쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가적용을 배제하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부(취소)

[주 문] OO세무서장이 92.12.16 청구인에게 결정고지한 89년 귀속 양도소득세 1,344,693,030원 및 동 방위세 269,482,410원의 처 분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 555.7㎡(82.9.8 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 답 1,085㎡에서 환지된 토지임. 이하 “쟁점토지” 라 한다)를 63.8.16 취득하여 89.12.27 양도하고 법정기한내 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고 납부(양도소득세 235,612,190원 및 동 방위세 47,122,430원)한 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지가 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산으로서 실지양도가액이 2,500,000,000원임에도 불구하고 검인계약서상 양도가액이 874,116,000원이므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정하는 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 해당된다고 보아 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정, 92.12.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 1,344,693,030원 및 동 방위세 269,482,410원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복, 93.1.21 심사청구를 거쳐 93.3.23 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 검인계약서상 가액이 실지거래가액과 다른 것은 토지거래가액을 신고할 때 통상 표준지의 가격에 맞추어 신고하기 때문에 이를 따른 것이며, 당초 환지되기 전의 농지인 쟁점토지를 농지계획법 제11조에서 규정한 바에 따라 상환을 완료하여 63.8.16 취득한 후 82.9.8 환지확정되기까지 쟁점토지를 경작하였는 바 쟁점토지의 취득·양도등에 투기성이 없으므로 실지거래가액에 의해 쟁점토지의 양도차익을 결정한 것은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지가 도시계획구역안의 주거지역에 해당하는 토지로서 330㎡ 이상이므로 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산에 해당하고 실지양도가액이 2,500,000,000원임에도 불구하고 매매계약서상에는 874,116,000원으로 하여 검인을 받은 사실이 있어서 허위계약서 작성 등 부정한 방법에 해당하므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정, 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 사건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가적용을 배제하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 양도차익의 계산에 있어서 토지의 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며 동법시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 삭제(89.8.1)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

• 가. 법 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우
• 나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우
• 다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우
• 라. 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우
• 마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우
• 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. (생략)”라고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점토지면적은 555.7㎡로서 국세청장이 정한 일정규모(330㎡) 이상의 부동산의 범위에 해당되고, 또한 허위계약서 작성이나 국토이용관리법을 위반한 경우에 해당된다는 점 자체에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 따라서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 본문에 정한 바에 따라 “마”목에 해당되는 것으로 보는데는 무리가 없다 하겠으나 위 제2호 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 부동산의 거래가 비록 위 제2호의 본문에 해당되는 경우라 하더라도 투기성 여부를 검토하여 투기성이 없는 것으로 인정될 때에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실가적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것인바,

(1) 청구인이 쟁점토지를 26년 동안이나 보유한 점,

(2) 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면 청구인은 82.9.6 쟁점토지로 환지되기전의 성동구 OO동 OOOOOO소재 답 2,043㎡(77.8.9. 쟁점토지 1,085㎡와 쟁점외 985㎡로 분할되기 전의 토지임)를 농지개혁법 제11조의 규정에 의한 상환완료에 의해 쟁점토지를 취득하였고 농지개혁법 제11조는 자경농가에 대하여만 농지를 취득하도록 규정하고 있으므로 청구인이 농지로 사용하기 위하여 쟁점토지를 취득한 사실이 인정되는 점,

(3) 쟁점토지가 82.9.6 환지되어 지목이 대지로 변하였고, 지목이 농지인 63.8.16～82.9.5 기간동안의 쟁점토지의 이용실태를 입증할만한 객관적인 증빙, 예컨데 농지세 과세증명자료나 농지원부등이 이미 관할구청에서 폐기되어 알수 없다고 하더라도 청구인이 주민등록등본을 보면 쟁점토지소재지인 강남구 OO동에서 거주하였고(청구인의 주민등록상 주소지는 쟁점토지 취득일인 63.8.16～76.11.17 기간은 강남구 OO동 OOOOO, 76.11.17～81.12.14 기간은 강남구 OO동 OOOOOOOO, 81.12.15이후는 강남구 OO동 OOOOOOOO임) 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위등을 감안하면 청구인이 82.9.6 환지되기전의 쟁점토지를 경작한 것으로 인정되는 점 및

(4) 청구인이 아들인 청구외 OOO·OOO의 건물신축자금으로 충당하기 위하여 쟁점토지를 양도한 것으로 서울지방국세청에 의해 조사되었고 관련 증여세가 부과된 점과

(5) 청구인의 부동산 취득·양도관련 DB조회자료를 보면 청구인은 81.2월～91.12월 기간동안 쟁점토지를 제외하고는 84.3.12 주택 1동을 신축·양도하고 90.7.19 대지 2필지 585.90㎡를 취득한 사실만 있으므로 청구인을 부동산의 양도차익을 추구하는 부동산 투기자로 보기 어려운 점 등을 종합하면 쟁점토지의 거래는 투기성이 없는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

• 라. 그렇다면, 처분청은 쟁점토지거래에 대한 앞에서 본 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 단서의 규정에 정한 바에 따라 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 투기성 여부 조사 등을 거치지 아니하고 앞에서 본 제2호 본문의 “마”목에 해당된다는 이유만으로 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 것은 관련법리 및 사실판단을 그르친 잘못이 있다 할 것이다. 따라서 양도차익을 결정함에 있어서 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가를 적용하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단되므로(동지 ; 국심90서 1983, 91.2.11 합동회의)국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.