청구인이 ○○(주)등으로부터 수령하여 임대용 건물의 신축자금으로 사용한 임대보증금 000원이 임대보증금인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 2,335.7㎡ 지상에 임대용 건물 5,661.91㎡(지하2층, 지상6층, 이하 “임대용 건물”이라 한다)를 신축하는 기간(88.7.6～88.12.20)에 청구외 OOOO(주) 및 OOOO(주)로부터 받은 임대보증금 2,845,745,000원중 2,059,000,000원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)을 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보고 쟁점임대보증금의 간주임대료에 해당하는 228,542,800원을 총수입금액에서 공제하고 91년 귀속분 소득세과세표준 확정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점임대보증금이 임대사업과 관련된 차입금이 아니고 입주를 전제로한 선수임대보증금에 해당된다고 보아 위 간주임대료 228,542,800원을 총수입금액에 포함시킨 후 92.12.18 청구인에게 91년 귀속분 종합소득세 143,613,600원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.15 심사청구를 거쳐 93.5.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점임대보증금 2,059,000,000원을 OOOO(주) 및 OOOO(주)로부터 임대용건물의 준공일(88.12.21) 이전에 일시 차용하여 공사비에 충당하고 근저당권까지 설정하여 준 사실이 관련증빙에 의하여 확인되고 있는데도 위 증권회사들이 관련규정에 의하여 대출이 불가능하여 장부상으로 대여금이 아닌 기타유동자산계정으로 처리하고 이자지급이 없었다 하여 이를 선수보증금으로 본 당초 처분은 취소되어야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 쟁점임대보증금을 청구외 OOOO(주)등으로부터 일시차입하여 임대용 건물의 신축자금에 충당한 사실이 확인되지 아니하고, 또한 위 증권회사들은 건물신축자금의 대출기관이 아닌 점등으로 볼 때 쟁점임대보증금은 임대사업과 관련된 차입금이 아니고 선수임대보증금으로 보여지므로 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 OOOO(주)등으로부터 수령하여 임대용 건물의 신축자금으로 사용한 쟁점임대보증금 2,059,000,000원이 임대보증금인지 여부를 가리는데 그 다툼이 있다 하겠다.
• 나. 관련법령 소득세법 제29조 제1항을 보면 거주자 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제58조 제1항 및 제2항에 의하면 법 제29조 제1항에서 『대통령령이 정하는 주택』이라 함은 사원용임대주택 또는 주택건설촉진법에 의한 임대주택을 말하는 것이고 또한 『대통령령이 정하는 이자율』이라 함은 당해과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것)을 말한다라고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점임대보증금이 일시차입금이 아닌 선수임대보증금인지 여부.

① 임대용 건물의 임대차계약서 내용과 청구인이 청구외 OOOO(주)등 2개 증권회사로부터 자금을 실제 수령한 내역을 살펴 보면 첫째, 청구인과 OOOO(주)간에 체결한 임대차계약서에 의하면 청구인은 임대용 건물중 2～3층(571.9㎡)을 입주일(잔금일)로부터 5년간 임대보증금 1,700,000,000원(88.7.6 계약금 170,000,000원, 88.7.6 1차중도금 330,000,000원, 88.9.30 2차중도금 500,000,000원, 입주일에 잔금 700,000,000원)에 임대차계약을 체결하였음이 확인되는 반면, 청구인이 OOOO(주)로부터 자금을 실제 수령한 내역은 88.7.6 500,000,000원, 88.9.14 300,000,000원, 88.9.30 200,000,000원, 88.12.20 700,000,000원 합계 1,700,000,000원으로 확인되고 있다. 둘째, 청구인과 OOOO(주)간에 체결한 임대차계약서를 보면 청구인은 임대용 건물중 1층(254.61㎡)을 입주일(잔금일)로부터 3년간 임대보증금 1,145,745,000원(88.7.29 계약금10%, 88.8.29 1차중도금 20%, 88.9.30 2차중도금 30%, 입주일 잔금 40%)에 임대차계약을 체결한 반면, 청구인이 OOOO(주)로부터 자금을 실제 수령한 내역은 88.7.29 114,000,000원, 88.8.30 229,000,000원, 88.10.17 343,000,000원, 88.12.20 459,745,000원 합계1,145,745,000원으로 확인된다. 셋째, 위에서 본 바와 같이 임대차계약서 내용과 실제 수령한 자금수령내역을 비교하여 보면 계약서상 임대보증금을 지급하기로 약정된 시기와 금액이 청구인이 실제 수령한 시기 및 금액과 거의 일치하고 있으므로 청구인이 수령한 자금은 임대보증금으로 보여진다 하겠다.

② 청구인과 임차인인 증권회사의 장부상 회계처리 내용을 보면 청구인의 경우 임대용 건물의 준공일 즉 입주일(88.12.21) 이전에는 동 임대 보증금에 대하여 장부정리를 하지 아니하였음이 처분청의 조사보고서에 의하여 확인될 뿐만 아니라 관할세무서에 신고된 사실이 없어 회계처리의 내용을 알 수 없고, 준공일 이후에는 유동부채인 예수보증금으로 계상한 것으로 확인되는 반면, 임차인인 증권회사의 경우 임대용 건물의 준공일 이전에는 동 보증금을 기타유동자산인 선급금으로 계상하였다가 준공일 이후에는 기타자산인 전세권으로 계상한 사실이 결산서 등에 의하여 확인되고 있다. 따라서 임차인인 증권회사의 장부에 의하면 쟁점임대보증금을 당좌 자산인 단기대여금으로 계상하지 아니하고 기타유동자산인 선급금으로 처리 하였는 바 이는 임차인이 당초부터 대여금이 아닌 임차보증금으로 지급하였음을 알 수 있다.

③ 청구인은 쟁점임대보증금 2,059,000,000원을 위 증권회사들로부터 무이자로 차입하였다고 주장하면서 이를 입증할 수 있는 현금차용증등 관련 증빙을 제시하기 못하고 있고 또한 임차인은 증권회사이기 때문에 일반인에게 거액의 주택건설자금을 대출할 수 없을 뿐만 아니라 설사 단기대여를 하였다 하더라도 영리를 목적으로 하는 금융기관이 거액의 자금을 무이자로 대여한다는 것은 일반적으로 있을 수 없는 일이므로 쟁점임대보증금이 임대사업과 관련된 일시 차입금이라는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점임대보증금은 청구인이 위 증권회사에 임대용 건물을 임대하고 받은 전세보증금이지 임대사업과 관련된 차입금에 충당된 금액이 아닌 것으로 확인되므로 동 임대보증금의 간주임대료에 해당하는 228,542,800원을 총수입금액에 포함시켜 91년 귀속 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없는 것으로 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.