주택이 국민주택에 해당되는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1991서0565

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 대지 301.7㎡를 86.11.17 취득하여 90.12.13 동 대지상에 다가구용 단독주택 8가구 641.78㎡를 신축하고 위 다가구용 단독주택 8가구 651.78㎡중 O층 O호 87.06㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 91.4.30 청구외 OOO에게 양도한 후 92.5.29 양도소득세 과세 표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점주택 양도에 대하여 부가가치세법 제2조 제1항 및 소득세법 제20조 제1항 제5호, 같은 법 시행령 제33조 제2항의 규정에 의한 국민주택규모 이상의 주택신축판매업으로 보아 92.6.16 91년 제1기 확정 부가가치세 4,581,810원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하고 92.8.1 이의신청 및 92.10.23 심사청구를 거쳐 93.2.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 ① 주택신축판매를 목적으로 쟁점주택을 양도한 것이 아니라 위 다가구용 단독주택 신축자금이 부족하여 8가구중 1가구만을 지분양도하였으므로, 사업목적이 있는 것으로 볼 수 없으며, ② 쟁점주택의 면적이 87.06㎡이나 쟁점주택의 공유면적을 제외한 전용면적이 81.02㎡이므로, 이는 조세감면규제법 제74조 제1항 제1호에서 규정한 국민주택규모이하로써 부가가치세 면제대상이라는 주장이다. 국세청장은 ① 부가가치세의 납세의무자는 부가가치세법 제2조 제1항의 규정에 의한 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며, 같은 법 시행규칙 제1조 제1항에서는 건물신축판매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매할 경우 사업을 영위하는 것으로 규정하고 있고, 소득세법 기본통칙 2-4-6---20 제1호는 1동의 건물을 신축판매하여도 건설업으로 보도록 규정하고 있는 바, 쟁점주택 신축판매에 대하여 부가가치세 과세한 당초처분은 정당하고,

② 다가구용 단독주택은 주택건설촉진법상 공동주택에 해당되지 아니하므로 쟁점주택은 그 면적이 87.06㎡로서 전용면적이 85㎡를 초과하는 단독주택에 해당되는 것으로 보아 조세감면규제법 제74조 제1항 제1호 규정의 적용을 배제한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 다가구용 단독주택 8가구를 신축하여 그 중 1가구인 쟁점주택을 양도한 경우 주택신축판매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점주택이 국민주택에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 부가가치세법 제2조 제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 위 규정에 대한 해석과 관련하여 당해 부동산매매가 부가가치세 및 종합소득세(사업소득)의 과세대상이 되는 부동산매매업에 해당되는 것인지 또는 양도소득세의 과세대상이 되는 단순한 양도에 해당되는 것인지를 구별하는 기준은 그 매매행위를 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고, 그 구체적판단은 당해 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느 정도의 계속성 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것으로서, 부가가치세 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 경우와 부동산매매업의 사업자등록을 하거나 분양광고를 하는등 부동산매매나 그 중개를 사업상의 목적으로 나타내어 부동산을 거래한 경우가 아니라 하더라도 그 거래규모와 회수 및 보유기간등을 종합적으로 판단할 때 자산의 단순한 양도가 아니라 사업성을 가지고 수익을 목적으로 하는 것이라고 인정되는 경우에는 부동산매매업에 해당되는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이다.(대법원 81누115, 82.9.14외 다수 및 국심 91서565, 91.6.1 다수 같은뜻) 한편 소득세법 제20조 제1항 제5호 및 같은 법 시행령 제33조 제2항에서는 주택신축판매업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고 있으며, 조세감면규제법 제74조 제1항 제1호에서 사업자가『국민주택』을 공급하는 경우에는 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있고, 주택건설촉진법 제3조 제1호 및 같은 법 시행령 제30조 제1항 제1호 단서에서 『국민주택』이라 함은 주택건설촉진법 제10조에서 규정한 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되고 1호 및 세대당 주택의 규모가 85㎡ 이하인 주택으로 규정하고 있다.
• 다. 청구인이 쟁점주택을 사업자의 지위에서 양도하였는지 여부에 대하여 청구인에 대한 부동산등기 및 가등기조회(국세청 삼일 46830-1028, 93.3.18)를 보면, 청구인은

(1) 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO 대지 301.7㎡를 86.11.17 나대지 상태로 매매를 원인으로 취득하여, 동 대지상에 90.12.13 다가구용 단독주택 8가구를 신축한 후, 동 주택에서 거주하지 아니하고 91.4.30 쟁점주택을 양도하였으며,

(2) 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 대지 255㎡ 및 위 지상단독주택과 기타 건물 합계 478.26㎡를 89.10.31 취득하여 소유하고 있고,

(3) 대전직할시 유성구 OO동 OO리조텔 OOO 빌딩 및 상가 25㎡와 같은 동 OOOOO 대지 3.51㎡를 92.10.15 취득한 사실이 있으며,

(4) 서울특별시 양천구 OO동 OOOO외 3필지 대지 176.96㎡를 82.10.29～82.11.17까지 4회에 걸쳐서 양도한 사실이 확인된다. 위에서 살펴 본 관련법령과 사실들을 종합하여 볼 때, 주택소유자가 거주하고 있던 기존주택을 헐고 다가구용 단독주택을 신축하여 그 일부를 양도한 경우와는 달리 ① 청구인이 다가구용 단독주택을 신축하기 위하여 동 주택신축부지를 매매를 원인으로 하여 취득한 점. ② 위 다가구용 단독주택 8가구를 신축하여 동 주택에 거주한 사실이 없는 점. ③ 동 주택을 신축한지 약 1년 후에 그 중 1가구를 지분양도한 점. ④ 쟁점주택 양도 외에도 주택과 기타건물 및 대지 등을 취득하고 양도한 점으로 미루어 보아 전시한 부가가치세법 제2조 제1항에서 규정한 사업성을 가지고 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 쟁점주택을 포함하여 부동산거래를 한 것으로 인정되는 바, 쟁점주택양도에 대하여 주택신축판매업으로보아 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 쟁점주택이 국민주택인지 여부에 대하여

(1) 쟁점주택의 등기부등본 및 건축물관리대장을 보면 청구인이 91.4.30 청구외 OOO에게 지분양도한 쟁점주택의 면적은 87.06㎡로 확인된다.

(2) 주택건설촉진법 시행령 제2조에서는 『공동주택』을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있다.

(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제1항에서 1동의 건물중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물의 구분소유에 있어서 수 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분을 『공유부분』으로 규정하고 있는 바, 이는 주택건설촉진법상 『공동주택』의 경우에 한하여 적용된다. 위에서 살펴본 관련법령 및 사실에 비추어 보면, 주택의 공유부분과 전유부분을 가리기 위해서는 우선 당해주택이 주택건설촉진법상 공동주택인지 단독주택인지 여부가 선행되어야 하나, 쟁점주택과 같은 다가구용 단독주택은 ① 1세대로서 구분소유등기가 불가능하고, ② 주택건설촉진법상 공동주택의 범위에 포함되어 있지 아니하며, ③ 건축법상 단독주택으로 건축허가가 나는 점으로 보아 단독주택에 해당되는 것으로 인정되는 바, 결과적으로 단독주택인 쟁점주택은 공유부분을 가질 수 없는 경우에 해당되므로 쟁점주택(연면적 87.06㎡)은 국민주택규모를 초과하는 것으로 인정된다. 따라서 쟁점주택의 양도에 대하여 국민주택규모이하의 주택공급으로 보아 부가가치세를 면제하여야 한다는 청구주장 또한 이유없다고 판단된다.

• 마. 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.