청구법인이 김해공장의 토지·건물을 특수관계 있는 법인에게 공시지가보다 저가인 감정가액으로 양도한 것이 부당하게 저가로 양도한 행위에 해당하는지 여부(취소)

[주 문] 마산세무서장이 92.12.17 청구법인에게 과세한 90.4～91.3사업년도분 법인세 3,670,644,530원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 91.3.29 경상남도 김해시 O동 OOOOO 외 16필지의 토지 164,840㎡와 그 지상건물 72,778.83㎡(이하 “김해공장의 토지·건물”이라 한다)를 매매대금 35,511,572,500원에 청구외 주식회사 OO상사에 양도하였다. 처분청은 청구법인이 김해공장의 토지·건물을 특수관계 있는 위 법인에게 부당하게 저가 양도한 것으로 인정하여 토지는 공시지가를 건물은 지방세 과세시가표준액을 적용하여 평가한 합계액 43,175,986,290원(토지에 대한 공시지가 37,943,840,000원, 건물 5,232,146,290원)과의 차액 7,664,413,790원을 익금에 산입하여 92.12.17 청구법인에게 90.4～91.3 사업년도분 법인세 3,670,644,530원을 과세하였다. 청구법인은 이에 불복하여 93.2.13 심사청구를 거쳐 93.5.22 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 특수관계에 있는 주식회사 OO상사에게 김해공장의 토지·건물을 양도함에 있어 위 법인이 기업합리화대상 기업이면서 계열기업군에 속하여 업무용 부동산을 취득할 경우에는 주거래은행에 취득승인을 얻어야 이를 취득할 수 있는 바, 당초의 감정일로부터 최종승인일까지의 기간이 약 9개월이 소요되는 거래과정에서 승인을 얻은 후 최종적으로 매매가 종결되는 시점에서 다시 감정하여 그 감정가액을 적용하기는 곤란함에도 처분청에서는 법인세법시행규칙 제16조의 규정에 의하여 이 건 김해공장의 토지·건물가액의 시가가 불분명한 경우로 보아 토지는 개별공시지가를, 건물은 지방세과세시가표준액을 적용하여 저가 양도로 본 것은 부당하다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 상속세법 기본통칙 39-9 제1항 제1호에서 상속개시일 전후 6월내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 있어 확인되는 경우는 그 가액을 상속개시일 현재의 시가로 보도록 규정하고 있으므로 처분청이 9개월 전의 감정가액을 양도당시의 시가로 인정하지 않고 시가를 산정하기 어려울 때의 평가방법을 적용하여 토지는 개별공시지가로, 건물은 지방세과세시가표준액으로 하여 양도가액을 계산함으로써 행위계산 부인하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구법인이 김해공장의 토지·건물을 특수관계 있는 법인에게 공시지가보다 저가인 감정가액으로 양도한 것이 부당하게 저가로 양도한 행위에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 법인세법 제20조 제1항에서 “정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고, 같은 법 시행령 제46조 제1항 제1호에서 “특수관계 있는 자”로 “출자자”를 규정하고, 같은 조 제2항 본문 및 제1호에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”로 “출자자” 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때”를 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제16조의2에서 “영 제46조의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 제5조 제2항(토지의 경우 개별공시지가) 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다”고 규정하고 있다.
• 다. 저가양도에 해당하는지 여부에 대하여

1. 위 법인세법 제20조, 같은 법 시행령 제46조 제2항에서 규정하고 있는 『법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우』라 함은 당해 법인이 같은 항 제2호 소정의 특수관계에 있는 자와의 행한 거래형태가 객관적으로 보아 경제적 합리성을 무시한 비정상적인 것이어서 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 인정되는 경우를 뜻한다고 할 것으로서 위와 같은 객관적인 부당성의 요건이 충족되는 한 당사자의 주관적인 거래의도가 법인의 경영합리화 등에 있었다는 사정 등은 위 부당행위의 시·부인에 영향을 주는 사유가 될 수 없고, 한편 그 판단기준이 되는 같은 항 제4호 소정의 『시가』는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 위 규정 소정의 시가로 볼 수 있으므로 그와 같은 감정가격이 있으면 다른 법정평가방법에 의한 평가에 앞서 그 감정가격을 기준으로 같은 호 소정의 저가양도 여부를 따져 보아야 할 것이다.(대법원 판례 92누9913, 93.2.12 같은 취지임)

2. 청구법인이 85.2.21 OO그룹 정상화대책에 의한 제3자 인수방침에 따라 청구외 주식회사 OO상사를 인수하여 그 총 발행주식수의 43.19%를 소유하고 있어 특수관계에 있는 사실, 위 주식회사 OO상사는 86.9.22 제8차 산업정책심의위원회에서 산업합리화 지정기업으로 지정되고, 재무구조개선을 위한 자구노력을 추진함에 있어 그 소유부동산인 부산 사상공장의 토지·건물을 처분하여 그 처분대금을 당해 공장의 이전비를 충당하고 잔액을 전액 이자율 조정대상 대출금을 상환하도록 하는 경영정상화 및 지급이자 축소계획을 추진(OO은행 공문 심1 제30-40호, 90.2.21)한 사실이 있는 바, 이에 따라 위 주식회사 OO상사의 공장이전지로 청구법인의 김해공장 토지·건물을 취득하기 위한 선행절차로써 청구법인이 90.6.12 한국감정원에 감정의뢰하여 한국감정원이 김해공장의 토지·건물을 36,394,697,400원으로 감정하고 90.7.5 청구법인은 위 주식회사 OO상사와 부동산매매가계약을 체결하였으며, 위 주식회사 OO상사는 90.10.19 주거래은행인 OO은행에 위 감정서를 첨부하여 김해공장의 토지·건물을 364억원에 취득하기 위한 업무용 부동산 취득사전승인신청을 하였으며, 그후 위 주식회사 OO상사의 CMB공장(공해배출) 부지매입의 미확정과 매입토지·건물의 면적축소(토지 4,420㎡, 건물 1,166.1㎡)조정 등을 거쳐 91.3.2 OO은행의 취득승인(OO은행 심1. 제215호)을 얻어 같은 달 25일, 매매대금 35,511,572,500원에 청구법인과 매매계약을 체결하여 그 날 청구법인으로부터 200억원을 영수하고, 나머지 잔금도 같은 달 29일에 모두 영수함으로써 취득승인 이후 즉시 매매가 종결된 사실이 인정된다.

3. 위 사실관계와 관계법령의 취지를 종합하여 이 건 거래가 저가양도에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 통상의 매매거래에 있어서 매매당사자 사이에 가계약이 체결된 경우 비록 일방 당사자가 가계약 조항을 불이행하는데 따른 벌칙조항이 없는 경우에도 그 계약은 유효하므로 존중되어야 하고 특단의 사정이 없는 한 그대로 이행되어야 하는 것이 일반적인 상관례 및 상거래 보호측면에서 볼 때 타당한 점, 둘째, 청구법인이 90.6.2 김해공장의 토지·건물을 감정한 후 그 감정가액을 매매대금으로 하여 위 주식회사 OO상사와 매매가계약을 체결하면서 “주거래은행의 부동산취득승인”을 조건으로 하고, 승인과정에서 변동이 있는 경우 상호 협의 조정토록 하였는바, 위 주식회사 OO상사가 정부에 의하여 산업합리화 지정기업으로 지정됨으로써 경영합리화 및 재무구조개선을 기하기 위하여 주거래은행인 OO은행의 부동산 취득승인을 받아야 하는 등 이 건 매매거래성립에 있어 특수한 조건이 있는 점, 셋째, 당초의 90.6.12자 한국감정원의 감정이 김해공장의 토지·건물을 매각하기 위하여 감정한 것이고 그에 따라 매수자인 위 주식회사 OO상사가 주거래은행으로부터의 승인 등 일련의 절차를 거치게 되면서 함께 이전할 예정이던 공해공장의 이전문제와 공장부지면적의 축소 조정 등으로 부득이 상당한 시일이 소요될 수 밖에 없는 사정이 고려될 수 있는 점, 넷째, 청구법인이 90.7.5 위 주식회사 OO상사와 김해공장의 토지·건물에 대한 매매가계약을 체결한 후 91.3.2의 주거래은행승인을 얻자 통상의 대규모 부동산거래에 있어서의 대금지급조건과는 달리 곧 본 매매계약을 체결하고 불과 며칠사이에 그 대금을 모두 지급하였는바, 이로써 가계약체결시점부터 본계약체결이행시점까지의 기간 경과에 따른 금리의 보상효과가 어느 정도 반영된 점, 다섯째, 김해공장의 토지·건물에 대한 매매가액이 비록 9월 전의 감정가액이지만, 양도당시의 공시지가 등에 의한 양도가액에 82.24%에 해당하는 점, 여섯째, 비업무용 부동산에 대한 정부의 90.5.8의 규제가 있은 후부터는 일반적으로 부동산의 가격이 하락하였는 바, 이 건 김해공장이 있는 김해시의 경우 건설부가 고시한 지가변동에 의하면 공업지역이 90년 2/4분기 중에는 4.17%가 상승하였으나, 90.5.8의 규제조치가 있은 후인 3/4분기에는 △ 4%가 하락하였고, 4/4분기에는 0%로 지가변동이 없었으며, 91년 1/4분기에는 1.35%가 상승한 일련의 지가지수변동추이를 볼 때 이 건 감정시점과 본 계약체결 양도시점 사이에 당해 지역의 지가가 떨어지는 등 감정시점보다 높았을 것이라고 단정할 만한 합리적인 특단의 이유를 찾을 수 없는 점 등을 인정할 수 있다. 그렇다면 이 건 감정가액에 의한 거래행위는 매매계약체결 경위와 감정의뢰 및 주거래은행의 승인 등 일련의 절차에 비추어 볼 때 조세부담을 경감시킬 목적으로 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래행위로 보기 어려울 뿐만 아니라 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있으므로 그와 같은 감정가액이 있으면 다른 보충적인 법정평가방법에 의한 평가에 앞서 그 감정가액을 기준으로 하여 저가양도 여부를 따져야 할 것인 바, 위에서 본 바와 같이 지가가 하향 O정화되는 추세에서 90.6.12자 감정가액을 기초로 하여 가계약을 체결하고, 은행승인을 얻은 후 본 계약을 체결하여 양도한 이 건 거래에 있어서 당초의 감정가액을 이 건 양도당시의 시가로 보아도 무리가 없다고 인정되므로 처분청이 이 건 거래를 위 법인세법 제20조 규정에 의한 부당행위로 인정한 것은 잘못이라 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.