[요지] 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구외 ○○로부터 부동산 매매알선 사례금으로 20백만원을 받은 것으로 진술하고 있으므로 당초 과세는 달리 잘못이 없음.
[요지] 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구외 ○○로부터 부동산 매매알선 사례금으로 20백만원을 받은 것으로 진술하고 있으므로 당초 과세는 달리 잘못이 없음.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 청구인등이 취득한 쟁점토지의 취득가액이 평당 63,000원이지 쟁점토지에서 분할된 쟁점①토지와 쟁점②토지의 취득가액은 알 수 없으므로 소득세법시행령 제170조 제1항 단서규정을 적용하여 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여야 한다.
② 쟁점①토지의 실지양도가액은 평당 100,000원이 아니라 70,000원이다.
③ 쟁점토지를 취득할 때에 중도금과 잔금을 지급하지 않아 취득에 관한 등기가 불가능하여 미등기상태에서 쟁점①토지와 쟁점②토지를 양도하게 된 것으로 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에 해당되므로 양도소득세를 산정 할 때에 세율은 75%가 아니라 60%를 적용하여야 한다.
④ 청구인등 8인은 당초 쟁점토지를 지분별로 취득하였으며 청구인은 쟁점토지 30,000평중 2,800평을 취득하였는 바, 처분청이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득전부를 청구인에게 귀속되는 것으로 보아 과세한 처분은 부당하며 청구인지분에 귀속되는 부분만 과세하여야 한다.
⑤ 청구외 OOO로부터 받은 40백만원은 쟁점토지내에 도로개설 및 분묘이장의 이행보증금으로 받아둔 것이며, 청구외 OOO로부터는 부동산 알선수수료를 받은 사실이 없으므로 60백만원을 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
① 당초 쟁점토지를 평당 63,000원에 취득한 사실은 청구인도 다툼이 없는 바, 취득당시에 토지의 경사도, 위치 등에 따라 평당 매매가액을 달리 정한 바 없이 평당 63,000원으로 결정하였고, 단순히 각 양도부분에 따라 쟁점①토지와 쟁점②토지로 지번만 분할하였으므로 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 취득시 실지거래가액을 평당 63,000원으로 하여 양도차익을 계산함은 정당하다.
② 쟁점①토지의 양도가액을 청구인과 청구외 OOO가 서울지방검찰청의 조사시에 평당 100,000원에 매매한 것으로 진술하고 있는 바, 청구인이 평당 70,000원에 거래했다는 증빙으로 제시한 매매계약서 사본만으로는 위 진술내용을 번복할 수 없다.
③ 쟁점①토지와 쟁점②토지의 미등기 전매의 경우는 소득세법시행령 제121조의 2에 규정한 “미등기 양도제외 자산”에 해당하지 아니하므로 75%의 세율을 적용한 당초 처분은 적법하다.
④ 청구인외 매수인들은 각인의 지분에 대하여 쟁점③토지를 소유하고 있고, 쟁점①토지와 쟁점②토지의 취득 및 양도(미등기 전매)는 청구인이 주관하여 하였으며, 당초 취득시의 지분과 변동된데 대하여는 청구인외 매수인들의 투자액을 쟁점①토지와 쟁점②토지의 매매대금에서 반환한 것으로 검찰에서 진술하고 있는 바, 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 전매차익의 소득자라 할 것이므로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세함은 달리 잘못이 없다.
⑤ 청구외 OOO로부터 받은 40백만원에 대하여 청구인이 거래알선사례금으로 받은 것으로 검찰에서 진술하고 있는 점 및 청구외 OOO가 계약당사자가 아닌 중개인인 점으로 미루어 보아 도로개설 및 분묘이장 이행 보증금으로 수령하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 또한 청구인은 쟁점②토지의 매매와 관련하여 청구외 OOO로부터 부동산 매매알선 사례금으로 20백만원을 받은 것으로 진술하고 있으므로 당초 과세는 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 양도한 쟁점①토지와 쟁점②토지의 취득가액이 불분명한지 여부.
② 쟁점①토지의 양도가액이 평당 70,000원인지 아니면 100,000원인지 여부.
③ 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득세 계산시 적용되는 세율이 75%인지 아니면 60%인지 여부.
④ 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도에 대한 청구인 지분이 얼마인지 여부.
⑤ 청구외 OOO와 OOO로부터 받은 60백만원이 부동산거래 알선 수수료인지 여부.
(1) 쟁점①에 대하여(쟁점①와 쟁점②토지의 취득가액이 불분명한지 여부).
① 소득세법시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래거액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있다.
② 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정은 실지양도가액은 확인되나 실지취득가액은 확인할 수 없는 경우에 적용되는 규정이라 할 수 있는데, 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 위치 등에 따라 취득가액을 구분하지 않고 평당 63,000원에 취득하였음이 확인되므로 청구인이 위 조항 단서규정을 적용하여 달라는 주장은 이유 없다.
(2) 쟁점②에 대하여(쟁점①토지의 양도가액이 평당 100,000원인지 여부). 청구인은 쟁점①토지의 실지양도가액은 평당 70,000원이라고 주장하나, 청구인이 이 건 관련 검찰피의자 신문조서(91.11.27) 등에서 쟁점①토지를 평당 100,000원에 양도하였다고 진술하고 있고, 또한 취득자인 청구외 OOO도 평당 100,000원에 취득하였다고 진술(91.11.21)하고 있는 반면, 청구인은 실지양도가액이 평당 70,000원이라는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구인의 주장은 이유 없다.
(3) 쟁점③에 대하여 (양도소득세율을 75%적용한 처분이 정당한지 여부).
① 소득세법 제70조 제3항 제4호에서 “미등기 양도자산의 양도소득에 대한 소득세는 75/100의 세율을 적용한다”고 규정되어 있고, 같은 조 제7항에서 “미등기 양도자산이라 함은 토지 등 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다”고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제121조의 2에서는 미등기 양도자산에서 제외되는 자산을 규정하고 있다.
② 이 건 토지 매매계약서와 청구인의 검찰피의자 신문조서 등을 보면, 청구인은 쟁점토지 30,000평을 취득하기로 계약하고 계약금만 지급한 상태에서 그 30,000평을 분할하여 쟁점①토지와 쟁점②토지를 양도하고 받은 대금으로 중도금과 잔금을 지급한 사실이 있으며, 위와 같이 부동산을 취득하여 양도하면서 등기하지 아니한 사실이 부동산등기부에 의하여 확인되고, 그러한 행위는 소득세법시행령 제121조의 2에 규정한 미등기양도제외자산에 해당되지 아니하므로 청구인의 주장은 이유 없다.
(4) 쟁점④에 대하여(쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도에 대한 청구인 지분이 얼마인지 여부).
① 이 건 관련 검찰진술조서에서 청구인과 관련인들이 진술한 내용을 보면, 당초에는 쟁점토지 30,000평을 청구인 14,000평, OOO 10,000평, OOO 6,000평으로 하여 3인이 취득하기로 하였으나, 청구인은 자금난 등으로 청구인 지분 14,000평중 11,200평을 OOO(8,000평), OOO(1,500평), OOO(500평), OOO(500평), OOO(700평)등에게 각각 참여하도록 하여 OOO외 4인이 위 지분별로 참여하고 청구인은 2,800평을 취득하기로 하였으며, 그 후 OOO, OOO, OOO, OOO등 4인은 자금난 등으로 참여를 포기한 것으로 보인다.
② 위 관련자료를 보면, 청구인은 쟁점토지 30,000평에 대한 중도금 등이 확보되지 않아 그 30,000평을 분할하여 쟁점①토지와 쟁점②토지를 각각 양도하고 그 대금으로 쟁점토지에 대한 중도금과 잔금을 지급한 후, 나머지금액으로 참여를 포기한 OOO외 3인과 OOO, OOO, OOO에게 그들이 투자한 금액을 반환한 점으로 보아 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도차액에 대한 귀속자는 청구인으로 보여진다.
③ 위 관련자료를 보면, 쟁점토지 30,000평중에서 쟁점①토지와 쟁점②토지 합계 18,300평은 청구인이 취득하여 양도한 것으로 보여지고, 나머지 쟁점③토지 11,700평에 대하여는 실질적으로 청구인이 2,830평, OOO이 3,900평, OOO가 2,970평, OOO가 2,000평을 지분별로 소유한 것으로 보여지므로 청구인 소유지분이 2,800평이라는 주장은 이유 없다.
(5) 쟁점⑤에 대하여(60백만원을 부동산 알선수수료로 본 처분이 정당한지 여부).
① 소득세법 제25조 제1항 제15호 및 같은 법 시행령 제49조의2 제1항 제1호에서 “재산권에 관한 알선수수료는 기타소득으로 한다”고 규정되어 있다.
② 청구인의 검찰피의자 신문조서(91.11.21)등을 보면, 청구인은 쟁점토지가 종중 땅이고 덩어리가 커서 매매가 잘 안되는 문제의 땅인데 청구인이 이를 매입하여 고맙다는 뜻으로 중간에서 소개하던 OOO가 준 40백만원을 받았다고 진술하고 있고, 쟁점②토지의 매입자인 OOO의 어머니 OOO가 쟁점②토지의 거래를 잘해주어 고맙다면서 수고비로 준 20백만원을 받았다고 진술한 점으로 보아, 청구인이 60백만원을 부동산 알선수수료로 받은 것으로 보여지므로 처분청의 과세는 정당하다.
(6) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.