청구인이 토지를 취득할 수 있는 권리를 청구외 ○○에게 양도한 가액 4,650,000원에 청구인이 ○○공사 경기지사장에게 지급한 계약금 ,650,000원이 포함되어 있는지 여부(경정)

[주 문] 청량리세무서장이 92.8.16 청구인에게 부과한 87년도 귀속분 양도소득세 2,790,000원 및 동 방위세 279,000원의 처분은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOOO 대지 199.4㎡의 양도차익을 3,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

• 가. 청구인은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOOO(수원 OOO지구 OOOO) 대지 199.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOOOOO공사 경기지사장으로부터 매수하기로 87.9.29 계약(매매대금은 16,450,500원, 대금지급은 1년 분할납부이며 할부이자는 921,940원임)하고 잔금을 완납하기 전인 87.11.9 청구외 OOO에게 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 청구외 OOO에게 프리미엄으로 4,650,000원을 받고 양도하였다고 보아 양도차익을 4,650,000원으로 하여 87년도 귀속분 양도소득세 2,790,000원 및 동 방위세 279,000원을 92.8.16 청구인에게 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 92.10.12 심사청구를 거쳐 93.1.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 87.9.29 OOOOOO공사 경기지사장에게 쟁점토지의 계약금으로 1,650,000원을 지급하였으며 청구외 OOO과 작성한 매매계약서에 기재된 매매대금 4,650,000원에는 청구인이 OOOOOO공사 경기지사장에게 계약금으로 지급한 1,650,000원이 포함되어 있으므로 순수한 프리미엄은 계약금 1,650,000원을 제외한 3,000,000원이며 따라서 양도가액 4,650,000원 중 1,650,000원은 취득가액으로 하여 양도차익을 3,000,000원으로 하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인과 OOOOOO공사 경기지사장과의 매매계약서상 계약금에 대한 규정이 전혀 없고 청구외 OOO과의 매매계약서에도 계약금에 대한 언급이 없이 양도가액 4,650,000원 전액이 프리미엄인 것으로 기재되어 있을 뿐이며, 청구인도 계약금지급에 대한 증빙의 제시가 없으므로 계약금지급사실을 인정할 수 없고 또한 계약금이 프리미엄에 포함되었다고 볼 수 없다 할 것인바, 처분청이 양도가액 4,650,000원 전액을 프리미엄으로 보아 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 청구외 OOO에게 양도한 가액 4,650,000원에 청구인이 OOOOOO공사 경기지사장에게 지급한 계약금 1,650,000원이 포함되어 있는지 여부에 다툼이 있다.
• 나. 심리 및 판단

(1) 관련법령 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제44조 제4항 제2호의 규정에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 한다고 규정되어 있고, 소득세법 제23조 제2항에서는 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제한 금액으로 한다(단서생략)고 규정되어 있다.

(2) 양도차익이 얼마인지 여부. 청구인과 청구외 OOO이 작성한 87.10.9자 쟁점토지의 매매계약서에는 쟁점토지의 매매대금으로 4,650,000원이 기재되어 있는 바, 국세심판소의 조회에 대하여 OOOOOO공사 경기지사장이 회신(경기관 1711-439, 93.3.4)한 자료 등을 보면, 청구인은 쟁점토지를 OOOOOO공사 경기지사장으로부터 취득하기로 87.9.29 계약하고 동일자에 계약금으로 1,650,000원을 지급(1차 중도금은 87.12.29 3,378,750원 지급, 대금 완납일은 88.9.24임)한 사실로 보아, 청구인은 쟁점토지를 취득하기로 87.9.29 계약하고 계약금 1,650,000원을 지급한 상태에서 87.10.9 청구외 OOO에게 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 4,650,000원에 양도한 사실을 알 수 있는데, 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 그 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도할 때에 그 양도가액에는 이미 지급한 계약금과 프리미엄이 포함되어 있다고 보는 것이 일반적인 거래관행인 점으로 보아, 청구인이 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 87.10.9 청구외 OOO에게 양도할 때에 양도가액 4,650,000원에는 청구인이 87.9.29 OOOOOO공사 경기지사장에게 계약금으로 지급한 1,650,000원이 포함되어 있다고 보여지므로 쟁점토지의 양도차익을 3,000,000원(양도가액 4,650,000원 - 취득가액 1,650,000원)으로 하여야 한다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.