청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 남부산세무서장이 93.6.16 청구인에게 결정고지한 92년 귀속 양도소득세 34,106,260원은 양도가액을 151,030,000원으로, 취득가액을 46,500,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경북 경산군 압량면 OO리 OOOOO 답 2,760㎡중 4분지1과 같은 면 OO리 OOOOO 묘지 93㎡중 4분지1(이하 “쟁점토지"라 한다)를 88.3.4 취득하여 92.4.24 양도하고 93.5.31 실지거래가액(양도가액 151,030,000원, 취득가액 46,500,000원)에 의하여 과세표준확정신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 자산양도차익 산출하고 93.6.16 청구인에게 92년도 귀속 양도소득세 34,106,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복 93.8.5 심사청구를 거쳐 93.11.25 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 예정신고시 청구인이 소지한 취득시의 매매계약서를 찾지 못하여 매매계약서를 제시하지 못하였으나, 확정신고시에는 실제 거래당시의 매매계약서를 찾게되어 위 매매계약서에 기재된 총매매가액 186,000,000원(청구인 지분 해당취득가액 46,500,000원)으로 한 실지거래가액(양도가액 151,030,000원, 취득가액 46,500,000원)에 의하여 과세표준확정신고한 바 있으며 위 취득가액 186,000,000원에 매매가 이루어진 경위에 대하여 쟁점토지는 당초에 172,800,000원에 매매하기로 하였으나, 위 금액에서 부동산중개료, 양도소득세 예상금액 등을 공제한 실제 받을 금액만을 복덕방에 위탁제시한 금액이라면서 당초가액에는 양도를 못하겠다 하여 부득이 매매가액을 인상조정하여 재계약한 것이며, 이는 양도인인 청구외 OOO도 확인(양도가액이 186,000,000원)하고 있으므로 위의 확정신고가액대로 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액을 151,030,000원, 취득가액을 97,087,000원을 실지거래가액으로 양도차익예정신고 하였으나, 처분청이 청구인의 거래상대방(양도자)인 청구외 OOO로부터 우편조회에 의하여 확인한 취득가액 43,150,000원(청구인 지분 해당금액) 및 93.5.31 확정신고시 신고한 취득가액 46,500,000원과 비교하여 보면 현저한 차이 내지 불일치함이 확인되어 실지취득가액이 불분명하다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령을 본다. 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호를 모아보면 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함을 알 수 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서는 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있다.
• 다. 이 건의 경우를 본다.

(1) 처분청의 과세경위를 보면 청구인은 쟁점토지를 양도하고 예정 및 확정신고를 한 바 처분청은 양도가액 604,120,000원(청구인지분 해당액 151,030,000원)에 대하여 다툼이 없으나, 취득가액에 대하여 예정신고시 97,087,000원과 확정신고시 46,500,000원이 이 건 고지전 거래상대방으로부터 우편조회하여 확인한 43,150,000원과 상이하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 이 건 기준시가에 의하여 과세한 사실을 알 수 있다.

(2) 청구인은 예정신고시는 취득당시(88.3.4)에 작성된 실제 매매계약서를 찾지 못하여 사후에 임의로 작성한 매매계약서를 첨부하여 신고하였으나, 실제는 쟁점토지를 당초에 총매매가액을 172,800,000원에 양도인 대리 부동산중개소와 잠정매매계약을 체결하였으나 양도인은 복덕방에 제시한 금액이 부동산 중개료, 양도소득세등을 제외한 가액을 제시한 것이므로 그 매매가액을 인상하지 아니할 경우 양도할 수 없다 하여 부득이 186,000,000원으로 인상조정하게되어 실제 매매(취득)대금으로 186,000,000원을 지급하였다는 주장인 바, 첫째, 처분청이 이 건 양도소득세를 결정고지 하기 전 거래 상대방으로부터 우편조회 확인한 바, 위 청구외 OOO는 쟁점토지를 청구인 지분(4분의 1)의 양도가액을 43,150,000원(전체양도가액 172,600,000원)이라고 회신하였다가 이 건 심판청구시는 위의 처분청 우편조회시의 확인가액은 착오에 의하여 확인한 가액이며 실제의 양도가액은 186,000,000원(청구인 지분 해당가액 46,500,000원)임을 인감첨부하여 확인하고 둘째, 심판청구시 제시된 매매계약서 원본에 의하면 그 매매대금이 172,800,000원으로 하여 88.1.18 계약금 20,000,000원, 88.1.30 중도금 60,000,000원, 88.2.29 잔금 92,800,000원을 지급하도록 기재되어 있는 한편 특약사항등이 구체적으로 기재되어 있으며, 확정신고시 첨부한 매매계약서는 그 매매가액이 186,000,000원으로 되어 있으나 추가작성된 위 계약서상의 양도인 OOO의 인감도장은 93.7.14 사용한 인감도장(인감증명서 확인)과 같은 도장인 점을 볼 때 위 매매계약서는 청구인과 위 OOO 사이 작성된 진실성 있는 매매계약서로 보여지는 한편, 그 특약사항은 기재하고 있지 아니한 점을 미루어 볼 때, 당초계약내용에 그 가액만은 인상조정한 것으로 보여지고 셋째, 특히 쟁점토지는 당초 매매가액 172,800,000원으로 매매계약 체결되었으나, 양도인의 매매가액의 인상요구에 의하여 부득이 186,000,000원으로 인상조정된 것인지를 보면, 이에 대하여 청구외 OOO 또는 중개인의 인상경위 등에 대한 확인서 등의 제시는 없으나, 위 OOO는 쟁점토지의 최종매매가액 186,000,000원임을 인감첨부하여 확인하고 있어 당초 매매가액이 172,800,000원에서 186,000,000원으로 인상조정이 있었다는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다 할 것이다.

(3) 한편, 양도가액 604,120,000원(청구인 해당 지분가액 151,030,000원)에 대하여 처분청과 다툼이 없고 또 매매계약서와 양수법인의 장부에 의하여 그 가액이 확인된다.

(4) 위 사실을 모아 볼 때, 쟁점토지의 취득가액 46,500,000원과 양도가액 151,030,000원이 확인된다 할 것이므로 위의 실지거래가액에 의하여 이 건 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.