아파트의 양도는 부동산매매업에서 제외되는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989서2337

[주 문]

1. 강동세무서장이 92.7.23 청구인에게 결정고지한 88년도 귀속분 종합소득세 3,991,940원 및 동 방위세 798,380원의 처분은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO OOOOO OOOO OOOO의 양도를 부동산매매업소득에서 제외하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 전라북도 군산시 OO동 OOOOO 전 472평을 87.9.21 취득하여 87.12.26 양도한 이후 87년부터 90년 사이에 부동산(전·임야·잡종지·아파트 등)을 11회 취득(11,184평)하고 9회 양도(8,224평)한 사실에 대하여, 처분청은 수익을 목적으로 계속·반복하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 92.7.23 청구인에게 87년 귀속분 종합소득세 11,915,040원 및 동 방위세 2,383,000원, 88년 귀속분 종합소득세 3,991,940원 및 동 방위세 798,380원, 89년 귀속분 종합소득세 1,320,120원 및 동 방위세 131,890원, 90년 귀속분 종합소득세 38,208,680원 및 동 방위세 7,801,460원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.9.9 이의신청, 92.10.30 심사청구를 거쳐 93.2.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장

① 부동산매매업은 객관적으로 사업목적성이 분명하고 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 하나, 단순히 거래회수만을 중시하여 청구인의 87년도 이후 부동산 양도분 모두를 부동산매매업으로 보아 과세함은 부당하다.

② 설사 청구인의 부동산 양도행위를 부동산매매업으로 본다 하더라도 ㉮ 87.12.4 양도한 경기도 광명시 OO동 OOOOO OOOOO OOOOO OOOO(이하 “OO동아파트”라 한다)와 88.9.30 양도한 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “OO동아파트”라 한다)는 청구인이 거주하던 아파트이므로 부동산매매업 소득에서 제외하여야 한다. ㉯ 90.10.5 양도한 충청남도 태안군 소원면 OO리 OOOOOOOO와 OOOOOOOO의 잡종지 200평(이하 “잡종지”라 한다)은 양도가액 1억원 중에서 부동산중개업자 OOO에게 소개비로 지급한 40백만원은 필요경비로 공제하여 양도차익을 산정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

① 청구인은 부동산을 87년도에 4회 취득·2회 양도, 88년도에 2회 취득·2회 양도, 89년도에 4회 취득·2회 양도, 90년도에 1회 취득·3회 양도하므로서 87년부터 90년까지 총 11회 11,184평의 부동산을 취득하고 9회에 걸쳐 총 8,224평을 양도한 사실이 확인되는 바, 그 매매규모나 회수에 비추어 볼 때 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 반복성이 있는 부동산매매업으로 보아야 할 것이므로 처분청의 당초처분은 정당하다.

② 청구인의 주민등록등·초본을 보면, OO동 아파트와 OO동아파트를 거주목적으로 사용한 아파트로 볼 수 없으므로 처분청의 당초처분은 정당하다.

③ 필요경비라고 주장하는 40백만원을 복덕방에 대한 소개비로 볼 경우, 양도가액은 1억원인데 비하여 소개비로 40백만원을 지출하게 되면 평균소개비가 총양도가액의 40%로서 사회통념상 지출되는 소개비보다 훨씬 높으며, 또한 소개인이 소개비로 위 금액을 받았다는 영수증도 없는 점으로 보아 위 금액이 청구인과 OOO 사이의 채권채무액인지 등이 불분명하므로 필요경비로 공제하여 달라는 청구인의 주장은 인정할 수가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인의 부동산 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부

② 청구인의 부동산 양도행위 중 OO동아파트와 OO동아파트의 양도가 부동산매매업에서 제외되는지 여부

③ 잡종지의 양도에 대하여 필요경비 40백만원을 인정할 수 있는지 여부

• 나. 심리 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여(부동산매매업으로 본 처분이 정당한지 여부)

① 소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제36조(금융·보험업·부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있는 바, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은, 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적 판단은 그 매매가 실수요를 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수·태양등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 85.7.8외 다수 참조).

② 청구인은 전라북도 군산시 OO동 OOOOO 전 472평을 87.9.21 취득하여 3개월 후인 87.12.26 양도하는 등 87년 이후 경기도, 전라남·북도, 충청남·북도 일대의 전·임야·잡종지 등을 수차례(처분청의 조사에 의하면 11회 취득하고 9회 양도함)에 걸쳐서 취득하고 양도한 사실이 있으며, 이러한 사실로 보아 청구인은 부동산을 취득하여 단기간에 매매하고 차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되고 그 규모와 회수·태양 등에 비추어 볼 때, 사회통념상 계속성과 반복성을 가지고 있다고 볼 수 있으므로 87년 이후 청구인의 부동산거래행위는 전체적으로 보아 부동산매매업을 영위한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여(아파트의 양도는 부동산매매업에서 제외되는지 여부)

① OO동 소재 아파트의 경우, 서울특별시 강동구 OO 제1동장이 발행(93.4.12)한 청구인의 주민등록표등본에 의하면, 청구인은 동 아파트에서 87.4.30부터 87.12.18까지 거주한 것으로 되어 있으나, 청구인의 부인과 자녀 등 다른 가족은 그 당시 인천직할시 북구 OO동 OOOOOO번지에서 거주한 사실로 보아, 청구인이 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 OO동 아파트를 취득하였다가 양도한 것으로 인정되므로 청구인의 주장은 이유없다.

② OO동 소재 아파트의 경우, 위 주민등록표등본에 의하면, 청구인은 OO동아파트에서 가족과 함께 87.12.19부터 88.10.12까지 거주한 사실로 보아, OO동아파트는 부동산매매를 위한 사업을 영위하기 위하여 취득하였다가 양도한 것으로 볼 수 없고 청구인의 전 가족이 거주할 목적으로 취득하여 양도한 사실이 인정되므로 OO동 아파트의 매매를 부동산매매업으로 본 처분은 부당하다.

(3) 쟁점③에 대하여(필요경비 40백만원을 인정할 수 있는지 여부) 청구인은 잡종지의 양도가액 1억원중 40백만원을 중개수수료로 지급하였다고 주장하나, 부동산 중개수수료로 양도가액의 40%를 지급하였다는 것은 사회통념상 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 청구외 OOO이 중개수수료로 위 금액을 받았다는 객관적인 증빙자료를 청구인이 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 이유없다.

(4) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.