청구인의 부동산양도행위를 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989서2337 / 국심1993서0462

[주 문]

1. 서초세무서장이 92.11.16 청구인에게 결정고지한 91년도 귀 업에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

• 가. 청구인은 87.1.27 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOOO 대지 330.5㎡를 취득하여 87.9.15 그 지상에 건물 877.16㎡(지하1층, 지상5층이며, 이하 “쟁점㉮부동산”이라 한다)를 신축한 후 88.4.14 양도하였으며, 88.4.28 경기도 OO시 중원구 OO동 OOOOO OO 대지 218.1㎡, 건물 616.3㎡(지하 1층, 지상4층이며, 이하 “쟁점㉯부동산”이라 한다)를 취득하여 89.8.1 양도하였고, 89.7.12 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 대지 197.2㎡, 주택 158.02㎡(지하1층, 지상2층이며, 이하 “쟁점㉰부동산”이라 한다)를 취득하여 89.10.25 양도하였으며, 88.5.11 경기도 OO시 중원구 OO동 OOOO 대지 509.1㎡를 취득하여 89.4.10 그 지상에 건물 1,790.5㎡(지하1층, 지상5층이며, 이하 “쟁점㉱부동산”이라 한다)를 취득한 후 89.12.28 양도하였고, 90.3.15 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOOOO 대지 130.3㎡를 취득하여 90.9.5 그 지상에 건물 494.52㎡(지하1층, 지상4층이며, 이하 “쟁점㉲부동산”이라 한다)를 신축한 후 91.5.20 양도하였으며, 88.2.4 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 338㎡, 주택 127.82㎡(지하1층, 지상1층이며, 이하 “쟁점㉳부동산”이라 한다)를 취득하여 91.5.30 양도하였다.
• 나. 서울지방국세청장은 청구인의 위 부동산매매행위를 수익을 목적으로 계속·반복하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보았으며, 처분청은 서울지방국세청장의 조사내용에 의하여 92.11.16 청구인에게 88년 제1기분 부가가치세 31,752,960원, 89년 제2기분 부가가치세 114,737,890원, 91년 제1기분 부가가치세 34,651,460원과 88년도 귀속분 종합소득세 34,602,360원 및 동 방위세 6,902,470원, 89년도 귀속분 종합소득세 265,895,570원 및 동 방위세 53,308,700원, 91년도 귀속분 종합소득세 215,958,330원을 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 93.1.14 심사청구를 거쳐 93.4.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 다음과 같은 이유로 청구인의 부동산 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분은 부당하다고 주장한다.

① 쟁점㉮㉱㉲부동산은 청구인이 목욕탕과 여관을 운영할 목적으로 건물을 신축하였으나 자금난과 사업부진으로 부득이 양도하였다.

② 쟁점㉯부동산은 전소유자인 OOO에게 받을 채권이 있어 그 채권확보로 쟁점㉯부동산을 인수하였다가 청구외 OOO소유의 쟁점㉰부동산과 교환한 것으로 쟁점㉰부동산은 쟁점㉯부동산의 대금으로 인수한 것이기 때문에 즉시 양도한 것이다.

③ 쟁점㉳부동산은 주택으로 이 주택에서 청구인 가족이 3년이상 거주하였으므로 양도소득으로 보아 1세대1주택으로 비과세하여야 한다.

• 나. 국세청장은 다음과 같은 이유로 부동산매매업으로 본 처분은 정당하다는 의견이다.

① 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하는 것으로 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모·회수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것인데, 이 건의 경우를 보면 쟁점과세대상 부동산의 매매가 비교적 단기에 이루어졌고 특히 쟁점㉮㉱㉲부동산은 토지를 매입한 후 그 지상에 건물을 신축하여 양도하는등 반복적으로 매매가 이루어진 점에 비추어 볼 때에 쟁점과세대상 부동산의 매매는 당초부터 사업을 목적으로 한 것으로 인정되며, 따라서 이 건을 부동산매매업으로 본 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

② 청구인은 쟁점㉳부동산은 3년이상 실지로 거주하였으므로 양도소득으로서 1세대1주택으로 비과세에 해당된다는 주장이나, 이를 입증할 거증이 없으므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인의 부동산양도행위를 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부

② 청구인의 부동산양도행위중 쟁점㉯부동산과 쟁점㉰부동산의 양도가 부동산매매업에서 제외되는지 여부

③ 청구인의 부동산양도행위중 쟁점㉳부동산의 양도가 부동산매매업에서 제외되는지 여부

• 나. 심리 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여(부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부)

① 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다(소득세법기본통칙 2-4-8...20도 같은 뜻임)고 규정하고 있는 바, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수, 태양 등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은 뜻임).

② OO세무서장이 발행(93.6.12)한 부가가치세 과세표준증명원 등을 보면, 청구인은 쟁점㉮부동산에서 87.11.1～88.3.31까지 OO목욕탕을 운영하였고 쟁점㉲부동산에서 90.9.22～91.5.20까지 OOO여관을 운영한 사실이 있으나, 이는 신축하여 매도될 때까지 일시적으로 운영한 것으로 보이고 대지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축한 후 비교적 단기간인 5개월 내지 8개월만에 양도한 사실(목욕탕 건물인 쟁점㉱부동산의 경우에는 청구인이 목욕장업을 운영한 사실도 없음)로 보아 청구인은 부동산을 취득하여 단기간 매매하고 차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되고 그 규모와 회수·태양 등에 비추어 볼 때 사회통념상 계속성과 반복성을 가지고 있다고 볼 수 있으므로 청구인의 이 건 부동산양도행위는 전체적으로 보아 부동산매매업을 영위한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여(쟁점㉯부동산과 쟁점㉰부동산의 양도는 부동산매매업에서 제외되는지 여부)

① 서울지방국세청장의 조사내용을 보면, 청구인은 쟁점㉯부동산을 88.4.28 청구외 OOO으로부터 280백만원에 취득하여 89.8.1 청구외 OOO에게 445백만원에 양도하였고, 쟁점㉰부동산을 89.7.12 청구외 OOO로부터 185백만원에 취득하여 89.10.25 청구외 OOO에게 180백만원에 양도하였다.

② 청구인은 쟁점㉯부동산을 청구외 OOO으로부터 받을 채권대신 인수하여 청구외 OOO소유의 쟁점㉰부동산과 교환하였으므로 이 부분은 부동산매매업에서 제외하여야 한다는 주장이나, 청구인과 청구외 OOO이 채권·채무관계가 있었는지를 알 수 있는 증빙자료가 없으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없고(서울지방국세청장은 OOO이 쟁점㉯부동산을 청구인에게 양도한 행위를 부동산매매업으로 보고 있음) 숙박시설인 쟁점㉯부동산과 주택인 쟁점㉰부동산에서 청구인이 여관업을 경영하거나 거주한 사실도 없는 점으로 보아 청구인이 실수요목적으로 취득하였다가 부득이 양도한 사실이 인정되지 아니하므로 이 부분을 부동산매매업에서 제외하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여(쟁점㉳부동산의 양도는 부동산매매업에서 제외되는지 여부) 서울특별시 서초구 OO동장이 발행(91.6.21)한 청구인의 주민등록표등본을 보면, 청구인은 쟁점㉳부동산에서 가족(夫와 子2명)과 함께 88.2.9부터 89.12.20까지와 90.2.7부터 91.4.2까지 3년동안 거주(89.12.21부터 90.2.6까지는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO에서 거주한 것으로 나타남)한 사실로 보아, 쟁점㉳부동산은 부동산매매를 위한 사업을 영위하기 위하여 취득하였다가 양도한 것으로 볼 수 없고 청구인의 전가족이 거주할 목적으로 취득하였다가 양도하였다고 할 것이므로 처분청이 쟁점㉳부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고 부동산매매업으로 본 처분은 부당하다고 판단된다.(국심 93서462, 93.5.12 같은 뜻임)

(4) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.