청구인의 쟁점 A 토지의 양도에 대하여 부동산의 양도로 과세할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 88.6.23 - 90.5.26 창원시 OO동 OOOOOO 4필지 대지 1,263.2㎡(이하 “쟁점A토지”라 한다)를, 90.4.28 경상남도 창원시 OO동 OOOO 대지 218.19㎡(이하 “쟁점B토지”라 한다)를, 90.2.3 전라북도 남원시 OO동 OOOOOO 대지 339.8㎡와 그 지상의 미완성건축물(이하 “쟁점C부OO”이라 한다)을 양도하였다. 처분청은 93.1.4 청구인에게 88년귀속 양도소득세 79,375,910원 및 동 방위세 16,186,840원, 90년귀속 양도소득세 37,889,010원 및 동 방위세 7,577,800원, 90년귀속 종합소득세 26,547,060원 및 동 방위세 5,308,410원을 각각 결정고지 하였다. 청구인은 쟁점 A, B 토지 및 쟁점 C 부OO에 대한 과세에 불복하여 93.2.24 이의신청, 93.5.27 심사청구를거쳐 93.9.14 심판청구를 하였다. (쟁점 A 토지) 부 동 산 소 재 지 대 지 면 적 취득일자 취득 가액 양 도 세 결정방법 양도일자 양도 가액 창원시 OO동 OOOOO 242.8 ㎡

88. 9.19 7,228,440 실지거래 가 액

89. 9.29 30,000,000 창원시 OO동 OOOOOO 222.1 ㎡

88. 7. 7 6,612,510 실지거래 가 액

89. 8.19 24,000,000 창원시 OO동 OOOOO 261.4 ㎡

88. 7. 2 7,811,820 실지거래 가 액

88. 8.13 41,500,000 김해시 O동 OOOOOO 257.5 ㎡

88. 9. 3 10,999,590 실지거래 가 액

88. 9.12 38,120,000 김해시 O동 OOOOOO 279.4 ㎡

87. 7.31 17,682,058 기준시가

90. 5.26 49,533,987 (쟁점 B 토지) 부 동 산 소 재 지 대 지 면 적 취득일자 취득 가액 양 도 세 결정방법 양도일자 양도 가액 창원시 OO동 OOOO 218.19㎡

87. 12. 9 34,428,647 기준시가

90. 4. 28 82,711,465 (쟁점 C 부OO) 부OO소재지 면 적 양도일자 양 도 가 액 소 득 세 과세방법 대 지 건 물 남원시 OO 동 OOOOOO 垈 339.8㎡ 建 신축중 양도

90. 2. 3 33,000,000 17,000,000 부 동 산 매 매 업

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

① 쟁점 A 토지는 청구인이 OOOO개발공사로 부터 분양받아 계약금만 지불한 상태에서 각 500,000원의 양도차익을 남기고 전매한 것이므로 부OO을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 하고 또한 청구인의 양도후에 여러번의 전매가 이루어졌음에도 최초등기가 청구인 명의로 되었다 하여 전매기간의 양도차익을 모두 청구인에게 과세함은 위법 부당하다.

② 청구인은 쟁점 B 토지 소재 720.8㎡를 청구O OOO, OOO과 함께 취득하였으나 편의상 투자금액이 가장 많았던 청구인 명의로 소유권이전등기한 것인 바, 90.4.28 양도된 쟁점B토지의 실질소유자는 OOO, OOO이므로 이에 대한 양도소득세는 실질소유자에게 과세되어야 한다.

③ 청구인은 쟁점 C 부OO에 대하여 토지만 양도하고 건물은 토지양수인인 OOO이 신축하였음에도 부OO매매업(건물신축판매)으로 종합소득세를 과세한 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

① 쟁점A토지는 청구인이 OOOO개발공사로 부터 환매특약부 매매에 의하여 취득하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 후 양도하였으므로 부OO의 양도에 해당되며 청구인의 쟁점토지거래는 투기거래에 해당하므로 거래상대방 확인에 의하여 실지거래가액 또는 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

② 쟁점 B 토지의 실질소유자가 청구O OOO, OOO의 소유라고 주장만 할 뿐 이를 입증하지 못하므로 공부상 명의자인 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

③ 쟁점 C 부OO을 청구인이 신축하지 아니하였다면 건축허가서, 준공검사서 등의 입증자료를 제시하여 이를 입증하여야 하나 이에 관한 증빙의 제시가 없고 청구인은 88.5.27 OOOO개발공사로 부터 93.5.26 까지 건물신축조건의 환매특약조건부 취득한 후 90.2.1 동 공사와 환매특약 해지한 사실로 보아 청구인이 토지만 양도하였다는 주장은 받아 들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인의 쟁점 A 토지의 양도에 대하여 부OO의 양도로 과세할 수 있는지 여부 및 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진정한 것인지 여부

② 쟁점 B 토지의 실제소유자가 청구O OOO, OOO인지 여부

③ 쟁점 C 부OO의 양도에 대하여 부OO매매업으로 과세한 처분의 당부

• 나. 쟁점 ① 에 대하여 소득세법 제23조에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생한 소득과 대통령령이 정하는 부OO에 관한 권리의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여는 양도소득으로 과세한다고 규정하고, 같은법시행령 제44조 제4항에서 법 제23조에서의 대통령령이 정하는 부OO에 관한 권리라함은 ①지상권, 전세권과 등기된 부OO임차권 ②부OO을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)를 말한다고 규정하고 있다. 소득세법 제27조, 같은법시행령 제53조 제1항에서 자산의 양도 또는 취득시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부등에 기재된 소유권이전등기원인일, 다만 등기원인일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다. 소득세법 제23조 및 제45조, 같은법시행령 제170조 제4항에서 자산의 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하되 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타부OO 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 살피건데, 첫째, 쟁점 A 토지의 등기부등본, OOOO개발공사의 토지매각 원부사본에 의하면 쟁점 A 토지는 청구인이 단독주택용지로 OOOO개발공사로부터 환매특약조건부 매매에 의하여 분할납부조건으로 분양받아 청구인 명의로 대금을 완납하고 OOOO개발공사로 부터 매매를 원인으로 청구인 명의로 소유권을 이전한 뒤에 양도한 사실을 확인할 수 있으므로 청구인은 부OO을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로는 볼 수 없다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도시기를 확인할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있는 바, 처분청이 전시한 법규정에 의하여 취득시기는 쟁점 A 토지의 OOOO개발공사에 대한 분양대금완납일로 하고 양도시기는 잔금청산일이 불분명한 경우로 보아 소유권이전등기접수일로 한 처분은 정당하다. 셋째, 청구인은 88년도에 10필지 대지 2,151.9㎡를 양도하였으므로 처분청이 이를 투기거래에 해당하는 것으로 보아 취득가액은 쟁점 A 토지의 분양가액으로 하고 양도가액은 청구인으로 부터 쟁점 A 토지 소유권을 취득한 사람들의 취득가액으로 하여 실지거래가액 또는 기준시가에 의하여 과세하였는 바, 청구인은 쟁점 A 토지에 대한 계약금을 납부한 상태에서 각 500,000원의 양도차익을 남기고 전매하였다고 주장만할 뿐 이를 입증할 수 있는 매매계약서, 금융자료 등을 제시하지 못하고 있는데 반하여 처분청은 청구인으로 부터 쟁점 A 토지 소유권을 취득한 사람들의 거래사실 및 거래가액에 대한 확인서를 징취하여 과세의 기초로 하고 있어 쟁점 A 토지에 대하여 처분청이 실지거래가액 또는 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.
• 다. 쟁점 ② 에 대하여 청구인은 쟁점 B 토지에 대하여 등기명의상으로만 청구인 앞으로 되어 있을 뿐 실제로는 청구O OOO, OOO의 소유라고 주장할 뿐 이를 입증할 만한 자료를 제시하지 못하므로 공부상의 O용대로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 쟁점 ③ 에 대하여 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서 부OO매매업에서 발생하는 소득에 대하여는 사업소득으로 과세한다고 규정하고 있고 부가가치세법 제1조 제1항에서 부OO의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)또는 중개를 사업목적으로 나타O어 1과세기간중에 1회이상 부OO을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부OO매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 살피건데, 첫째, 이건 종합소득세와 관련한 처분청의 결정결의서를 보면 청구인이 90.2.3 쟁점 C 부OO과 90.4.2 전라북도 이리시 OO동 OOOOOO 대지 307.7㎡, 건물 491.3㎡를 양도한 사실을 확인하여 쟁점부OO의 소재지, 청구인의 생활근거지, 부OO거래 횟수 등으로 보아 사업성이 있다고 판단하여 부OO매매업으로 보아 소득표준율을 적용하여 소득금액 추계결정하여 종합소득세를 과세한 사실을 확인할 수 있는 바 그러한 처분청의 사실판단과 법률적용에 무리가 없어 보이고, 둘째, 이 건 건축허가서 사본에 의하면 쟁점 C 부OO은 89.11.25 청구인 명의로 건축허가가 되었고 부산지방국세청 세무공무원의 조사시에 쟁점 C 부OO을 취득한 양수자 OOO과 보증인인 공사자 OOO이 건물 신축중에 토지대금 33,000,000원, 공사대금 (미완성 건축물대금) 17,000,000원에 매수하였음을 확인하고 있으며, 셋째, 청구인은 쟁점 C 부OO중 대지만을 양도하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인을 부OO매매업자로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.
• 마. 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.