쟁점토지의 용도변경 및 개량을 위한 필요경비로 인정하여 줄 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경상남도 창원시 OO동 OOOO 외 1필지 대지 13,223㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.4.20 청구외 OOO등 6인으로부터 취득하여 89.7.31 OO자동차써비스 주식회사에게 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지거래의경우 취득한지 1년 이내 단기양도한 투기거래라 하여 실지거래가(취득가액 2,235,000,000원, 양도가액 3,792,000,000원)로 양도차익을 계산하여 92.10.1 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 1,097,514원 및 동 방위세 219,502,930원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.11.6 심사청구를 거쳐 93.2.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 88.7.9 취득(잔금청산일 기준)하여 89.7.31 양도하였는 바, 이 건 경우 청구인이 쟁점토지를 취득한지 1년이상 소유하고 있다가 양도한 경우로서 투기거래로 볼 수 없으므로 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세하여야 하며, 이 건을 투기거래로 보아 실지거래가로 과세한다 하더라도 쟁점토지를 취득한 후 양도할 때까지 용도변경 및 개량등을 위하여 1,248,500,000원 상당액을 지출하였으므로 동 금액은 필요경비로 인정하여 달라는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지거래의 경우 잔금청산일 기준으로 볼 때 89.7.14 취득하여 89.7.31 양도하였으므로 이 건 취득한지 1년이내 단기양도한 경우이므로 실지거래가로 과세한 당초 처분은 정당하며, 쟁점토지의 용도변경 및 개량등을 위한 공사비로서 1,248,500,000원이 소요되었다는 청구주장도 구체적인 증빙제시가 없어 이를 인정하여 줄 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 건은 쟁점토지를 취득한지 1년 이내 단기양도한 투기거래로 볼 수 있는지 여부(쟁점①)와 쟁점토지의 용도변경 및 개량을 위한 필요경비로 1,248,500,000원을 인정하여 줄 수 있는지 여부(쟁점②)를 가리는데 다툼이 있다.

• 가. 쟁점①에 대하여 먼저 관련 법규정을 보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기에 관한여 규정하고 있는 소득세법 제27조, 동법 시행령 제53조 제1항 제1호(89.8.1 개정전) 및 제2호에서 “자산의 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일”로 한다고 규정하고 있다. 한편, 자산의 양도소득금액 계산방법에 관하여 정하고 있는 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 “자산의 양도 및 취득가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있으며, 위 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항 제2호(89.8.1 개정전)에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있고, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항 제5호에서는 위 국세청장이 지정하는 거래의 하나로서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”로 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면, 첫째, 청구인의 쟁점토지 취득사실관계를 보면, 88.9.28 매매를 원인으로 89.4.20 청구외 OOO등 6인으로부터 청구인 명의로 소유권이전등기되었음이 등기부등본에 의해 확인되고 있고, 청구인이 쟁점토지 취득당시 위 OOO등과 체결한 매매계약서상의 계약내용을 보면 잔금지급약정일이 88.7.9로 기재되어 있으나 동 잔금지급이 당초 약정대로 이행된 것으로 볼 수 있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. 둘째, 처분청에서 청구인의 쟁점토지 취득시 잔금지급관계에 대하여 조사한 내용을 보면, 당초 매매계약서에 기재된 약정대로 잔금지급이 이루어지지 않고 89.7.14에 가서야 잔금이 청산되었음이 청구인이 발행한 약속어음등 금융자료에 의해 확인되는 바, 이와 같이 이 건 경우는 청구인이 잔금을 청산(89.7.14)하기 이전인 89.4.20 청구인 명의로 소유권이 이전된 경우임을 알 수 있다. 셋째, 청구인이 위와 같이 쟁점토지를 취득하여 89.7.31 청구외 OO자동차써비스 주식회사에게 양도한 사실과 취득시의 실지거래가액이 2,235,000,000원이고 양도시의 실지거래가액이 3,792,000,000원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 이 건 관련 법규정과 위 거래사실들을 종합하여 보면, 처분청이 쟁점토지의 경우 취득한지 1년 이내에 단기양도(취득일 89.4.20, 양도일 89.7.31)한 경우에 해당됨을 이유로 취득 및 양도당시의 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산, 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 나. 쟁점②에 대하여 먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액·다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비”라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제94조 제2항에서 『법 제45조 제1항 제2호에서 “설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재무부령이 정하는 것』이라고 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지의 용도변경 및 개량을 위하여 지출한 금액 1,248,500,000원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장을 하면서 그 증빙자료로서 쟁점토지에 대한 토목공사와 관련하여 청구외 OO건설(대표자: OOO)과 89.1월 및 89.3월에 체결한 공사도급계약(아파트 신축을 위한 토목공사비 1,248,500,000원)에 관한 계약서를 제시하고 있으나, 동 공사를 실제로 수행한 것으로 볼 수 있는 사실관계자료 또는 공사대금지급에 관한 금융자료등은 전혀 제시하지 못하고 있다. 둘째, 처분청의 조사자료에 의하면, 쟁점토지가 소재한 지역은 창원공업기지조성사업지구로서 산업기지개발공사가 사업시행자가 되어 83.1.17 구획정리사업이 완료(토지대장으로 확인됨)된 관계로 그 이후에는 토지정지공사등의 추가적인 토목공사의 필요성이 없었던 것으로 밝혀지고 있고, 위 OO건설대표자 OOO는 청구인의 친동생으로서 청구인이 주장하는 토목공사(1,248,500,000원)의 사업실적에 대한 세무신고를 한 사실이 전혀 없었음이 확인된다. 위 사실들로 미루어 보면, 쟁점토지에 대한 용도변경 및 개량을 위한 필요경비로 1,248,500,000원이 소요되었다는 청구주장은 그 신빙성이 인정되지 아니하며, 처분청이 청구주장을 부인하고 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

• 다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.