 입증할만한 약정서 및 상대방의 확인서 등 자료제출을 당심에서 요구하였으나 이를 제출하지 못한 점으로 보아 이것 또한 사실로 인정할 수 없다. 따라서 청구인은 등기부등본상에 기록된 바와 같이 청구외 OOO에게 쟁점아파트를 양도한 것으로 볼 수 밖에 없고 잔금청산일이 확인되지 않으므로 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에 의해 등기접수일을 양도시기로 봄이 타당하다 할 것이며, 이렇게 볼 때 새로운 아파트 취득 후 소득세법시행규칙 제6조 제1항의 중복보유허용기간인 6개월을 초과한 2년 5개월이 경과하여 쟁점아파트를 양도한 것이 되므로 쟁점아파트의 양도는 1세대 1주택 비과세대상에 해당되지 아니한 것으로 판단되므로 양도소득세를 과세한 이 건 당초처분은 정당하다.

• 나. 쟁점2에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점아파트의 부수 토지의 개별공시지가가 없어 인근토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 평가하였으나 이 사건 조사진행 중 충청남도 논산군청에 조회하여 확인한 결과 당해 토지의 개별공시지가(㎡당 760,000원)가 확인되었고 처분청에서 이 확인된 개별공시지가에 의해 양도가액을 계산하여 양도소득세를 465,790원으로 경정결정하여 직권시정하고 이를 청구인에게 통지하였으므로 쟁점2에 대한 심리는 그 실익이 없다. 이 건 심판청구는 청구주장(쟁점1에 대하여)이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.