토지의 실지거래가액이 얼마인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 부천시 남구 OO동 OOOOOO 대지 430.1㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 89.1.4 취득하여 89.9.11 양도하였고, 서울특별시 구로구 OO동 OOOO 답 784㎡ 및 같은 동 OOOOO 답 35㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 88.6.1 취득하여 91.1.24 양도하고 쟁점②토지의 취득가액을 294,666,666원, 양도가액을 343,980,000원으로 하여 91.5월 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점①토지에 있어서는 1년 미만 단기양도라 하여 거래상대방으로부터 확인한 가액에 의하여 양도차익을 계산하고, 쟁점②토지에 있어서는 청구인이 예정신고한 실지거래가액을 믿을 수 없다하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여, 92.8.16 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 29,842,250원 및 동 방위세 6,255,120원과, 91년귀속분 양도소득세 93,650,140원을 각각 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.10.13 심사청구를 거쳐 93.1.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점①토지는 204,427,090원에 취득하여 190,000,000원에 양도하였고, 쟁점②토지는 294,666,666원에 취득하여 343,980,000원에 양도한 후 자산양도차익예정신고를 이행하였는데도 처분청이 이를 믿지 아니하고 쟁점①토지는 거래상대방으로부터 일방적으로 확인받은 가액에 의하여, 쟁점②토지는 기준시가(90.1.1 공시지가)에 의하여 양도차익을 계산하고 과세한 처분은 위법하다고 주장한다. 국세청장은 쟁점①토지는 1년 미만 단기양도로서 실지거래가액에 의하여 과세되어야 하나 청구인이 제시한 양도가액(190,000,000원)은 특별한 사유 없이 취득가액(204,427,090원)보다 낮아 믿기 어려우므로 이 토지 거래상대방으로부터 확인받은 가액을 실지거래가액으로 보고 과세하였으며, 쟁점②토지는 청구인의 예정신고당시 양도가액을 343,900,000원으로 기재하였고, 이 건 조사당시에는 360,000,000원으로 진술하였으며, 거래상대방은 391,000,000원으로 확인하는 등 예정신고당시의 양도가액 역시 믿을 수 없어 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 과세하였으므로 당초처분은 적법하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점①, ②토지의 실지거래가액이 얼마인지 여부에 다툼이 있다.
• 나. 관련규정 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 같은 법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”에는 실지거래가액을 적용할 수 있는 것으로 규정되어 있으며, 같은 호 다목에 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”를 열거 규정하는 한편 같은 항 제3호에는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.
• 다. 청구주장의 실지거래가액이 사실인지 여부

(1) 쟁점①토지는 그 취득일로부터 1년 내에 단기양도하였으므로 실지거래가액에 의한 과세대상이고, 취득가액에 대하여는 다툼이 없으므로 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점①토지를 190,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 취득가액(204,427,090원)에도 미치지 못하고 있고, 취득가액보다도 낮게 양도하여야 할 특별한 사정이 있어 보이지 아니할 뿐만 아니라, 이에 대한 객관적인 거증제시도 없으므로 처분청이 이 토지의 매수인으로부터 직접 확인받은 양도가액(260,000,000원)을 실지양도가액으로 보아 양도차익을 계산하고 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

(2) 쟁점②토지는 청구인이 취득가액을 294,666,666원, 양도가액을 343,980,000원으로 하여 예정신고하였는 바, 먼저 청구주장의 양도가액이 사실인지를 보면, 첫째, 과세기록에 의하면 처분청의 이 건 조사당시에 청구인 스스로 360,000,000원에 양도하였다고 진술한 반면, 이 토지의 매수인은 391,000,000원에 취득하였다고 진술하였고, 둘째, 청구인이 예정신고한 양도가액 343,980,000원이 기준시가 352,170,000원(90.1.1 공시지가)에도 미치지 못하는 점 등으로 종합하여 볼 때 청구주장의 343,980,000원을 사실로 인정하기는 어렵다 하겠으며, 취득 및 양도가액 중 적어도 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 취득가액에 대한 실지거래가액이 확인되는지에 대하여는 더 살펴볼 것 없이 그 양도차익은 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 결정하는 것이 적법한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.