토지의 실지양도가액이 42,700,000원인지와 당해 양도가액을 양도차익으로 하여 과세함이 타당한지 여부(기각)

[참조결정] 국심1991서0341

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 경상남도 마산시 합포구 OO동 OOOOO 대지 141㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.2.10 상속을 원인으로 취득하여 90.11.28 청구외 OOO에게 양도한 후 90.12월 양도가액을 실지거래가액인 42,700,000원으로 하고 취득가액은 그 거래가액이 없으므로 동 양도가액을 취득당시의 기준시가로 환산한 가액인 2,828,470원으로 하여 OO양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점토지가 상속재산으로서 그 실지 취득가액이 없고, 또한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의한 부동산투기 등의 거래에 해당되지 아니하므로 당해 취득가액이 환산대상이 아니라고 보아 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 93.7.16 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 11,655,810원 및 동 방위세 2,331,160원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.11 심사청구를 거쳐 93.11.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점토지가 상속재산으로서 그 취득가액이 없으므로 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 그 양도차익을 60,201,614원으로 계산하여 이 건 과세하였는 바, OO의 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세하는 경우에 있어서도 국세기본법상의 실질과세의 원칙에 의거 그 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없는 것이며, 이 건의 경우 매매(양도)계약서등 관련증빙에 의하여 실지양도가액이 42,700,000원으로 확인되므로 당해 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 결정하여 과세함이 타당하다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 OO등의 양도행위가 부동산투기거래등 소득세법 제170조 제4항 제2호의 규정에 의한 경우에 해당되지 아니하면 그 취득 및 양도가액중 어느 한편의 거래가액이 확인된다고 하여 다른 한편의 가액을 환산한 가액으로 과세할 수 없는 것이며, 이 건의 경우 쟁점토지는 상속재산으로서 그 취득가액이 확인되지 아니하므로 이를 이유로 기준시가로 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지양도가액이 42,700,000원인지와 당해 양도가액을 양도차익으로 하여 과세함이 타당한지를 가리는 데 이 건의 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 OO의 양도차익산정의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 대통령령이 정하는 예외적인 경우에 한하여 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호는 “양도자가 법 제95조(OO양도차익예정신고) 또는 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고 있으며, 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항은 과세표준의 계산에 관한 규정은 그 실질내용에 따라 적용하도록 하고 있다.
• 다. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

1. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지가 상속재산으로서 그 실지취득가액이 없으므로 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 60,201,610원으로 계산하고 이 건 과세하였으며, 청구인은 이 건 양도차익이 실지양도가액인 42,700,000원을 초과하므로 당해 실지양도가액을 한도로 양도차익을 결정하여 과세하여야 한다고 주장한다.

2. 부동산등 OO의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에서 규정한 실질과세원칙에 의거 당해 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 없다 할 것인 바(대법원 88누8968, 89.3.8, 국심91서341, 91.10.1 같은 취지임), 청구인이 주장하는 실지양도가액이 진실된 것인지 여부를 살펴보면,

① 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액을 42,700,000원으로 주장하고 그 입증자료로 매매(양도)계약서와 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 금융자료 등 당해 양도가액을 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있으며,

② 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 42,700,000원은 이 건 양도당시(90.11.28)의 개별공시지가에 의한 토지가액(71,910,000원)의 59.4%에 불과할 뿐만 아니라 당시의 토지개별공시지가가 실제 토지거래가격의 100분의 70내지 80에 상당하는 가격이었던 점과 당시의 시세에 비하여 현저히 낮게 가격이 형성된 특별한 이유(지형, 지세, 제반 법적규제사항 등)를 제시하지 못하고 다만 쟁점토지를 급하게 처분하지 않으면 안될 부득이한 사정이 있었던 것으로만 밝히고 있을 뿐이므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 42,700,000원을 신빙성 있는 것으로 인정하기 어렵다 하겠다.

• 라. 따라서 청구인이 주장하는 실지양도가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우에 있어서는 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과함을 이유로 실지양도가액에 의하여 양도차익을 결정하여 과세하여야 한다고 하는 청구인의 주장은 타당하지 않다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.