상속세법시행령 제5조의2 제6호에 의하여 임대부동산을 평가할 때에 임대차계약에 의하여 임차인이 부담키로 한 관리비(건물 관리직원의 인건비 등)를 임대료에 가산할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인의 弟 OOO는 91.6.19 서울시 OOO구 OOO동 OO OO의 임대용 부동산(대지 1,781.3㎡, 건물 4,996.13㎡)중 본인지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구인 OOO·OOO 2인에게 177,000,000원에 양도하였다. 처분청은 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가한 쟁점부동산가액(257,050,807원)의 70%에 미달하는 가액으로 청구외 OOO가 그와 특수관계 있는 자(형제간임)에게 양도하였다 하여 같은 법 제34조의2(저가·고가 양도시 증여의제)의 규정에 의하여 청구인에게 증여세 10,347,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.12.15 심사청구를 거쳐 93.3.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 처분청이 쟁점부동산을 평가함에 있어 임대인이 받은 관리비 중 전기료, 수도료 등 공과금을 제외하고 나머지 관리비를 임대료에 포함시켜 재산가액을 평가하였으나, 임대차계약시 임차자가 부담키로 한 관리비 즉 건물 관리직원의 인건비, 수리비, 소모품비 등 건물관리와 관련하여 실제로 지출한 비용은 상속재산 평가의 기준이 되는 임대료로 보아서는 아니된다는 주장이다. 국세청장은 소득세법 기본통칙 3-1-13...28(부동산소득의 총 수입금액계산)에서 임대업자가 임대료 이외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우에는 전기료, 수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비, 온방비 등은 부동산 소득의 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있어 공과금 이외의 관리비는 수입임대료에 포함되어야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은 상속세법시행령 제5조의2 제6호에 의하여 임대부동산을 평가할 때에 임대차계약에 의하여 임차인이 부담키로 한 관리비(건물 관리직원의 인건비 등)를 임대료에 가산할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련법령을 살펴본다.

(1) 상속세법 제9조 제1항과 같은 법 시행령 제5조 제1항 및 제2항에서 상속재산의 가액은 상속개시당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 한다라고 규정하고 있다.

(2) 같은 법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의2 제6호에서 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액에 임대보증금을 합한 가액과 위 (1)에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다라고 규정하고 있다.

(3) 같은 법 제34조의2 제1항에서 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자에게 증여한 것으로 간주한다라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제41조 제1항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 가액을 말한다라고 규정하고 있다.

• 다. 처분청이 이 건 증여당시(91년 6월)의 쟁점부동산의 임대보증금 1,517,545,000원, 임대료 18,755,500원, 관리비 9,386,030원(관리비 총액 14,799,360원 중 전기료 2,477,600원, 수도료 635,730원, 청소용역비 2,300,000원을 차감한 금액임)으로 하여 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 쟁점부동산가액을 평가한데 대하여 청구인은 임대차계약서상 임차자가 부담하기로 한 건물관리직원의 인건비, 수리비, 소모품비 등의 관리비는 상속재산평가의 기준이 되는 임대료로 보아서는 아니된다고 주장하고 있는 바, “임대료”라 함은 당해부동산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 일체의 금액을 말하는 것으로서 임차인이 소비한 량에 따라 임차인이 부담할 전기료, 수도료 등 공공요금을 제외한 관리비도 “임대료”로 보아야 할 것이다.
• 라. 따라서 쟁점부동산을 임대하고 받은 관리비 중 전기료, 수도료 등 임차인이 소비한 량에 따라 임차인이 부담한 금액을 차감한 금액을 “임대료”로 보아 평가한 쟁점부동산가액(257,050,807원)보다 현저하게 낮은 가액(177,000,000원)으로 특수관계에 있는 자에게 양도하였으므로 상속세법 제34조의 2(저가·고가 양도시 증여의제)의 규정에 의하여 양수인에게 증여세를 부과한 당초처분은 정당하며, 청구주장은 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.