[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인이 충남 서산군 해미면 OO리 OOOO 전 9,074㎡와 같은 리 O OOOO 임야 11,306㎡ 및 같은 리 OO, OO, OO 전 1,583㎡ 같은 리 OO 주택 85㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 87.2.5 취득하였다가 88.9.9～9.12 기간에 걸쳐 양도하고, 경기도 가평군 외서면 OO리 O OOOO 임야 20,380㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 88.1.12 취득하였다가 88.12.28 양도하였으며, 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 330㎡ 및 연면적 911.53㎡인 건물(이하 “쟁점3부동산”이라 한다)을 88.12.28 취득하였다가 이를 89.4.6 양도하였고 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOO 대지 435㎡(이하 “쟁점4부동산”이라 하고 쟁점1·2·3·4부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.4.6 취득하였다가 이를 89.11.1 각각 양도한데 대하여, 처분청은 청구인을 부동산매매업자로 보아 92.12.16 청구인에게 88년 귀속 종합소득세 6,372,150원과 동 방위세 1,292,890원 및 89년 귀속 종합소득세 106,366,710원과 동 방위세 21,273,340원을 각각 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 91.1.30 심사청구를 거쳐 93.5.11 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 청구인은 금융기관에 근무하던 자(쟁점부동산의 거래시 OOOO은행 OO동 및 OO지점장)로서 부동산매매업에 종사한 사실이 없고 쟁점2·3·4 부동산에 대한 가액을 서로 같은 가격으로 계산하여 교환하였음에 불과하여 아래와 같이 매매차익이 전혀 없다.
- 가. “쟁점1부동산”의 경우 청구외 OOO에게 금전 30,000천원을 빌려주고 담보조로 “쟁점1부동산”에 가등기를 설정하였다가 청구외 OOO등에게 양도한 것이며(양도금액 33,100천원),
- 나. “쟁점2·3·4부동산”의 경우 청구외 OOO으로부터 88.1.12 “쟁점2부동산”을 80,000천원에 취득한 후 청구외 OOO의 소유인 “쟁점3부동산”과 88.12.28 교환하였으며(교환가액은 “쟁점2부동산”은 80,000천원으로 “쟁점3부동산”은 349,000천원으로 함), 89.4.6 청구외 OOO의 소유인 “쟁점4부동산”과 “쟁점3부동산”을 교환하였다. (교환가액은 “쟁점3부동산”은 349,000천원으로 “쟁점4부동산”은 279,000천원으로 함) 그 후 89.11.1 “쟁점4부동산”을 275,000천원에 양도하였다. 따라서 쟁점부동산 거래를 통하여 손해를 보았음에도 불구하고 청구인을 부동산매매업자로 보아 전시세액을 결정고지한 처분은 부당하다는 주장이다.
3. 국세청장 의견
- 가. 청구인은 88～89년도에 걸쳐 OO동 대지 2필지와 쟁점 1-4 부동산을 단기간에 매매한 사실이 있고 단기간 내에 매매할 수 밖에 없었던 사정이 있었다고 하더라도 이는 판매수익을 목적으로 한 것이므로 부동산매매업으로 본 당초처분에는 잘못이 없고,
- 나. 쟁점1부동산의 양도가액이 33,100천원임에는 다툼이 없고 전매업자 OOO의 확인서에 의하면 청구인에게 평당 2,700원에 매도한 사실이 나타나므로 17,938천원에 취득한 것으로 보아야 할 것이며,
- 다. 쟁점2부동산의 취득가액이 80,000천원임에는 다툼이 없고 쟁점3부동산과의 교환계약서를 보면 실지거래가액으로 인정할만한 구체적인 내용이 없어 양도당시 기준시가(855,960원)에 소득표준율(18.4%)을 적용하여 양도차익을 산정함에는 잘못이 없을 뿐 아니라
- 라. 쟁점3부동산과 쟁점4부동산의 교환에 있어서는 교환가액을 추정할 수 있을 뿐 실지거래가액으로 볼 수 없고,
- 마. 쟁점4부동산의 양도가액(275,100천원)에는 다툼이 없으나 취득가액이 불분명하므로 양도가액에 소득표준율을 적용하여 양도차익을 산정한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.
4. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구인을 부동산매매업자로 볼 수 있는지 여부와 쟁점부동산에 대한 매매차익의 산정이 적정한지의 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호를 종합하여 보면 부동산매매업에서 발생하는 소득은 종합소득세가 과세되는 사업소득임을 명시하고 있다. 한편, 소득세법 제94조 제1항에서 “부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다. ”라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제142조 제1항에서 “법 제94조의 규정에 의한 토지 등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다. ”라고 명시하면서 그 각호 중 제1호에서는 “부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다”라고 규정하고 있으며 제2호에서는 “제1OO조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.”라고 명시하고 있을 뿐만 아니라 제2항에서는 “제1항 제2호에서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.”라고 규정하고 있다.
- 다. 청구인을 부동산매매업자로 볼 수 있는지 여부 청구인은 87년도부터 89년도에 걸쳐 도봉구 OO동 소재 토지 2필지와 쟁점부동산 모두를 단기간 내에 매매한 사실이 있고, 부동산의 소재지와 규모, 보유기간 등을 모두어 판단해 볼 때 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 당초처분에는 잘못이 없다고 인정된다.
- 라. 쟁점부동산에 대한 매매차익의 산정이 적정한지 여부 살피건대, 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 매매한데 대하여 처분청에 신고한 사실이 없고, 둘째, 쟁점부동산의 매매가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적이고 명백한 거증을 제시하지 못하고 있으며, 셋째, 청구인이 매매한 쟁점1부동산의 경우 당초 동 부동산의 소유자이던 청구외 OOO이 92.7.10 서울지방국세청 직원의 조사시에 청구인에게 쟁점1부동산을 평당 2,700원에 양도하였다는 확인서를 제시하고 있고, 넷째, 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 경우 청구인이 쟁점3부동산 및 쟁점4부동산과의 교환시에 평가한 적정한 양도가액이 얼마인지를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 다섯째, 쟁점4부동산의 경우 실지취득가액이 얼마인지를 명백히 제시하지 못하는 점 등을 종합하여 볼 때, 실지거래가액이 확인되는 쟁점1부동산의 경우에는 실지거래가액에 의거 매매차익을 계산하고, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 일방이 확인되지 아니하는 쟁점2·3·4부동산의 경우에는 기준시가에 의한 양도가액 또는 실지양도가액에 소득표준율을 적용한 매매차익에 의거 전시세액을 결정고지한 처분청의 당초처분은 적법한 것으로 판단된다. 따라서 이 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.